楼市逐步回暖，今年“金九银十”会来吗？

2020年，传统的国内房地产的销售旺季正在到来，无论是开发商和专家们都抱有很大的期待。对于专家来说，有理由相信，今年“金九银十”会大概率出现，因为8月房企融资拿地均创新高，40城新房成交同比增长16%，今年楼市的淡季不淡。此外，2020年1-8月，40城中兰州、金华、杭州、韶关、厦门等18个城市新建商品住宅成交量同步正增长，相比7月份的12个又进一步增多，说明40城新房销售情况正在持续好转。

而对于房企来说，今年房地产的“金九银十”也是志在必得。一方面，今年上半年大部分房企只完成了计划的40%，下半年房企要加速去化回笼资金，而“金九银十”又是传统意义上的房地产旺季，目前又是年底前房地产业绩的关键的冲刺阶段，一定要想办法把今年的“金九银十”的氛围给弄出来。

另一方面，今年受到疫情的影响，再加上房企上半年拼命拿地扩张。目前，部分房企的资金链受到冲击，已经进行融资输血，由于银行设定了三条红线，房企面临融资难问题，但可以通过债券市场融资，仅8月份单月房企境内债券融资就超过659亿元，同比2019年上涨5.1%。除了融资之外，房企还有一个自我输血的手段，就是降价促销，提高房产项目的周转率，及早回笼资金。

我们认为，2019年楼市没有出现“金九银十”，今年国内出现房地产火爆场面的可能性也不大。主要有以下几个方面：第一，下半年各地房地产调控已经到来。目前，已经有杭州、东莞、内蒙古、宁波、郑州、深圳，南京、长春等十余地进行楼市调控。主要还是针对政府漏洞“打补丁”。比如，打假离婚的补丁，南京市规定：夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。预计后续还有至少30座城市会加入到房地产调控的政策中来。受到国内房地产调控的影响，今年金九银十成色肯定不足。

第二，本轮楼市回暖，主要有两个原因：一个是央行货币政策放开，使金融体系内有了充足的流动性，银行贷款不差钱。另一个是，各银行纷纷降低了房贷门槛，缩短了审核时间，把房贷利率压到历史最低位置。如此一来，刺激了投机性购房需求入市。当30%投机性购房需求集中释放后，而占购买力70%的当地居民还是买不起房。所以，后面金九银十能否出现，主要是看当地老百姓购买力。如果开发商们能够实质性降价，那还有可能引发一波购房小高潮，如果房企降价幅度不大，喜欢搞噱头，恐怕当地买房者并不会爽快的出手。

第三，今年国内经济形势并没有如房产专家们预期的那么好，上半年本来国内房价是要调整的，发生疫情后，因为货币宽松才阻止了房价的下跌。目前很多实体经济不景气，都在裁员增效，找工作都不容易，今年刚性买房的人会比过去更少。此外，还有一些有钱人为了回收流动性，也会大量抛售二手房，如果二手房价下跌，人们也会更倾向于房价便宜的二手房市场。二手房市场价格下跌，会带动一手房价格调整。

2020年房地产的“金九银十”行情会否出现？我们认为去年没有出现，今年出现“金九银十”的希望更不大。因为，疫情过去后，老百姓要点存钱，要找工作、要解决自己的生计，金九银十的购房需求并不是很高。同时，前期房贷利率下调、门槛降低等利好，前期购房需求也集中释放，后面到金九银十却反而未必继续火爆。国内经济目前处于逐步复苏阶段，老百姓手中的资金有限，如果房企不进行大幅打折促销，恐怕很难吸引多少人的眼球。