中小型开发商的康养项目操作流程

“房住不炒”、因为地产融资新政、更因为康养项目的难以去化，中小房企本就难以夹缝中求生存、转型康养实属无奈之举。同时又遇到资本金不足、融资无门、运营无法，不得不考虑各种协同、整合、创新之举，通过一定的协同整合、调度投资人和高信用开发商的优势资源，扬长避短，保现金流、保生存、保利润。

产融思维可以帮康养地产项目开发商在没有了传统地产预售许可的前提下后端拿到充沛现金流，反过来让前端融资变得可能、可及，以快速抢占市场，抢占先机。那么究竟应该如何做？

康养地产项目开发商优劣势分析

 # 优势  

康养项目开发商一般规模较小、是当地成长和发展起来的，大概来源有以下几种：

1、从产业转型过来，前期储备的土地比较多；

2、主业非房地产，主攻产业的同时配套住宅用地进行开发；

3、利用本地资源介入旧改、城改，通过一二级联动，或者一级锁定二级等储备土地资源。

他们的优势是拿地的先天条件较好、地价较低、土地位置不错。

 # 劣势  

1. 资金短缺：

康养项目属于资金密集型，需要投入的资金量大，一般的小企业主体、征信较差，自有资金有限，融资能力弱，很容易因为资金问题陷入民间借贷、项目烂尾的境地。勉强开发完成后，发现项目的利润大部分都让融资成本吃掉了。

2. 项目操盘能力差：

由于项目方的开发经验少，导致了前期申报审批拖拉、开发进度缓慢、项目强排不合理、户型设计差、成本造价较高；再加之康养特性的不熟悉，产品研发和渠道推广不力，导致回款进度慢、品牌美誉度不足等问题，每一个问题都对项目来说是不小的打击，如果涉及到致命性的错误，则会拖垮整个项目。

3. 运营经验和能力缺乏

康养项目更多从卖房子转向卖服务——资产驱动→服务驱动，项目成功与否很大程度上挑战后期运营管理。康养项目开发商普遍缺乏运营经验和能力。

产融思维——培育康养产业“金融猪”

 # 何为产融思维？ 

所谓产融思维，就是一切产业，皆可金融。你一定听说过“羊毛出在猪身上”这句话，没错，现如今，很多的传统产业本身，只作为免费的流量入口了，真正的变现方式，或者说出羊毛的，正是这只叫做“金融”的猪。

 # 康养产融思维的逻辑  

康养产融思维的逻辑源自于：地产预售思维、互联网流量思维、电商的供应链思维（如东苏宁等账期管理、50天无偿使用），以及高尔夫、各种俱乐部度假村的会员卡等思维……

3. 终端的现金流模型，可以帮助项目方去实现前段融资：

康养地产项目的出路：融资、代建的组合模式

 # 纯融资+代建  

 # 小股+融资+代建  

 # 融资+代建+置换前期负债/融资  

 # 纯代建模式  

康养地产项目融资、代建合作落地操作流程

 # 拿地阶段  

 # 拿地后阶段  

开发阶段有两个重点：

 # 筹开阶段  

康养项目很大的特点：绝大部分是A类、B类用地，没有销售许可、没有分户产权，因此卖的不是房产，而是服务。因此必须前置性进行产品研发和销售布划。原则上通过前期体验中心先建、产品前置性研发和销售，取得现金流，缓解整个项目的资金压力。