英国买房手把手最全须知: 莎粉们期待的房产讲座总整理来了!
丽莎知道，
上周四《丽莎知道》举办了第二期【丽莎讲堂】，为莎粉们普及了在英国买房所需要了解的相关知识。
丽莎一方面想藉此机会，感谢所有前来参与讲座，并一路支持丽莎的忠实莎粉们。
另一方面，由于部份莎粉在讲座结束后就立刻要求丽莎来写篇总整理。
丽莎于是不敢怠慢地赶紧把这篇赶出来，有需要的莎粉们麻烦安心服用。
服用后若是觉得有效，也别忘将文章转发给更多需要的朋友！
１．英国房产买卖基本流程
在开始介绍之前，丽莎要先提醒莎粉们：我们曾在不久前发过一篇《英国买房最全程序公开！下手投资前，最好先搞懂这些！》。
在先前的文章中，我们对于买房程序和相关注意事项都有提及。
因此我们在今天这篇文章中，主要不再重复赘述，而是补充先前文章中没有提到过的详细细节。
有兴趣的莎粉们可以把两篇交互着看，看完后想必大家对在英国买房能有个基础的明确概念。
１）找到要购买的物业
要踏出买房的第一步，购买人自然需要先寻找自己想要的物业，这个来源可以是来自房产中介，也可以是朋友介绍，或者是从报纸等媒体上找到。
找到房子后，接着就是要实际去看房，看看自己是否满意。
如果觉得满意，确定想要买，购买人就会告诉卖方（房产中介），自己想要买下这套房。
２）交付订金
和世界上大多数国家不一样的是，在英国购买房屋（这里指英格兰和威尔士）一般是分两个步骤的：
第一个步骤是交换合同；第二个步骤是完成。
交换合同一般只有在买家对房屋和合同进行全面调查之后，认为没有什么问题了，才会进行的。
交换合同的时候，买家一般需要支付卖家10%的订金。
在交换合同之前，买卖双方都是可以自由离开的；但是在交换合同之后，双方都要受到合同的约束，不可以随意离开的。
房屋交易完成的程序是指，买方把购房款的余额支付给卖方（通常是购房款的90%），然后卖方把钥匙交给买方。
交换合同和房屋完成之间的时间完全是由双方来约定的。
根据莎粉所反馈的信息，好多房产中介在买方确定要购买物业后，会立刻要求购房者交付一定的押金。
这是完全错误的。我们强烈建议莎粉们不要这样去做。
因为在这个时候，购房者还没有对房屋进行任何调查。将来房屋一旦出了问题，购房者将很难再把这些押金要回。
按照律师协会制定的房产买卖交易规则，卖方一般是不可以在正式交换合同前接受买方的押金的。
另外，正式的中介也一般不会要求购房者在这个阶段交押金的。
因此，莎粉在遇到这种要求时应该是要拒绝的。
３）委托双方律师
接下来，买卖双方应该要各自委托律师。
购买人的律师收到委托后，首先需要和对方律师确认物业买卖的相关细节。
例如：房屋价格，或者若是购买租赁产权（Leasehold），它的产权年限为多少，等等问题。
讲到委托律师，这边就要提一个莎粉问过的问题。有莎粉问说：委托律师应该是在自己向银行申请贷款前，还是在申请贷款之后？
这边丽莎要告诉你的是：莎粉们应该在申请银行贷款前，就先让律师介入。因为这样能帮你更好地拿到银行的贷款，以及更实惠的套餐。
４）反洗钱资金检查
反洗钱检查，其实也就是要购买人提出自己的资金来源证明。同时，房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件（同样做为反洗钱检查之用）。
丽莎已经不只一次地跟莎粉们强调“资金来源证明”的重要性。
英国对于资金来源证明的要求是越来越严。银行和律师都会要求当事人必须证明自己的资金来源。
此外，依照法律规定，不论是银行还是律师所，都是必须采取合理的步骤，在自己的业务中杜绝一切洗钱行为；并且一旦发现有任何问题，就需要立即上报。
而这其中，律师行在法规上所被要求的程度是非常严格的。
也因此，买方一般都是需要提供证据来证明自己房款来源的合法性。如此一来，也可以防止房款在之后不会遭到银行冻结或者被没收。
在资金来源证明方面，《丽莎知道》同样写过不少相关的文章，其中尤其是：《你还在凭侥幸来汇钱购房吗？》一文，对这方面有很详细的介绍，丽莎这边就不再赘述。
关于资金来源证明，莎粉们最头痛，也最常见的问题有两个，这边我们特别提出来说明：
Ａ）蚂蚁搬家式汇钱
我们知道，中国在外汇管制方面很严格，每人每年只能往境外汇5万美金的等值外币。因此许多人就必须采取蚂蚁搬家的方式把钱汇出来。
那这么多人帮忙把钱汇来英国，该如何证明资金来源呢？
在这方面做资金来源证明，主要就是要证明“这些全都是自己的钱”。
所以你需要提供相应的银行单据，用以证明这些人只是帮你把钱汇过来，而钱的来源都从统一的银行账号（也就是你的）来把钱打给这些人。
同时，你还需要提供这些人的身份证明和法律声明。
这包括这些帮你转钱的人的：身份证和户口本，并且进行公证。
而法律声明方面：就是请这些人各自写份中文的声明，表示因为中国的外汇管制，所以才帮忙你汇钱。最后再在声明书上签名。然后再把文件拿到正规的翻译公司进行翻译。
Ｂ）现金社会如何证明？
有许多人的购房款是来自于父母或者亲戚一生的积蓄所得。由于这些钱是一点一点积攒的现金收入，也没存在银行，那该怎么证明来源呢？
针对这种现金收入，首先你可以简单解释一下由于中国是个现金社会，所以这些钱平常并不存在银行。
然后，再请当事人（你的父母或亲戚等）来详细说明钱款是如何积累的：
比如自己是做什么工作的，在哪里上班，工作了多少年，每年工资多少，自己的花销有多少，最后一年可以剩余多少钱，又积攒了多少年才累积到这些钱。
最后做个法律声明，找相关的单位或机构签字盖章，就能做为资金来源证明了。
５）对房产进行调查
在正式交换合同前，也就是买卖双方签署合同前，买方律师必须针对要买的房产进行调查，并且还要针对合同中的条款和对方进行协商。
在调查方面主要分成３个层面：
Ａ）土地证
在英国地产登记局（UK Land Registry）注册的土地，其信息都是公开的，任何人都可以交费向地产登记局要求调查。
调查会显示出该土地上的问题和相关权益，买方律师就可根据上面的问题向卖方律师要求进一部调查和认证。
如果这其中有问题无法解决，买方律师也可以向对方律师要求法律声明，或者购买相关保险来保护买方的权益。
Ｂ）卖方律师提供的关于物业的相应文件和资料
通常来说，如果是住宅买卖，卖方通常会提供正规的关于该住宅，卖方持有的所有相关信息。
像是：有没有什么结构上的问题，房子本身有没有哪些侵害，以及和附近邻居之间有没有发生什么问题等等。
如果是商业物业，需要的资料就更多一些。
主要围绕在生意转让方面，包括：物业生意运作平时的账单，防火的安全报告，能源报告，厨师牌照，夜市牌照等等。
Ｃ）买方自己进行的调查
经常有莎粉会说：既然对方律师就会提供关于该房产的相应资料了，为什么我们还得自己花钱做调查？
丽莎必须告诉你：那是因为很多的问题和信息是不会出现在对方所提供的文件中的，而且卖方也没有责任来提供。
因此丽莎建议莎粉们一定要去做各方面的调查，不要抱着花钱却什么都没查到是很亏本的心态。
因为没查到问题是好事，但如果真查到有问题了，也可以提前防范。
在买方自己做的调查中，有常见以下几种：
环境污染调查
环境污染调查可以检查你要买的房子，它下面的土地是否受过污染？
因为假设这块土地先前有印刷行业，或者其他工业在此营运等，土地是有可能被永久性污染的。
而根据英国的环境保护法规定：如果土地被污染，起诉方找不到肇事者，这个责任归属就会归到目前的房屋持有人（也就是你这个新房主）。
而土地被污染，是必须要找人来把土地清洗干净的。这笔清洗费用十分高昂，而若是你事先没检查清楚，到时候这笔费用就需要由你负担（房屋拥有人）。
下水管道，污水排放调查
举例来说：有些物业的管道是接到私人公司的管道上，因此自来水和污水排放的处里费用会很高。
所以买房前如果你没有先搞清楚，住进去以后不晓得哪天你恐怕就会突然接到高额的账单。事先省小钱（检查费），事后花大钱了。
地方政府调查
地方政府调查可以查出，该地方政府在短期内，在交通、商业规划方面有无发展计划。
这可以避免出现：店铺买了没多久就遭到地方政府拆迁，亦或者周边出现很多新的竞争店铺。
另外，地方政府调查也可以查出，过去的物业持有人，是否有过违法地方政府法规。
包括火灾，卫生方面，或者其他纠纷；以及各类牌照是否齐全。这些都会影响房屋未来的使用和生意。
６）正式交换合同（Exchange Contracts）
当调查无误，买方满意时，双方就可以正式交换合同（Exchange Contracts）。
交换合同后，双方会订定一个交易完成日期，然后在这个阶段，通常买方需要先支付10%的头期款。
需要注意的是：这个正式交易日期是具有法律效力的，这时候买方可就不能说走就走，或是违反合同内容了，否则就会被视为违约。
７）验收
在正式交易之前，买方一般都会确认验收物业。
验收物业没有任何问题之后，买方需要支付剩余的所有款项，然后就可以拿到房子的钥匙，交易完成了。
８）缴交印花税和申请土地所有权登记
交易完成后，买方律师需要帮购买人完成缴交印花税（stamp duty）和申请土地所有权登记，也就是在英国地产登记局（UK Land Registry）完成注册登记。
２．印花税
在印花税的方面，丽莎也曾写过许多详细的文章来做说明，像是：《如何支付印花税》，《哪些情况得付更高印花税》。
上面两篇文章所提及到细节，丽莎同样不再重复说明，这边我们主要强调需要注意的几点：
１）要及时申报并缴交
买方律师必须在交易完成的30天内，为购买人申报印花税，而购买人需要及时交纳。若没及时缴纳将会被收取利息。
２）第二套房的更高印花税，适用于购买人全球的房产
我们知道，购买人如果买了第二套房，那么就适用于更高税率的印花税。
需要强调的是：这第二套房的规则是适用于你位于世界各地区的房产。
举例来说：你在中国已经有一套房，现在又要在英国买一套房，那么这时你就必须支付更高税率的印花税。
不过需要注意的是：如果你的第二套房是“替换”的概念。也就是你买的第二套房，是用来替换掉第一套房的自住房。
那么在你买了第二套房后，若能把第一套房在三年内卖掉，是可以向税局要回多交的印花税的（前提是你如此一来只剩一套房，而不是又再去投资了另一套房）。
最后再为莎粉们补充一点：有莎粉经常会问，若在英国买房的钱是家人赠与的，而自己正在领福利，这样会影响到目前的福利吗？
我们要告诉你：不会影响的。家人赠与给你买房的钱，跟你在英国的收入没什么关系（因为领福利是与你的收入有关，与家人所赠与的钱无关）。
但当然，如果你是原先有领住房福利（Housing benefit）的人，在你的新房交易完成后，完成过户后，你是需要通知福利部把你的住房福利给停掉的。
这是因为你已经有房子了，自然不再需要住房福利的支持。但就其他与住房无关的福利而言，购买人是不该受到影响的。
今天的总结大致上就到这里告一个段落。如果莎粉们对于在英国投资买房还有更多的问题需要咨询，欢迎随时在丽莎知道上留言。
同时，也欢迎莎粉们直接通过电话或邮件来与丽莎律师行和丽莎会计行取得联系。扫一扫，丽莎都知道！