《大王说法》第10期 | 一房多卖

大王说法

老王和老刘那些事儿   「第10期 一房多卖」 王小财

      老王老刘是多年朋友，老王长期经商，2015年手头有点紧，决定将自己的一套房屋卖给老刘，老刘同意并按约定的价格全款付给老王，之后老刘便住进所购房屋，但是老王一直以忙于做生意为借口未协助老刘进行房屋过户登记。

2017年，老刘突然收到法院的腾房通知，这才知道老王在2016年竟偷偷把房屋又卖给了另一个人，并且进行了房屋过户登记，现在房屋登记人要求老王腾房。

自己全款买的房子，一直居住，现却登记在别人名下，法院还让腾房，到底什么情况？老刘焦躁不安，无奈聘请律师进行维权，在律师的帮助下，老刘先是提起执行异议，法院审理后，裁定中止对该标的的执行，老刘暂时可以不用腾房，但是为了从根本上解决问题，抽薪止沸，老刘又在律师的建议下，以恶意串通为切入口，提起民事审判监督程序，以老王和上述房屋登记人作为被申请人诉至法院要求确认二人的买卖合同无效，房屋过户登记无效，要求撤销“房屋登记人要求老王过户的判决书”，之后再要求老王履行他们之间签订的房屋买卖合同，配合办理过户手续。

律师说法

虽然登记对不动产物权变动具有决定性作用，但是物权登记制度仅是行政管理的手段，仅是权利推定效力并非认定物权所有权转移的唯一标准，不能据此认定房屋登记人就是房屋所有权人，还要考虑到房屋所有人不能过户的非主观因素。

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。

实践中对恶意串通一般较难举证，因为恶意串通行为一般较为隐蔽，要综合考量房屋出卖人与第三人约定的房屋价格、价款支付情况、房屋出卖人与第三人之间的关系、第三人是否实际看房验房、第三人获取房源的渠道、出卖的房屋是否装修、房屋的水电然缴费情况、房屋为住宅还是商铺等因素来认定房屋出卖人与第三人是否属于恶意串通。通过原被告举证、日常经验法则推定来最终认定房屋出卖人与第三人是否恶意串通。

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