房企接盘烂尾楼再销售时，增值税、土地增值税怎么交？
成功的项目都是相似的，烂尾的项目却各有各的不同。开发商资金链断裂、产权债务纠纷、市场定位不准、开发商违约、施工质量问题、运营不善、盲目投资等都可能导致项目烂尾。尤其是今年受疫情的影响，不少中小型房地产企业破产，项目烂尾。但是俗话说，一个人的砒霜，是另一个人的蜜糖。有能力的企业接盘烂尾楼盘活，也能获得可观的收益。但同时，接盘烂尾楼要面临的各方风险也要把控好。
一、先看看接盘时转让方增值税怎么交按照项目建设程度，接盘时存在两种情况：第一种，转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目。第二种，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目。转让尚未进入施工阶段的在建项目实际上是转让土地使用权，并非真正意义上的接盘烂尾楼。我们本文讨论的接盘烂尾楼是指转让已经进入建筑物施工阶段的在建项目，应按照“销售不动产”税目缴纳增值税。开具增值税发票。1.老项目如果转让的是2016年4月30日之前开工建设的老项目，接盘时转让方可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。2.新项目如果转让的是2016年4月30日以后开工建设的新项目，转让方按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
二、再看接盘后受让方开发再销售时增值税怎么交企业接盘后再开发，一般情况下由于开发主体变更，都需要重新立项。重新立项后，开发完成再销售时，按照税法规定，应按照房地产企业销售自行开发的房地产项目进行缴税开票。这里存在的问题是如果接盘前这个项目属于老项目，接盘方在2016年5月1日以后接盘的，是应该按照新项目还是按照老项目呢？总局于今年1月份对这个问题给予了明确。《财政部、税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部、税务总局公告2020年第2号）文件第二条规定：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。所以，很明确，接盘前是老项目的，接盘后还可以选择按照老项目对待。接盘方开发完成后再销售时，增值税怎么交呢？1.老项目如果是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。销售额中可扣减土地费用。2.新项目如果是新项目，转让方按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。采用一般计税方法的，接盘时取得增值税专用发票的，可抵扣进项税额。实务中一般情况下接盘方不会100%接盘，而只是控股该项目，一是以小博大获取最大收益，二是对于出让方有一定的约束力。因此烂尾楼接盘一定要做好经营预案，了解清楚税收规定，并做好税收筹划方案，才能争取做到最小风险、获得最大收益。本文政策依据：《财政部、税务总局公告2020年第2号》、《国家税务总局公告2016年第18号》房地产开发企业接盘烂尾楼开发再销售，土地增值税怎么交？烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商资金链断裂、债务纠纷、市场定位、运营不善等等问题导致的，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼一般根据项目建设程度及烂尾阶段，分为两种情况，一是在前期土地开发阶段，尚未进入施工建设阶段就烂尾的，一种是项目开发到施工建设阶段以后烂尾的。这两种情况下，土地增值税的涉税处理是完全不同的。一、先看看接盘时转让方土地增值税怎么交根据烂尾程度，分两种情况：第一种，转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目。对于转让土地使用权的土地增值税如何计算缴纳，按照《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号文件）规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”这里允许扣除的税金一般只包括契税和印花税。这里的未进行开发包括已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的情况，但是下面这种情况除外：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”（国税函发〔1995〕110号文件）也就是说除了把生地变成熟地的情况，在转让土地使用权，计算缴纳土地增值税时可以扣除并加计扣除土地开发费用以外，其余情况即使土地上发生了部分的前期开发费用，都不能扣除，只能扣除土地价款以及缴纳的相关费用和税金。第二种，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目。实务中我们通常说的，也较为常见的烂尾楼就是这种已进入建筑物施工阶段的在建项目。对于转让在建工程的土地增值税如何计算缴纳，《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号文件）规定：“对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。”二、再看接盘后受让方开发完成再销售时土地增值税怎么交对于企业接盘后开发完成再销售时土地增值税计算问题，主要的争议点在于，企业接盘时，原出让企业按照账面在建工程的开发成本及加计20%扣除后计算缴纳了土地增值税，那么接盘企业将来在开发完成并销售完成后，进行土地增值税清算时，接盘的烂尾楼的成本（即从转让方取得的“销售不动产”发票上注明的价款）还能否再次加计扣除的问题。实际上对于这个问题，目前争议较大，并且各地税务部门的规定也不一，部分地区税务部门允许加计扣除，部分地区税务部门不允许加计扣除。我们分别列举几个地区的税务部门的规定：1.允许加计扣除的地方青岛市《山东省青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)第五条：“五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；（二）改良开发未竣工房地产的成本；（三）房地产开发费用；（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。”2.不允许加计扣除的地方（1）宁波市办件基本信息办件标题：房地产开发企业收购烂尾楼后续销售土地增值税问题内容：问：房开公司收购烂尾楼（在建工程）后继续开发再销售，土增清算时可以再加计扣除全部开发成本的20%或仅限后续再投入成本的20%？办件编号：NSZX20201201595提交时间：2020-12-31 13:54:54处理意见答复内容：对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。答复机构：国家税务总局宁波市税务局答复时间：2020-12-31 16:26:21附件：无附件（2）浙江省《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）第四条规定：“房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。”（3）福建省福建省税务局2019年8月26日官方答疑问：房开公司收购在建工程后继续开发再销售，土增清算时可以再加计扣除全部开发成本的20%或仅限后续再投入成本的20%？答：您好，对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。（4）天津市《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）第七条规定：“受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。”（5）南宁市《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》（南地税发[2014]103号）第七条规定：“房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。”由上可见，对于企业接盘烂尾楼后在开发销售完毕，土地增值税清算时，企业接盘发生的购买在建工程支出能否在土地增值税清算时加计扣除，各地税务局执行口径不一。因此接盘方接盘前应充分了解当地税收政策，并与税务部门做好充分沟通工作，争取合理合法的降低税收成本，获取最大收益。精品课程推荐▲房地产税务系列系统学习，打造王牌税务总，了解详情请点击！▲房地产开发全流程税务筹划，李明俊老师经典之作，高清视频！