拖累地产项目利润的“无效成本”

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五条红杠之下，地产面临巨大的挑战，现金流是否正常可以判断地产有没有“猝死”的可能，所以有效的保证地产的现金流稳定是当下绝大部分地产的当务之急。

开源和节流是成本管控的核心思想，即在地产开发前端最大限度的拉高地块的价值，在地产中后段控制住地产的成本（即节流）。开源的思想，有时候并不能立刻显现对现金流的贡献，但是节流却可以收到明显的效果，所以地产开发的中后段一直是开发商成本管控的重中之重。

2020年中旬，某地产企业对成本管控提出了如下要求（下图），可概况为：

① 强调成本优化，并给出了考核指标。

② 关注隐形成本，明确优化清单。

③ 加强全员成本管控，对成本管控失责的人，要处理！

全员控成本、强制成本优化、关注无效成本以及明确成本考核权责，可以说是现如今地产成本管控的四大法宝，地产从业人员感同身受，非地产人员或许有另类感触，笔者不过多解读。

本文再次拿出来“隐形成本”或者称之为“无效成本”，谈一谈个人在工作中的一些体会。

首先，我们所谓的“无效成本”定义（拿某开发商的定义）：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、 提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。包含无效成本直接损失以及引起的各类措施费等间接损失、各类索赔费用。

这里的无效成本包含几个特点：

第一，不符合价值最大化投放原则。如前期客户定位不准，导致配置标准或高或低，并不能促进营销溢价。

第二：直接造成费用浪费的成本。这种情况比较多，以设计为例有：设计效果把控不准、设计成果错漏空缺、设计标准不符合规范要求导致返工、设计投诉和翻修、材料工艺选择不准确等；以成本招采为例有，供应商选择失误、合同不严谨导致索赔、招标节点影响、清单编制漏项、预结算失误等；以营销为例有，过度营销导致群诉、过度承诺导致群诉等等。

此外，个人觉得，管理能级及认知不足导致的成本变动，也应该算是无效成本。

还是以门窗设计为例：门窗“规划”设计这件事

从最低的门窗控制“门窗自由阶段”到最高的“门窗规划”，穿越的不仅仅是技术上的难度，个人觉得更是认识的鸿沟，因为有很多人根本不知道还有更高级的管控方式，这就叫做认知不足带来的成本管控浪费。

所以说，地产进入“管理时代”后，管理能级迭代、认知迭代更为迫切。

了解了开发商对于无效成本的定义，我们还得了解开发商为什么要关注无效成本，其实无外乎：无效成本的浪费真是过于恐怖。据标杆房企的统计数据，房地产无效成本占总建安成本的2%左右，如果以建安成本2500元/m2考虑，其无效成本的浪费便高达50元/m2，10万方的项目便有500万的成本悄无声息的溜掉，你说开发商心疼不心疼？

以地产设计看无效成本

No.1

拿地阶段

拿地阶段，绝大部分的开发商都会让设计院”免费“给做强排方案，强排方案的指标数据相对粗放，直接会影响拿地决策；对刚入新地方的开发商而言，也会遇到当地政策、审批流程等各种问题，投资测算同样会受影响。

拿地阶段是地产开发中极其重要的环节，直接决定了开发商的拿地决策。拿地阶段的相关风险比较隐性且时间紧任务重相关风险排查比较困难。拿地阶段的无效成本风险，主要有：

① 核心指标控制不严格，方案强排粗狂，成本测算不准确。比如容积率、建筑高度、建筑密度、绿化率、车库面积指标较为粗放。

② 政策\规范解读不清晰。比如当地车位配比、配套要求、装配式建筑政策要求、建筑退界、面积测算、代征代建条件。

③ 场地条件调研不足。前期周边踏勘及场地地质条件的调研，会对项目产生重大影响，尤其是不良地质条件（泥石流、滑坡、地震断裂带）会对结构成本产生重大变化，影响拿地决策。

【案例1】营销定位不准确，导致方案反复修改（案例来源不详）

市场定位变化，建筑方案三次变化

从2008年11月进场施工至2011年5月桩基施工完毕，先后2次对管桩进行了调价。施工期间，管桩市场价格上涨30%-40%，导致桩基成本提高90万元，对桩基成本影响也很大。

No.2

方案设计阶段

项目拿到之后，概念方案设计中同样会遇到决策性风险。比如产品定位不清晰导致的后续去化困难，比如前期规划条件解读不准确导致的返工，比如产品配置标准不合理导致的各种问题等等。

方案设计阶段主要无效成本发生在：

① 产品定位不合理、不清晰、不准确，导致定位后期修改。

② 产品配置不严谨、不适配、不精准。

③ 项目运营思路不明确，总图布置、产品排布不符合不符合运营要求。

④ 规范理解不到位，图纸质量差。

⑤ 核心指标控制不严谨，成本超标，比如面积、容积率、单车位面积、可售面积、立面率、窗地比、体形系数、土方平衡、车库层高等。

【案例3】案例来源于碧桂园-土方平衡

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

【案例4】方案阶段面积指标考虑不足引发的调整。

【案例5】未考虑验收变化/规范变化引发的设计调整。

【案例6】前期定位不准或其他原因造成立面变化

No.3

施工图设计阶段

报批报建完之后，进入施工图设计阶段（也有穿插进行设计）。施工图图审会影响建安成本成本，主要是因为图审的尺度偏保守，造成成本的增加，也有很大部分原因在于方案到施工图落地交圈不及时导致的返工时间浪费及错漏空缺造成的成本浪费。

施工图设计阶段的主要无效成本：

① 施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异，损失核心指标。

② 建筑设计核心指标控制不严谨：如配置标准、门窗幕墙设计、保温设计、建筑做法、栏杆扶手做法、其他部品部件选择、泛光照明设计。

③ 结构设计核心指标控制不严谨：如结构构件布置、抗浮设计、桩基设计、荷载取值等。

④ 机电设计核心指标控制不严谨：

各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用；合理的设计标准和参数、末端点位数量和位置、设备和材料应根据集团控购名录、集团战略合作供应商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家；各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开，总成本将更加节省。

⑤景观/室内设计核心指标控制不严谨：

景观软硬景比例、材料做法、装饰造型等。

⑥ 错漏空缺产生的无效成本。

【案例7】面积测算差异导致容积率损失（案例来源网络）

① 案例简述：设计单位计算癿面积不测绘单位计算的面积相差较大，导致容积率未做足（少800㎡ ），造成容积率损失。

② 案例简述：某法合项目闷顶面积丌应全部计为计容面积，但设计院计算面积时按全面积计入，导致可售面积比划报批计容面积少3000 ㎡ ，严重影响项目利润。

【案例8】业主投诉产生的管理成本增加（案例来源:济南市12345投诉热线）