AFN独家 | 澳洲最新租房市场报告(收藏)

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根据CoreLogic提供的数据显示，在澳大利亚春季开始的前两周，悉尼和墨尔本的房价又开始了新一波的增长。

八月末的时候，CoreLogics录得悉尼和墨尔本的季度房产价值指数分别上涨3.9%和3.4%。而现在不过九月过半，这一数值就已经增长为5.3%和5.1%。

在刚刚过去的周末，悉尼的拍卖清出率达到自去年6月以来的新高：82% , 墨尔本的拍卖清出率也达到8月以来最高：78%。

但盲目乐观并不可取。

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澳银行：高层公寓市场过热 

目前，澳大利亚高层公寓楼房市场虽处于繁荣阶段，但澳西太平洋银行分析指出，其繁荣的背后存在诸多风险，包括收紧海外置业者的房贷政策及公寓房需求下降，都会为澳经济带来负面影响。

据澳大利亚广播公司报道，澳统计局数据显示，截至今年3月，澳洲共有11万高层公寓住宅楼房投入建造，较去年的7.7万上涨了42%。

西太平洋银行认为，众多潜在因素都会为澳大利亚经济发展带来风险，例如澳大利亚各大银行已大规模收紧海外置业买家的房贷政策；外国购房者若想申请抵押贷款，需通过外国投资审查委员会的批准；以及澳洲市中心公寓房价已出现下滑趋势等。

西太平洋银行首席经济学家比尔·艾文斯则表示，市中心公寓房价格的确有所跌幅，但独立房屋市场只受到了轻微影响，整体呈上涨趋势。

数据显示，新南威尔士州在建公寓楼房为4.4万；维多利亚州为3.4万；昆士兰州为2.3万；西澳地区则为4千。在澳大利亚，高层公寓是指四层楼以上的楼房建筑。

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租金回报率是房产风向标

最近，墨尔本大学的一项研究表明，如果房地产市场由租金回报率合理评估，那潜在的房地产泡沫有可能避免。为了洞察租金收益率的表现，该项研究比较了住宅价值和租金。

结果指出，租金回报率可以成为买家、卖家、投资者和租户做出明智选择的一个指标。

负责该项研究的Gideon Aschwanden博士表示，租金回报率是租赁和住房成本的一个关键驱动因素，是“房地产泡沫的关键指标”。

针对物业销售及租金回报率的分析将会让投资者更好地了解位置信息，更安全地投资。但租金回报率需要放在房地产市场中作为整体考虑。

在这样的情况下，越来越多的投资方业主开始关注租房市场以及租金回报率。

AFN《澳洲财经见闻》此次根据权威数据公司CoreLogic9月最新发布的澳大利亚租房市场报告整理了这篇文章，希望能给各位读者带来一定的参考作用。

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澳大利亚最新租房市场报告

澳大利亚各大首府城市租金增长率持续降低：

• 2016年8月，综合首府城市周租金下跌0.3%，在过去一年时间里累计下跌0.5%。

• 在过去一年里，仅有墨尔本（＋2.4%），霍巴特（＋6.8%）和堪培拉（＋2.6%）三个城市租金增长率为正（租金有所增长），悉尼保持不变。

• 在过去的一年里，珀斯（－9.4%）和达尔文（－14.1%）出现了租金大幅下跌的情况；而布里斯本（－1.1%）和阿德莱德（－0.3%）则有下幅下跌。

• 目前，综合首府城市平均租金为独栋屋每周$484澳元，公寓每周$466澳元。

• 由于澳洲房产市场总体供应量不断增长，预计租房市场将延续目前的疲软状态。

CoreLogic公司的租房市场报告显示：2016年7月和8月综合首府城市租金增长率都出现了0.3%的下跌。除了墨尔本，达尔文和堪培拉之外，其他各首府城市租金增长率都出现了一定程度的下降。

综合首府城市租金中位价目前为$481澳元，这也是自从2014年11月以来的最低水平。在过去的一年时间里，综合首府城市的租金增长率下降0.5%，对比2015年5月的租金增长率最高水平已经下跌了1.4%，而去年同期租金增长率为0.7%。

导致目前租房市场疲软的因素有很多，而大多数因素都将在接下来的一段时间持续影响澳洲租房市场；这些因素包括：工资增长速度达到历史最低水平，近年来出现的房产投资热潮，大量新建住房的涌现（其中多是买主用于投资出租的公寓楼），人口增长缓慢导致整体住房需求出现疲软。

综合以上原因，预计房主在一段时间内都没有增加租金的余地。

在不断变化的租房市场，旧房子的劣势越来越凸显出来。尤其是大量坐落在内城区交通便利，地理位置优越，高质量，设施完备的新公寓不断涌现的情况下，如果与建筑年份较早的公寓楼相比较，出租价格没有很大差距，大部分租客将会选择租住新公寓。

在过去的12个月时间里，租金增长率在墨尔本（＋2.9%），霍巴特（＋6.8%）和堪培拉（＋2.6%）都有所增长。悉尼保持不变，布里斯本（－1.1%），阿德莱德（－0.3%）有小幅降低，而珀斯（－9.4%）和达尔文（－14.1%）的租金增长率都出现了大幅度跳水。

与去年同期相比，墨尔本，霍巴特和堪培拉租金增长率都出现强劲上扬势头，而悉尼，布里斯本和珀斯则出现了衰退。

2016年8月，综合首府城市独栋屋平均租金为每周$484澳元，公寓平均租金为每周$466澳元，在过去的一个月里，独栋屋和公寓租金综合指数出现了0.3%的下跌。在过去的三个月里独栋屋租金下跌1.1%，公寓租金下跌0.7%。

在2016年前八个月，独栋屋租金增长率出现了0.6%的下跌，公寓租金增长率则出现了0.3%的增长。

参考下图，在过去的一年时间里，独栋屋租金增长率出现了0.8％的下跌，公寓租金增长率则出现了0.7%的增长。两种类型房产的年租金增长率都接近历史最低水平。

图一：独栋屋年租金增长率变化（点击看大图）

图二：公寓年租金增长率变化（点击看大图）

住房供应量和出租房供应量都在不断增长，在大量新房在建的情况下，预计接下来出租房供应量还会持续增长。

另外，由于工资增长和人口增长减缓，短期内租房市场将会出现“拐点”；租房者将会有更多更好的选择，很有可能以更低的价格住进更高档的出租房。

由于近几年业主们的资本收益较高，比较之下债务成本相对较低。业主没有太关注租金回报。但现今房产的资本收益开始放缓，投资者将重新开始关注如何将租金回报最大化。

然而，在目前租房市场疲软和住房供应量冲高的情况下，想要提高租金几乎是不可能的任务。

另一方面，较低的租金可能使得首次置业者能够积攒更多的资金，对筹备首付资金有一定的帮助。

墨尔本和霍巴特是仅有的两个租金增长率达到历史新高的城市，而其他城市对比此前历史最高租金水平，租金增长率都出现了一定程度的衰退：悉尼（－2.0%），布里斯本（－1.9%），阿德莱德（－1.9%），珀斯（－17.2%），达尔文（－23.4%），堪培拉（－6.5%）。

因此，十年来澳洲各大首府城市的年平均租金增长率并不高（如下图所示）

澳洲各大首府城市的年平均租金增长率图表（参考值：10年）

预计在未来几个月里，澳洲大部分城市租金增长率将继续下降。

首府城市租金不断降低，房价不断上涨，导致租金回报率不断降低。预计在接下来的几个月时间里租金回报率将达到历史新低。

（点击看大图）

2016年8月，综合首府城市独栋屋租金回报率为3.1%，公寓租金回报率为4.1％。对比去年同期，综合首府城市独栋屋租金回报率为3.4%，公寓租金回报率为4.3%。

（点击看大图）

鉴于过去一年租金增长疲软状况，预计租金回报率在接下来的几个月时间里还会不断下降。同时房产价值的增长情况也会对租房市场产生很大的影响，对大部分房产投资者来说资本增长始终比租金回报更加重要。

目前租房市场上独栋屋租金回报率最低的是悉尼和墨尔本，两个城市的独栋屋租金回报率都为2.8%。首府城市中，悉尼，墨尔本，堪培拉（3.9%）的租金回报率都达到了历史新低。独栋屋租金回报率最高的首府城市是霍巴特和达尔文，两个城市的独栋屋租金回报率都为5.2%。

公寓租金回报率最低的是悉尼（3.9%）和墨尔本（4.0%），这两个城市的公寓租金回报率都达到了历史新低。首府城市中，公寓租金回报率最高的是霍巴特（5.4%）。

综合租金回报率最低的悉尼和墨尔本作为澳大利亚最大的两个城市也有着全澳最大的投资需求。

但据调查显示：近段时间，在贷款利息保持低位的情况下，有大量投资者可能会充分利用负扣税策略购入投资房产。在悉尼和墨尔本租金回报率偏低情况下，投资者可能会转移至房价可负担性更好和租金回报更高的其它首府城市。

在过去的一年时间里，除了霍巴特保持不变之外，各大首府城市独栋屋租金回报率都出现了疲软现象。

另一方面，除了阿德莱德保持不变，堪培拉出现增长之外，其它各大首府城市公寓租金回报率也出现了下降。

附表：（点击看大图）

对于投资者来讲，想要获得收益无非两种，一种是资本增值，另一种就是租金收益。AFN《澳洲财经见闻》接下来会不断推出相关最新的数据报告。点击查看：原创｜2016年官方全澳房产市场详尽报告（独家首发）

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