养老地产：开发建设与运营管理模式全解析（深度干货）
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养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产的特色是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。
养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。
一、养老地产开发建设模式解析
养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
养老地产五类15种开发建设模式
1.专门建设综合型养老社区的模式
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
2.建大型社区的同时开发养老组团模式
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。
3.普通社区中配建各类养老产品模式
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。
老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。
在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
4.成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式
此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲，除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。
5.与医疗机构结合，就近设置养老设施模式
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
6.养老设施与幼儿园并设模式
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
7.与教育设施结合，建设养老公寓模式
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。
8.在旅游风景区中开发养老居住产品模式
9.与商业地产结合，开发老年公寓模式
10.引入外资，建设世界型连锁老年设施模式
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11.与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12.与保险业结合，利用险资投资养老地产
目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13.与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。
14.利用自身独特资源转型开发养老地产
以酒店行业为代表，这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。
15.将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。
二、养老地产运营模式解析
不同运营模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊，开发商应根据养老地产项目的开发周期选择合适的运营模式寻求养老地产项目的可持续性发展。
本部分主要对企业盈利型养老地产项目运营模式进行说明，具体包括全部出售型运营模式、部分出售+长期持有型运营模式、长期持有型运营模式。
1.全部出售型养老地产运营模式
全部出售型养老地产运营模式借鉴了常规住宅开发的经验进行运作，实质与一般的房地产住宅项目一样，都是通过市场招拍挂等公开出让方式获得土地进行地产项目开发建设，只是开发产品内容和市场销售对象略有不同。
从老年住户角度来看，这种购买老年住宅拥有房屋产权的模式一方面体现了居家养老思想，满足了很多老年人在自己家安享晚年意愿，同时存在房产升值为老年人带来收益的可能。
但是另一方面这种模式相当于一次性成交买卖，买之前若开发商为获利抬高价格则会加重老年人经济负担；在入住后可能发现项目前期规划的各项水平不达标，存在某些相关配套设施不全、提供的服务功能不能满足用户需求等系列问题就难以圆满解决。
此外，这种模式并不能保证居住者都是老年人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。
对于开发商来说，这种以老年住宅概念出售房屋产权方式具有投资风险小，短期投资回报率高，能较快给开发商带来利润和现金流，达到快速回笼资金提高资金周转实现滚动开发目地的优点。
但是它也存在缺点，首先，由于必须取得土地的使用权致使开发商几乎无法享受到政府的土地优惠政策。其次，利润来源点单一，出售产权使开发商不能得到养老地产项目的升值，同时也不能通过运营获得长期稳定收益。此外后期管理服务难度大，难以保证相关配套设施和管理服务后期的平稳运行。
这种模式一般出现在养老地产市场发展初期适合缺乏资金支持和物业管理经验的房地产开发公司使用。国内代表案例有绿城乌镇雅园。
2.长期持有型养老地产运营模式
长期持有模式是指经营者拥有养老地产项目产权向目标客户出售使用权，通过收取租金和销售服务取得收益的一种运营模式，又称为租赁模式。这种只租不售的模式入住门槛低，能为大多数老人接受，其出租方式灵活多样，既根据老年人身体健康程度区别对待自理、半自理、非自理客户收取不同租金，又能考虑客户经济情况设置不同的房屋档次，保证入住者享受的服务标准的统一性的同时方便经营者管理。
开发商采用持有型运营模式一方面是作为战略选择，另一方面是受制于土地性质（集体或划拨不能出售）。在我国持有型养老地产常见盈利模式有三种：会员制、押金制、保单捆绑制。
（1）会员制。
当受土地性质或政策限制不能出售产权时，可以采用会员制模式通过收取会费和服务费方式维持项目长期运营。其中前期的高额会员费收入可以回收房屋建设成本缓解资金压力并作为下一期项目的投入资金，而入会后缴纳的服务管理费是主要的利润来源，可以作为日常服务运营的费用。
这种模式通常以居住、护理、养生等某种名义突显优势，将交费成为会员后的住房、护理、餐饮和医疗等服务设置成免费享受、优惠享受或付费享受等多样化会费金额和形式来吸引老年人缴纳会费入住。老年人可以随时监督自己入住的老年住宅，促使其功能的齐全性和服务的完善性进一步提高，为自己创造更加舒适便利的生活。
这种模式相对于传统押金制能较早回收资金，有助于资金筹措和维持建设运营，因此多出现在中高端、规模较大养老社区中。会员制形式最典型的代表是上海亲和源。
（2）押金制。
押金制是老年人入住时先缴纳押金，然后按月缴纳租金，退租时押金全额返还。
这种模式因为前期投资回报率低，开发商资金占用量大，所以常用于城市中心和成熟社区聚集区的专业化较高的小型养老机构而不适用于需要快速郊外大型养老社区。例如北京九华国际养生公馆就采用的是押金制模式。
备注：目前九华山庄售罄，此数据为2015年销售期调研数据。
九华山庄的成功运营在于其低租金及原有的温泉设施带来的附加权益，对新建项目的借鉴意义不大，同时高押金低租金形式及完善的退出机制对安全投资客有较强吸引力。
（3）保单捆绑制。
这指的是在寿险公司有保单的投保者可以在养老项目中获得入住权，即投保者若购买了保险计划便可以住进养老社区。客户可以根据自身情况选择不同的保费，保费低至几十万，高至几百万。当保险到期后，客户可以要求保险公司提供现金给付，还可以将之用于抵扣养老社区居住产生的租金。这种保险产品与养老社区相挂钩的模式已在泰康人寿、新华人寿、合众人寿等保险公司获得了大力推广。
购买保险产品即可有资格入住养老社区，居住费用由保险（“幸福有约”养老保险计划 ）提供，提前锁定了入住成本。
长期持有模式在不取得土地所有权的情况下实现运营，可以降低土地成本，在项目前期以押金、会费、保费等形式收取一笔费用，能够实现部分资金回笼。由于产权保留在经营者手中，既可以通过结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定收入，又方便后期的有效管理同时还能保障服务的水平。
长期持有模式运营得当能获得良好口碑积累知名度起到宣传效应，在正常运营基础上适当提高会员费和物业管理费还能获得增值，从而在后期获得持续稳定的回报。但是投资回报速度较慢而开发周期长要求开发商和运营商有充裕现金支撑，并且要持续性地招募客户获得收入以及要有专业的管理团队维持长期持续运营，因而多出现在养老地产市场发展成熟期。
3.部分出售+长期持有型养老地产运营模式
部分出售+长期持有型养老地产运营模式是指养老地产项目中的一部分住宅产品用来出售，另一部分住宅产品和养老配套设施持有运营只用来出租的的方式，也叫租售结合模式，主要应用于城乡结合部的超级大盘。
这种模式的项目用地策略灵活，可以只取得用来出售的部分的土地使用权，而持有经营部分则可以不取得或者以其他性质土地代替，这样不仅可以降低土地成本，还可以享受到土地升值利益。
一般来说，这种模式的养老地产项目多是滚动开发，其中出售型物业占绝对比重，通常为70%~80%，它通常是可以销售产权的普通住宅（包括普通公寓和别墅）或者商业物业，因而目标客户不仅是有经济条件身体健康的老人更多的是针对普通购房者，通过快速销售收回投资成本同时获得部分利润支持后续持有部分的开发建设和运营。
剩下20%~30%的持有型物业主要是嵌入普通社区的老年公寓、护理院等提供专业医疗、护理等功能的产品，这部分既可以作为整个项目的配套公共设施来吸引更广泛的客户从而促进住宅部分的销售，另一方面，投入运营后用来出租收取押金、会费、每月费用等作为满足日常运营部分的支出的同时获得长期稳定的经营收入。
这种模式比较理想，虽然结合了两种模式优点，但也有它的劣势。
由于利润来源于地产销售和配套服务的增值收入，增加了专业性难度，比单独两种模式有更高要求，需要借助专业机构的和当地数据对销售型和持有型产品比例和各自包含的服务功能进行分析判断才能对地产项目整体资源做出合理有效的配置。
对于自持部分，项目只有拥有较高的入住率才能获得持续稳定收益，而入住率的高低决定于项目投入运营后的发展情况，保证项目良好运营不仅需要专业的经营能力、高标准的服务水平作为前提，还要求具有对医疗、休闲等各种社会资源的整合和协调能力。缺乏这方面资源和积累的传统住宅开发商无法做到时就会借助专业公司管理经验或是多家专业机构的资源，如保健、餐饮等，这些做法将产生较高管理成本，这就要求企业拥有强大的财力支持。
杭州万科随园嘉树是典型的租售结合型养老社区。
三、养老地产管理模式
目前，国内养老地产主要有以下三种管理模式：
1.开发商管理模式
开发商的管理模式的含义为开发建设养老地产后，相关的负责人仍然负责该养老地产项目，即后期的运营管理工作，这样为入住的老年用户提供服务和发生联系的就只有该房企开发商。
该类模式的优点显而易见，因为由最初项目的开发商来给老年人提供服务，消费者和开发商的关系联系紧密，方便于有效沟通机制的建立，能够方便开发商与消费者之间的交流，能够在双方的沟通交流协调中达到双赢的效果。
应用了该种模式，对项目后期服务架构的建设起到了很大的促进作用，也有益于服务的品质和服务的水平的提高。
在我国养老地产业发展的初期即起步阶段，绝大多数的建设开发养老地产的房企是投资建设与运营管理并举的，这主要是由两方面原因造成的。
第一，作为投资建设商，他们都是以追求最大的利润为目标的，这也是他们开发养老地产的目的。并且中国当今专门的养老地产管理上水平偏低且数量较少；
第二，另一个很大的影响因素就是中国当今的资产化的证券市场不平衡的前进。
该模式对养老地产行业的发展有较好的推进作用，能够较好的施展房地产行业的优势，即行业的整合资源能力，而且对养老管理企业的创建和合理发展有促进作用，但是对开发商或投资者的融资和项目经营能力有了很大的考验。
2.战略联盟管理模式
战略联盟管理模式的含义为开发商建设项目完成后，在建成后的运营期和某些专门从事该项管理的公司签订合同，共同进行建成项目的平常管理和服务。该模式能够建立起非常齐备的服务体系，继而能够建立一个完善的养老项目体系。主要内容为餐饮娱乐、护理康复、文化交流、心理辅导以及家政服务等等。
而且因为和一些专业的医疗部门、餐饮商、健身房以及先进的后勤管理公司达成了战略同盟的关系，这对一个高端的养老地产社区的建立有很大的促进作用，即建设一个机构设施养老和居家养老二合一的社区。
每个公司负责他的专业项目，同领域内起到品牌的效应，能够通过这么短时间内建立起的同盟关系，实现提高养老服务质量的目标，也能够创立起具有专业化分工的特色服务体系。这就是现代服务业的优势，明显的区别于传统的养老服务方式。
3.专业公司管理模式
专业公司管理模式的含义为养老地产的平常经营依靠专业化的公司。这种模式的管理服务体系相对完善，专业化水平较高，服务涉及了餐饮娱乐、文化交流、护理康复、心理辅导以及家政服务等内容。该模式的专业公司的管理值得信任，服务水平高，且运营起来也比较方便、灵活。
在管理的过程中进行专业化的分工，明确各职责单位，建立起专业化的科学合理的服务架构，对养老地产项目服务质量的提升有良好的促进作用能够。中国当前采用该模式的房企还是很多的，这几年房企的实践，也证实了这种模式有较大的生命力，且灵活性和潜力巨大。
四、养老地产开发运营模式发展趋势
综合以上对企业盈利型养老地产项目开发运营模式的介绍和分析，我们可以看出养老地产未来发展中具有以下趋势。
1产品规模化。
随着我国人口老龄化趋势下人们养老观念和消费观念的转变，养老地产市场会出现更多的价格合理、质量标准高的大型老年社区，养老地产住宅产品和服务朝规模化方向发展。
2选址郊区化。
考虑养老居住环境、养老地产项目成本和老年人入住门槛几方面因素，老年地产项目的选址倾向于城市郊区，用地成本低于市中心有利于降低入住门槛，自然风景和清新空气有利于满足环境要求，同时交通便捷方便走亲访友。
3管理科技化。
现代科技成果、智能设备的运用将为老年人提供更细致的照顾和全方位的安全保障，不仅能够为老年人的生活提供更方便、更安全、更舒适服务，而且对老年人的管理也会更科学、更准确、更简单。
4建筑多样化。
老年地产产品随着市场的发展不断推陈出新，老年住宅建筑将呈现多样化。住宅的适老性、健康性、多功能性将成为建筑设计的重点考量，同时代际关系、邻里和社区交流等在建筑上的体现也是未来产品的竞争焦点。
5功能丰富化。
随着市场的日趋成熟和同行业竞争的进一步显现，养老地产设计会越来越细化，功能会越来越丰富，相关配套设施会越来越充分，既能够更好的满足老年人的全方位需求，也能有效增加地产项目的附加值和竞争力。
6服务专业化。
不同于传统的住宅销售快速获利，养老地产更多的在于提供社区服务以出租形式获得长期收益，因而服务是产品核心竞争力，随着市场的发展，社区服务将在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。7盈利多元化。随着经济社会的不断发展和养老地产的深度开发，开发商将会给自己的角色重新定位，从纯粹的地产开发商向以服务供应为核心、建筑实体为辅助支撑的服务商转换，盈利模式也从物业租售模式向“产业链模式”延伸，以老龄产业链衍生出的养老功能配套和生活配套作为新的赢利点。
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