楼市调控将转入松紧搭配阶段
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楼市调控将转入松紧搭配阶段
●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。会议要求，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
不难发现，此次会议对楼市问题的表述，至少发生了三个方面的变化。
首先，淡化了调控。此前的表述，都是用的“调控”二字，如坚持调控不放松、加大楼市调控力度等，具体方式也是“因城施策，分类调控”。但是，此次会议没有再提“调控”二字，“分类调控”也变成了“分类指导”；
其二，锁定了责任。在明确房子是用来住的、不是用来炒的基础上，首次提出“夯实政府主体责任”的要求，而且是城市政府的主体责任，责任主体进一步下沉；
第三，理顺了关系。明确提出，在住房问题上，必须政府的归政府工作报告、市场的归市场，住房的市场体系要完善，保障体系也要完善。
需要注意的是，虽然会议没有再提“调控”二字，但并不代表楼市调控政策将全面退出。在目前的情况下，要实现房子是用来住的、不是用来炒的目标，既要体现市场的张力、也要保持调控的定力，要积极创造条件，逐步过渡到长效管理机制阶段。否则，会出现新的反复，影响长效管理机制的建立。
可以看出，用“指导”替代“调控”，实质就是为逐步转入长效管理阶段创造条件。因为，调控更多的是单向发挥作用，是用严厉的政策和强大的外力，迫使市场行为发生变化，有形之手的痕迹很浓。指导则重点依靠市场，依靠规则和制度，由市场主体依据市场规律调整行为，有形之手则重点解决无形之手难以解决的问题，如保障房、廉租房、公租房等。从这个角度来看，楼市调控“降温”已成定局。
由于住房保障体系不可能在短时间内全面建成，而房子是用来住的定位要想转变成现实，也需要比较长的过程。在住房市场仍然是需求大于供给的情况下，炒房和投机问题也是无法立刻解决的。所以，不提楼市调控也好，提出分类指导也罢，对炒房和住房过度投资、投机行为还是要严格控制、严厉打击的。所以，调控政策只能逐步退出、分类退出、有序退出，而不会一下子全面退出。
比较可能的情况是，在调控问题上，采用松紧搭配的方式，亦即对炒房和住房过度投资、投机行为，仍然从严从紧、决不放松，对刚需和改善性需求，则逐步放松政策，包括限购限贷限售等，都会放松。特别是首套房，会在房贷利率、首付比例等方面都出现一定幅度放松，形成紧的更紧、松的更松格局。
这也意味着，指望淡化调控就是调控退出、再度萌生炒房冲动的人，最好打消这样的念头。淡化调控决不是调控退出，分类指导也不是对房价上涨不闻不问。政策调整与优化后，如果出现房价反弹，就必须及时采取措施，控制房价上涨。不然，就不会提“夯实城市政府主体责任”的要求。调控松紧搭配的目的，就是要为楼市长效管理机制的建立打下坚实的基础，创造良好的条件。如果住房的“两个体系”建立好了，且在住房的构成体系和结构比例方面越来越合理、越来越能体现市场化和保障性的特点，中低收入人群的住房有足够保障。那么，楼市长效管理机制的格局也就形成了。
需要预防的是，面对政策的变化，可能会在短时间内出现一定市场波动，炒房者和投机者会伺机而动，开发商也会“趁热打铁”，萌生涨价冲动。对此，承担主体责任的城市政府，必须高度警惕、及时采取措施，避免引发新的矛盾。遏制房价上涨仍是基本要求，保护刚需、活跃市场、稳定经济增长则是现实需求。