【可心观点】更换物管公司（物业服务人）中的问题
致：所有想换物管公司的业主委员会或者业主群体
时间久了，很多小区都会出现“换物管公司”的声音，有的还变成了一群业主或业主委员会的工作目标。这都是很正常、合理的现象，是民心思变的正常反应。
但是，一个小区，不能没有物业服务人（《民法典》生效后，法律术语是“物业服务人”）。否则，各种设备设施因管理中断而发生故障甚至安全事故。包括维修设备的成本责任和给第三方造成的人身财产损失责任都要全体业主来承担；各种服务中断导致居民生活的不便。这种结果会造成负面民意的产生进而影响更换物管公司的运作。所以，更换物管公司应该做到“管理不中断、服务不中断，而只是物业服务人更换了”的效果。
因此，我们习惯的“解聘现物管公司”的本质是“更换物管公司”或“由业主委员会代替物管公司”，故这些行动的本质上是“换”一个物业服务人。
根据本人多年的经验，更换物业服务人需要有三个方面的准备，即法律程序要素、合同技术要素、民意发动准备要素。这三个要素中哪一条没有和另外两条配合好，更换物业服务人都很难有好的结果。
所谓法律程序要素，就是更换物业服务人一定要通过业主大会表决或业主共同决定表决。不是几个人想换就可以换的，哪怕是业委会几个人也不行。这一点，目前已经成为社会共识了。也正因为如此，如果没有足够的民意发动，即没有足够多的人投票，物业服务人也换不成；而如果业主共同决定了新的物业服务人后，业委会再和它谈判合同条款，那业委会就处于非常被动的地位，新物业服务人会以“业主们已经选我了”在合同谈判中处于强势的地位，可能导致新的合同条款比原来的对业主更不利。
民意发动准备要素，其实是一切的根本。更换物管公司，如果不能成为多数人的投票行动而体现的“民意”，只凭网上键盘侠们的鼓噪是做不成的。但键盘侠们的鼓噪和牢骚言论却又是发动民意的重要条件，所谓“星星之火可以燎原”就是这个道理。但键盘侠们的言论，也并不必然引起广大业主们的投票行动，甚至有可能引起广大业主的反感都说不定。由于每个小区的问题都不同，如何发动小区民意要根据每个小区自己的问题和特定，外人无法预先判断和设计。
合同技术要素，至今都一直被人们忽略的。细分，又有三个要注意的问题：
合同条款，决定了物业服务人与业主们的关系和权利义务安排。这个要素甚至比选新物业服务人更重要，因为物业管理服务不好的原因，很大程度上是这个所谓的合同对业主们不利，否则业主们怎么会监督不了物业服务人呢？！所以，我的经验是：合同条款甚至是第一重要。
合同谈判的时机，决定了业主委员会是否有和对方平等谈判地位。如果选聘新物业服务人的程序忽略了合同谈判环节而先选出了新的物业服务人，那么在这种情况下业主委员会就失去了与其平等谈判合同条款的机会，对方将持“业主大会已经决定”来提升自己的谈判地位。因此，业主委员会务必要把合同谈判环节放在业主大会表决之前，这个时刻业委会才在合同谈判中有真正的平等地位。
如何进行“一对多”的合同条款谈判，是一个谈判技术问题。最简单的办法就是业主委员会采用“统一合同文本向所有竞聘企业发出”的方式，即法律上的“提出要约”（Offer）。但注意，不是“提出邀约”（Invitation）。这有点像招投标活动中发包方的“标书”，是业主委员会一方认为对业主利益保护最佳的同时对物业服务人的利益也是最佳（俗称“双赢”）的合同文本。由于大部分业主委员会委员喜欢“偷懒”而等着物业服务人提供合同文本，然后再对方的文本上通过谈判进行修改。这就导致要与多个竞聘企业分别就各自提交的合同文本进行谈判，会产生巨大的工作量，且很难评估哪个合同和对应的物业服务人是最值得提交业主大会表决的。
如何产生代表业主一方的要约合同文本呢，大致可以有这些途径：
认真研究现合同的执行过程，将对小区管理服务不利的条款修改成合理的条款，最终形成一个新的合同文本；
用地方政府提供的示范文本，并对其中的内容进行修订，最终形成一个新的合同文本；
重新起草（可以自行起草，也可以聘请专业人士协助起草）一个新的合同文本；
与“最看上眼”的竞聘企业沟通，先用其合同条款作为基础进行谈判，将谈判的成果作为新的合同文本；
……
上述各种途径其实很难区分优劣，我本人更推荐通过权威专家参与起草的合同文本，但这可能要花钱。值得不值得，自己决定吧。
综上所述，更换物业无人需要认真策划、设计、安排所谓的“三大要素”，而其中的合同技术要素又决定了更换新物业服务人后的管理服务标准和监督效果，是“实体性要素”而其他两个则是“程序性要素”。
祝每个小区都安宁祥和！