深度剖析！华夏幸福“园区 地产”盈利模式分析

产业新城综合开发模式可以概括为“园区 地产”其中“园区”是指地方政府将产业园区以工业地产的名义立项，通过与公司签订整体合作开发经营园区的合作协议委托公司进行园区的规划设计、基础设施建设、招商引资、后期运营管理等工作，委托管理期满之后再转由政府相关部门经营和管理，政府可以分期支付园区各发展阶段企业垫付的成本、利息费用和相关收益的分成。而“地产”是指公司通过合作开发经营过程中的深入介入，充分利用园区规划阶段的深度参与优势在园区及其周边以先于市场反应的速度获取园区以及园区周边的优质土地，并进行大规模的房地产开发。该种模式的核心优势在于解决了地方政府前期缺乏资金和专业能力的不足，满足了政府对于拉动地方经济、吸引外来投资、创造就业岗位、提高财政收入、改善城市居住环境的诉求。同时也满足了开发企业深入政企合作、吸收地方政策优惠、多元盈利的经营需求。

华夏幸福作为国内代表性的产业新城投资运营商，从华夏幸福2014年业务分部利润可以得到，2014年产业发展贡献34.5亿元的毛利，占全部毛利的36%；园区配套住宅贡献45.1亿元的毛利，占全部毛利的47%，两类业务毛利之和占比达到84%(剩余15.6亿元的毛利为土地一级开发及园区综合服务所产生，占总毛利的16%)，充分表明了华夏幸福。园区 地产。双轮驱动的业务模式和盈利模式。

从各业务盈利能力来看，产业发展毛利水平最高，高达97%；基础设施毛利为38%，园区配套住宅毛利率29%，处于市场平均水平。2014年公司综合毛利率为35%，显著高于市场龙头房企，表明华夏幸福商业模式的市场竞争力和优越性。

产业发展服务作为华夏幸福的核心，是有别于其他传统地产开发商的独有能力，助推了公司利润的快速增长，本节将对产业发展业务盈利能力进行深入分析，这对深刻理解华夏幸福的经营逻辑大有裨益。

产业发展服务主要内容为受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务。目前，公司搭建的是一个平台，为企业提供产业园区的载体环境，以此吸引企业进驻和人口的流入，获利渠道也主要是规划咨询费和产业落地投资后政府的返款。公司正努力延展创新产业模式为更多企业和人口服务，后续的企业运营等更高阶层的需求上，如物流、金融、人才培训、技术研发等都可掬为公司发展的新方向和利润增长点。