购房意向书能否被认定为房屋买卖合同？
一.基本案情
2017年11月7日，黄小鸭与王美丽签订了一份《房屋买卖意向书》，约定黄小鸭向王美丽购买一套房屋，价格为350万元。意向书中还约定，黄小鸭应于意向书签订当日支付定金10万元，剩余购房款的支付方式为分期付款，并由王美丽协助黄小鸭办理房屋过户手续。
意向书签订后，黄小鸭依约向王美丽支付了总共350万元的购房款，但王美丽却因房价上涨表示拒绝为黄小鸭办理房屋过户手续，导致双方交易未能继续进行。2018年1月，黄小鸭将王美丽诉至法院，认为《房屋买卖意向书》已经具备了房屋买卖合同的主要条款且已经履行了付款义务，双方房屋买卖合同已经成立，王美丽有义务协助其办理过户手续。王美丽则主张《房屋买卖意向书》只是双方约定的购买房屋意向，非正式的房屋购买合同，无法律约束力。
二.争议焦点
买方和卖方之间是否成立了房屋买卖合同关系？
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三.律师观点
一般来说当事人之间订立的《意向书》或《认购书》的性质一般为预约合同。预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议；本约合同是指当事人依据预约合同所最终订立的合同。预约合同与本约合同不同，具体到房屋买卖领域来说，当事人只能依据购房意向书、房屋认购书等预约合同请求与对方签订本约合同，即房屋买卖合同，而不能直接依据预约合同来请求对方履行买卖房屋的义务。但预约和本约不能仅从名称上来判断，如果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致的，就可认定为房屋买卖合同。
在上述案例中，黄小鸭与王美丽签订的《房屋买卖意向书》里，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同；且黄小鸭已向王美丽支付了全部购房款，履行了主要义务。因此双方的房屋买卖关系已经成立，均需按合同约定履行各自的义务。
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四.律师建议
对买卖双方来说，签订《购房意向书》、《认购书》等协议时应当谨慎，不能理所应当地认为上述意向书就不具有买卖合同的效力。如果《购房意向书》、《认购书》等协议内容中明确了房屋买卖的主要条款，即交易价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买受人有权选择要求出卖人继续履行该合同，或者解除合同，要求出卖人承担违约责任。因此，《意向书》、《认购书》上约定的内容应尽量明确具体，针对房屋交易买卖达成的条件应在各自签订的协议中完全一致，才更有利于保护自身权益，避免“房财两空”的情况发生。
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附：相关法条
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第一条 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
作者简介
杨婷婷
广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。
作者简介
苏佳丽
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。
作者简介
黄丽莎
广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。