大型房企传负面新闻，控制房企负债规模迫在眉睫
大型房企传负面新闻，
控制房企负债规模迫在眉睫
9月28日，相关媒体报道称，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。
虽然消息没有得到证实，相关政策也没有公开。但是，也有银行工作人员透露，近期新增涉房贷款额度确有压缩。也就是说，即便没有政策正式对外公布，涉房贷款被压缩或减少，是大势所趋，是银行需要面对和解决的问题。而一旦银行对开发企业的贷款政策进一步收紧，对房企来说，面临的资金压力将越来越大。恒大近日传出的相关消息，也可能与银行的信贷政策收紧不无关系。等待房企的，可能是一次比较严峻的考验，也可能会让部分房企很难渡过难关。
值得注意的是，在银行信贷之门被拉紧之后，房企发债融资的热情则在不断增强。贝壳研究院发布的数据显示，截至9月24日，第三季度房企境内外债券融资发行已达307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模也刷新了历史记录。也许，这就叫做堤内“损失”堤多点补吧。银行融资难度加大了，就转道到债券市场，通过发债来弥补经营所需要的资金。
这当然是一种可供选择的方式，也是现行条件下，房企确保资金链不断裂必须做出的选择。但是，从风险防范和产业结构调整的角度来看，把房企从银行“赶”到债券市场，似乎并不是最佳选择。因为，银行贷款也好，债券也罢，对房企来说，都是负债，而不是从股市上募集资金，不需要偿还。债券只是把偿还资金的时间拉长，从而给企业更大的回旋余地。说到底，债券还是债，待债券到期还是要还，且必须连本带利一起还。这种把风险后移的方式，只能解决眼前问题、化解眼前风险，而无法从根本上解除风险、化解矛盾。更何况，房企过度从债市拿钱，也会影响实体企业在债市的融资。
对房企来说，最根本的问题并不是化解眼前的风险和矛盾，而是从根本上解除风险和避免矛盾的发生。而要做到这一点，最有效的办法就是控制房企的债务规模，迫使房企用销售商品房回笼资金的方式，减轻债务负担，降低债务风险，让房企也能轻装上阵，而不是负重前行。更重要的，房企债务负担过重，一旦房价下跌，会引发很大风险。
必须注意的一个事实是，大连万达在这方面，还是做得比较果断而坚决的。虽然王健林失去了首富位置，企业也被传出很多负面信息。但是，经过几年的资产处置和债务风险化解，现在企业已经步入平稳有序的发展轨道，企业的负债规模出现了较大幅度下降，从而大大减轻了企业债务偿还压力，真正实现了“走轻资产之路”的目标。
相较于大连万达的“走轻资产之路”，其他一些头部房企，却仍然在负债扩张，仍然在不断地通过融资购买土地、收购资产、扩大布点。如此一来，很难避免在未来一天资金周转不灵了，企业就面临轰然倒塌的风险。恒大提出今后3年每年要偿还1500亿有息债务的目标，也是一次具体行动。
有些房企，不断地炫耀企业账面上有多少货币资金，以此来证明企业是具有很强的抗风险能力的。我们并不否认，账上的货币资金，确实是企业抗风险能力和资金实力的体现。但是，也不是绝对的，关键还要看企业的负债规模和负债结构。如果负债规模很大，且大多是有息债务，问题就严重了。因此，还必须看企业账面货币资金占企业全部存款的比重，尤其是占有息债务的比重。比重越低、风险也越大。如果企业的货币资金能够占到企业负债规模的30%以上、有息债务的50%以上，还是具备一定的抗风险能力的。否则，风险就会比较大，且越往下，风险就越大。
房地产市场已经发展到一个新的阶段，特别是房价已经处于很高水平。在“房住不炒”定位下，房价也不可能再继续快速、持续上涨。也就是说，土地等的价格也会处于相对稳定状态。在这样的情况下，房企的负债也应当进入到平稳状态，而不具备继续增加和扩张的条件。如果一家房企，在今天的格局下，仍然处于负债扩张状态，继续通过负债大量收购土地，风险也就可能会越来越大。特别是头部房企，大多本身就已经负债规模比较大，有息债务比较多。在未来的时间里，应当把重点放在如何降低债务规模、减少有息负债等方面，而不能再利用“扬汤止沸”的方式，不断扩大企业债务规模。这样的结果，只会让企业风险不断积累。
也正因为如此，建议管理层能够审时度势，针对房地产市场的变化和发展，在如何控制房地产开发企业债务规模、降低有息债务比重、降低企业负债率等方面出台相关政策规定，倒逼房企做出改变，激励房企加大商品房的销售力度，回笼资金，归还贷款，化解风险。也只有这样，房地产市场才会更加健康。