税局和地方政府合作揭发逃税房东, 华人出租房产别再轻忽房租税!

丽莎知道，

这两天英国独立报出来了一则新闻，内容是说在伦敦光是在纽汉（Newham）这个区，就有成千的房东逃漏税，总计逃掉约数百万镑。由此推论在整个大伦敦，所有房东逃漏税的数目加起来都可达２亿镑了！

这庞大的数字听起来是很可怕的，也难怪英国税局总是一再地使出更多的招数来对付逃漏税者。

根据纽汉地方政府的统计，当地约有最多13,000名房东没有诚实报税。这已经都达到当地总房东数的一半了。

注：纽汉地方政府采用“房东登记制度”，他们是首个强制要求当地房东必须先向地方政府登记并申请牌照，才能将房子出租的区域。

现在，纽汉地方政府把持有的房东登记名单与英国税局（HMRC）信息互通，发现在总登记申请牌照的总27,000位房东中，就有13,000名没有向税局报税。

目前税局将根据这份名单，追查所有相关的逃漏税者。

其实纽汉地方政府的强制性“房东登记制度”也是遭受过不小争议的（甚至直到现在都备受争议）。

有些人就认为，这种房东登记制度，对于大部份都奉公守法的房东实在不公平。因为他们在出租自己房子前还得先向地方政府申请牌照，这就表示又多了一层花费。

然而纽汉地方政府却认为：登记制度能有效禁止恶房东，并对出租房的品质把关，还能与税局合作来揭发那些不法逃漏税的房东。

逃漏税会面临怎样的处罚？

首先我们先跟大家澄清一个观念，那就是逃漏税本身来说，是可以被视为刑事犯罪的。

只不过，由于许多的个案，由于涉及的金额都不大，所以税局大多来说都是会选择罚款了事（因为若是通通都起诉会动用太多的国家成本）。

如果情况不是太严重，而且罚款后逃漏税者也就纠正过来，补上该付的税金与罚款，税局通常也就不会继续追究。

但若是严重（像是涉及金额过大）或是屡罚不听的，税局还是有权力起诉的。

所以基本上来说，逃漏税的个案到底会不会成为刑事案件，是看税局要怎么处理。

不过，除了罚款与起诉，税局还有一招，那就是公布逃漏税者的名单，希望以羞辱的方式来警惕这些人别再以身试法。

这些逃漏税者的名单，包括个人信息，会固定在每季度直接被刊登在税局的网站上。所公布的内容包含了：

１．个人姓名或公司名；

２．职位或是公司种类；

３．地址；

４．逃漏税的时间段（像是从哪时故意开始错误报税，直到哪时结束）；

５．总逃漏税的金额；

６．被税局罚款的金额；

７．其他类需要补充的相关信息。

“丽莎知道”在这周一的文章中有对这方面，以及公布名单后可能造成的信誉受损之影响都有更详细的说明，有兴趣的人可以再点开来看看，我们这边就不再多赘述：

《英税局出招！公开逃税黑名单：打击违规者信誉！打工，买房恐受限！》

所以，身为房东，我到底该如何报税缴税？

简单来说，只要租房产生了利润，就需要交税。

但当然，实际上需要交多少，还是取决于产生了多少利润和个别的具体情况。

而这其中自然也存在了有租房收入但是不必交税的情形的。

从租金的收入金额来看，若是符合以下任何一种情况，就需要向税务局申报：

１．在减去可扣除的开支后，你的年租金收入介于2,500至9,999镑之间；

２．在扣除开支前，你的年租金收入在10,000镑（包含）以上（按照英国现在的租房市场来看，基本上大多数房东都会需要报税）。

身为房东，你需要在税局所规定的期限内，填写并寄送“自我评估纳税申报单（Self Assessment tax return）”。当然，前提是你符合上面所提及的收入金额。

如果你之前从来没有申报过房租税，你必须先向税局注册，申请登记“自我评估纳税（Self Assessment）”。

需要注意的是：你需要在租房收入产生后的本年或者次年的10月5日之前注册，否则可能会面临税局的罚款。

其他人的报税期限？

以2017-2018年度来说，如果你是要以纸质形式来申报房租税，截止日期是今年的10月31日；如果你是选择线上申报，截止日期则是2018年1月31日。

需要注意的是：如果这时你仍有积欠上一年度的税款没缴，你同样需要在2018年1月31日前缴交完毕。

房租税的税率有没有什么不同？

实际上，你的租金所得，就是属于你的个人所得的其中一种。

这也就是说，房租所得需要缴交的税率，是照着个人所得税率来走的。

因此具体来说是依照你一年的个人总收入相加，最后照着个人所得税的税率来算出该缴交多少税。

例如：你一年有来自工作的工资收入，有房租收入，还有养老金收入等。

那你就需要把这所有的年所得加起来，最后得出总数，再按照每年个人免税额与所得税率来交税。

这边再举个实际的例子：

小明在2017到2018税年共收入房租14300镑，在该税年内他有1500镑的免税开支；同时，他没有其他任何收入。

所以，小明的租房利润就是：14300镑 – 1500镑 = 12800镑。

根据2017到2018税年的个税额度，小明的应纳税所得为12800镑（总收入）- 11500镑（年免税额）= 1300镑。

而年收入介于11500镑到33500镑的税率为20%，所以小明在这个年度需要纳税：1300镑 x 20%（税率），也就是需要交给税局：260镑。

哪些可被视为免税开支（allowable expenses）？

当你在计算租房所得利润时，可以把一些法律允许的开支从收入里减掉（也就是免税开支：可以扣除不被扣税的金额）。

常见的免税开支（allowable expenses）有：

１．一般的维修和保养，不包括针对原有设施的改良；

２．水电气等能源费用，地税（council tax）；

３．支付给清洁工等的服务费；

４．房屋中介费；

５．律师费，会计费；

６．为了招揽租客所支付的电话费，文具费，广告费等；

７．房屋保险，地租（ground rents）和物业管理费（service charges）等；

８．房屋贷款利息（根据新法规，之后将渐渐不可被当作免税开支）。

根据上述几点，下面丽莎再做个延伸说明：

首先，从今年的4月6日开始，税局对于住宅地产的贷款利息是否可以被算为租房开支的规定做了改变。

到2020年4月6日前，税局逐步缩小了可以被认定为开支的贷款利息比例：

１．2017年4月到2018年4月：缩小至75%。也就是说，只有75%的贷款利息可以被认定为开支；

２．2018年4月到2019年4月：缩小至50%。也就是只有50%的贷款利息可以被算为开支；

３．2019年4月到2020年4月：缩小至25%。也就是只剩25%的贷款利息可被算做免税开支；

４．从2020年4月起，贷款利息不再可以被当成免税开支来扣除。

再来，关于上述所提及的其他免税开支，下面再以几个实际例子来做说明：

１．租客告诉房东小明说楼上的洗手间漏水了，渗到了楼下的卧室里面，小明找来维修工人换了水管，重新漆了墙，花了300镑。

答：这300镑可被视为免税开支，用来抵消房租收入。

但若是：比如家里没有东西故障或坏掉需要维修，但你（房东）自己想要多加什么设备：

例如：房子出租后，想要加装个安保系统（原本没有）；又或者是把原有的设施比如说厨房、书房等做了改良（没有坏掉而需维修，只是自己想改变格局或设计风格等）。

在这种情况下，这类费用就被视为资本开支（capital expenditure），不能被算入免税开支里（也就是不能被用来抵消房租收入）。

２．房东小明更换了出租房内的电视机，这要怎么算？

按照税局目前的规定，从2016年4月6日开始，有一些家居用品像是：

床，衣柜，电视，冰箱，冰柜，厨房用品等符合条件的，在更换时可以被算作是“家居用品替换免税开支（Replacement of Domestic Items relief）”。

不过需要注意的是：这些家居用品在第一次购买时的开支是不能被算进免税开支的；而且可以被扣掉的替换免税开支要限制在“同类物品”，并不是说花了多少就可以扣多少的。

举例来说：房东小明把房里的一张单人木床换成了一张双人沙发床，为此他支付了500镑。

答：如果小明只是换一张新的单人木床的话，只需要150镑。双人沙发床的运费是20镑，他把替换掉的旧的单人木床在网上以30镑的价格卖了出去。

所以，在这里小明可以用来抵扣房租收入的开支是：150镑 + 20镑 - 30镑 =140镑。

（注：因为小明是自己决定要换成双人床，而不完全是替换掉原本的单人床，所以支出费用仅能以单人床的价钱来看，而不是以双人床的500镑支出来算。）

如果房东没有按时申报税务，会面临什么？

我们前面有提过，如果你不在税局所规定的期限内递交“自我评估纳税申报单（Self Assessment tax return）”，将可能面临罚款。

一般来说，如果你迟报税最多达到３个月的时间，你会被罚100镑。而如果你超出了这个时间，你还可能会被罚更多钱。

而当然，在你收到罚款被罚钱的同时，你依旧是需要递交“自我评估纳税申报单（Self Assessment tax return）”的。

需要注意的是：很多人会误以为罚款和上交纳税申报单是可以相互代替的。也就是误会说，只要自己把税局的罚款缴了就没事，这事实上是一个错误的观念。

这边需要指出的是：上交个人纳税申报单是每个自雇人士（房东）的法律责任，而罚款只是对当事人没有按时履行这种责任的惩罚。这两者绝对是不能互相代替的。

若是你因为逾期申报而被罚款，你首先需要做的是：尽快把自己的纳税申报单递交上去，然后再去交付罚金。

否则税局的罚金只会不停地增加，直到收到当事人的纳税申报单为止。

另外，如果你想计算看看在其他逾期申报的情况下会被罚多少钱，可以通过税局的线上计算器来得知：https://www.gov.uk/estimate-self-assessment-penalties。

而当然，如果你对税局所采取的处罚有不同意的地方，像是他们的处理方式，或是他们冤枉你了，还是说你认为被罚的金额不该这么高等等。你都能向他们提出上诉：https://www.gov.uk/tax-appeals/penalty。

最后，依旧是老话一句：如果你对于今天的文章，或是在英国纳税、租房、买房等各方面有任何疑问，都可以在丽莎知道（UK-LISA）上留言。

或者，你也可以拉到本篇文章下方，根据所写的联络方式，直接与我们丽莎律师行和丽莎会计行联系。我们会尽快给予专业的回复！扫一扫，丽莎都知道。