这样买房 能省几十万！
| 时间：2021年03月11日 08:35:44 中财网 |
昨天文章《这个好产品，以后再也买不到了…》中，我说：
“我个人觉得，都跌到这份上了，真没必要再悲观了，大反弹随时可能出现”。
就差直接暗示大家，我觉得明天会有反弹……
但今天这阴阳怪气，有点阳痿的反弹，还是让我失望了……
虽然部分前期抱团股技术性超跌反弹了，但力度不算特别大，而更多中小股则继续下跌，大盘居然最后还收跌0.05%。
看外盘，美港股都稳住了，中概股也大涨了。
看估值，抱团股跌到现在，最惨的牙科茅通策医疗(600763)都快腰斩了，尽管估值还是不便宜，但本就低估的银保地三傻，以及更多小盘股，年后还涨了一波，最近也跟着稀里哗啦下跌，估值依然在底部徘徊……
看消息面，这两天也没啥明显利空。
技术面，更是有强烈的超跌反弹需求。
也就是你不管从什么角度看，股市都不应该继续这幅鸟样。
所以我觉得，现在的市场进入了市场先生发疯，恐慌情绪超预期发酵，不讲道理的阶段。
之前很多人争议，抱团股如果崩了，资金会流向顺周期低估蓝筹还是中小盘？
现在看来，大家都错了，带头大哥崩了，血亏，后面跟着的，不管是前任帮主还是一众小弟，哪怕原来就一直在熊市里的，也不会苦尽甘来，继续入坑……
再说下我个人之后的操作。
我这几年都严格按七步定投策略做投资。
唯一的变化是，去年四季度把七步定投策略中的“低估值择时轮动”策略做了优化，从过去只看估值分位点，变成综合考虑各方因素，做更均衡配置。
原理我之前在《估值不是万能药》和《过完年，我准备推倒重来》这两篇文章里做过详细说明。
因为我存量资金都已完成定投布局，手里的备用资金就是等着市场大跌时，用价值平均策略+网格收割策略进行对应补仓操作。
如果市场敢继续发疯大跌，我就敢继续对应买入，如果市场突然大幅反转，我也会对应不断逢高收割。
做一个木有感情的机器人。
我给大家的建议也非常简单。
市场发疯阶段，不要轻易重仓下注，最好是用定投的方式，均衡配置，慢慢来。
现在市场分歧非常严重，有人说今年会全面走熊，复刻2018年，甚至复刻2015年股灾，也有人认为风格会整体转向中小盘绩优股，还有人认为接棒崛起的应该是低估值蓝筹，平安万科中字头，当然还有不少人坚信抱团股贵有贵的理，虾兵蟹将只能得势一时，就盼着茅台(600519)(600519)再跌一点，就全仓抄底了……
这种高分歧才是股市的常态，对应最好的策略也是均衡配置，别把自己后路给堵死了。
当然，定投的钱得是短期不用的，否则你熬不住，心态会崩。
最近几个月，市场不是大涨就是大跌，搞得我不得不经常给大家做当天市场复盘或心理按摩，像个股票号，我很不喜欢。
接下去，股市应该会有一段时间整体趋冷，我还是会多写写其他理财话题。
股市不是印钞机，光靠理财不可能财务自由，提高搬砖技术才是王道。
大家也放平心态，该干嘛干嘛去吧。
……
以下是今天正文。
现在，只要是正规的公司，都会给员工缴纳五险一金，这一金就是住房公积金。
公积金缴纳比例，每个公司都不一样，不过有个大致的范围，通常是员工上一年度平均工资的5%—12%，并且个人缴纳多少，公司也缴纳多少。
比如小王上一年平均工资为1万，公积金缴纳比例为10%，那么个人缴纳1000元，公司缴纳1000元，小王每月的公积金就是2000元。
看到没，公积金对个人是一项福利，对公司则是一个负担，所以公积金高的大都是些国企或者高福利企业。
小钱有个同学，在联通工作，一个月公积金就有6000元，让人羡慕不已。
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话说公积金我们每个月都在交，但具体有啥用途，可能很多人还不清楚，今天小钱就来说说这事。
公积金主要有两个用途，最主要的用途是贷款买房，这个相信大家都知道。
公积金贷款买房好处多多，最大的好处就是，公积金贷款利率大幅降低。
目前个人公积金贷款5年以上利率为3.25%，而商业贷款基准利率为4.9%，还普遍有一定程度的上浮，最新全国首套房贷款平均利率大概为5.25%。
100万的房贷，30年等额本息还款，商业贷款总利息为98.8万元，而公积金贷款总利息只有56.7万，足足便宜了42万，一辆宝马的钱省下来了。
其次，公积金提前还贷，基本没有限制，也没有违约金，不过需要注意的是，如果贷款未满一年就申请提前还贷，那么需要一次还清全部房贷。
而商业贷款，至少规定1年内，有些甚至3-5年之内不能提前还贷，否则要支付剩余本金1%-3%的违约金，或者是支付1-3个月月供作为违约金。
但这个好处小钱觉得比较鸡肋，公积金贷款的利率本来就只有3%出头，这笔钱拿去随便买点稳健理财，买些创新银行存款，稳健债基什么的，收益都能更高，何必提前还呢？
当然，如果是自制力太差，管不住手的人，或者有负债就心里发慌的人，那还是提前还了好。
公积金贷款的好处是实实在在的，那具体该怎么办理呢？
下面我们来看看公积金贷款的具体步骤。
首先，我们要知道，申请公积金贷款是有条件的，并不是只要交过公积金就可以，多数城市要求贷款人连续缴纳公积金6个月(含)以上，部分城市要求连续缴纳12个月以上，比如天津、长沙。
而且申请的时候公积金要处于缴存状态，如果中途断缴，需要重新计算时间。
所以，如果接下来一段时间有买房打算的，尽量不要断缴。
现在有些城市可以支持自己缴纳公积金，这个大家可以拔打公积金电话12329，问问自己所在的城市是否支持。
另外，公积金贷款只可用于购买普通住宅，如果你是要买别墅、商业用房等，也不能贷款。
满足上面两个条件，你就可以办理公积金贷款了。
公积金贷款虽然便宜，但并不是你想贷多久就贷多久，想贷多少就贷多少的。
公积金贷款的最长期限，不得超过30年，而且不能超过退休前剩余的年限。
比如你现在45岁，60岁退休，那最长就只能贷15年了。
关于贷款额度，每个城市也有最高额度限制。
在北京，每缴一年社保，就增加10万额度，缴满12年，最高能贷120万。
上海是个人最高可贷50万，夫妻两人以家庭为单位，最高可贷100万，如果有补充公积金，家庭公积金最高额度上调至120万，个人最高贷款额度则上调至60万。
深圳个人最高可贷50万，夫妻两人以家庭为单位，最高可贷90万。
所以看到没，每个城市多少有点差异。
注意，这只是最高额度，不是说你就能贷这么多，你实际能贷的钱，还取决于你的公积金账户余额。
拿深圳来说，可贷款额度=公积金账户余额*14，如果你公积金余额为2万，那最多只能贷28万。
还有一种更简单的方法，可以一步算出你的公积金贷款额度，直接到你所在城市的公积金中心官网、支付宝小程序等平台查询。
比如上海，可以在支付宝里打开随申办，在上面找到公积金——公积金贷款试算，输入个人相关信息就可以看到公积金贷款额度了，非常方便。
不过像北上深这样的一线城市，现在房价动辄几百上千万，即使贷款额度有一百万，也是远远不够的。
所以一般都得申请组合贷，也就是公积金贷款+商业贷款。
购买新房时，办理公积金贷款很简单，直接找开发商合作的银行办理就行。
但是买二手房的时候，会有点麻烦，你得自己去查询业务办理网点。
以上海为例，进入上海住房公积金官网，在首页的办事大厅里找到业务网点。
点进去可以找到各贷款商业银行业务网点，找个方便的自己去办理就行。
如果你不想自己麻烦，也可以让中介帮你办理，但是通常会收取一定的按揭费，估计几千块钱。
土豪可以直接花钱找中介，手头拮据的，还是辛苦点自己办理吧。
在实际贷款过程中，很可能还会遇到下面几个细节性问题：
1、商转公怎么办？
对于不满足公积金贷款资格的购房者，先使用商贷，后续再转成公积金就是一个权宜之计。
商转公主要有两种方式：
客户先自筹资金把原银行贷款结清，原房产抵押撤销，重新办理抵押后，公积金中心将款项打到客户存款账户。
客户缴纳保证金，用本人或配偶或其直系亲属的另一套房子做抵押，公积金中心可放款给客户，等客户还清原贷款后，退还保证金。
2、首套和二套有啥差别？
首套和二套在首付比例和贷款利率上差别还是很大的。
以上海为例，首套90平米(含)以下，首付比例为20%，90平米以上首付比例为30%，如果是二套的话，首付比例为50%。
首套公积金贷款利率为3.25%，二套上浮10%至3.575%。
3、异地公积金贷款怎么办？
很多人应该都有这样的烦恼，比如我想在杭州买房，但是在上海交的公积金，异地买房能不能用公积金贷款呢？
这个不同城市政策不一样。
有些城市支持全国范围内的异地贷款，比如北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、哈尔滨、太原、成都、海南、乌鲁木齐、贵阳、西宁、杭州、银川等。
有些支持省、区内异地贷款，比如青岛、沈阳、长春、济南、洛阳、合肥、西安、昆明、兰州等。
还有些城市相互之间可以互贷，比如长三角中游城市群(武汉、长沙、合肥、南昌等)之间，四川和重庆之间。
4、还款方式怎么选？
房贷的还款方式有两种：等额本息和等额本金。
我们先来看看这两种还款方式的优缺点。
等额本息的优点是还款额固定，简单明了，缺点是还的总利息较多。
等额本金的优点是还的总利息较少，缺点是前期还款压力较大。
这样就简单了，如果你现在收入高，还款能力强，或者想少还点本金，那就选等额本金，否则就选等额本息。
这个知识点，力哥以前专门写文章说过，有兴趣的可以看《这样买房子，能省十万块！？》
看到这里，可能有人会说了，我又不打算买房，那公积金还有啥用呢？
这就要说到公积金的第二个用途了——提取。
只要你有下面情形之一，公积金都可以取出来用：
购买、建造、大修自住住房；
偿还自住住房贷款本息；
无房者租房自住；
突发事件造成家庭困难；
完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的
退休；
出境定居。
看到没，只要你想提取，其实公积金余额是很容易取出来的，办理手续也很简单，直接带上相关材料去附近的公积金管理中心业务网点申请就行，有些可以直接在支付宝公积金小程序上办理。
公积金每个城市都多少有点差异，上面文章里说的是一般情况，如果你打算办理相关业务，还是建议去当地的公积金官网看看详情，或者拨打公积金电话12329问问问具体细节，毕竟买房无小事。
最后，希望大家都能善用公积金，早日拥有自己的房子。
本文首发于微信公众号：力哥理财。