动拆迁补偿款分割 | 谈谈“数砖头“背景下的“第四块砖头”与空挂户口

最近两年，二浦（杨浦、黄浦）在大刀阔斧拆迁，而且基本是以“数砖头”为基本原则，且鼓励货币补偿不提倡房屋安置，如果一定要拿安置房，就只能“从城市回农村”了。

归纳整理承办的多个拆迁共有分割案件后，对动拆迁的政策和口径总结以下几点与大家分享。

一、“大蛋糕”的组成

动拆迁补偿款，俗称大蛋糕，有房屋价值补偿款和各类补贴和奖励组成。房屋价值补偿款，俗称“三块砖头”的钱，“第一块砖头”是房屋的评估价格，“第二块砖头”是房屋的价格补贴，“第三块砖头”是房屋的套型面积补贴。

若被认定为居住困难的户，则还会有“第四块砖头”的钱，即居住困难补贴。

二、什么情况才能获得“第四块砖头”的钱？

1.  原则上是“数砖头”的，也就是没有“第四块砖头”的钱，只有在家庭人口（户口）过多，而房屋面积过小的情况下，才会“数人头”。而且，需要该户提出书面申请，申请对该户评定为居住困难户。

2. 原则上，该户中，已经在外有商品房或者享受过福利分房（包括享受过经济适用房）的户口在册人员，是要排除在居住困难户人数之外的。

3.满足以上情形下，根据政府文件中的折算公式计算“第四块砖头”的钱。

实践中，某一被拆迁户居住困难不困难，不是你说了算也不是我说了算，是2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（即第71号令）说了算。第71号令第二十一条明确了居住困难的折算公式和标准。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额➗折算单价➗居住困难户人数<22平方的，才属于居住困难。

举个例子，近几年黄浦豫园在大面积动拆迁，这边的房屋折算单价为21000元/平方米，假如有一套私房面积为20平方米，里面有6个户口，被征收居住房屋补偿金额（三块砖头的钱）计算下来为235万，则折算公式为：235万➗21000元/平方米➗6个户口＝18.65平方米<22平方米，则该户即属于居住困难，需要获得居住困难补贴。

那么需要获得多少居住困难保障补贴呢？

保障补贴=折算单价✖️居住困难户人数✖️22平方米➖被征收居住房屋补偿金额＝21000元/平方米✖️6个户口✖️22平方米-235万=422000元。即得到保障补贴后的钱，保障分到每一个人的头上都有21000元/平方米✖️22平方米，为462000元/人。

三、公房和私房拆迁的最大区别是什么？

1. 概念和性质的区别：公房的所有权通常是国家或国有单位，而私房的所有权是被征收人个人。所以公房在拆迁时承租人的地位为：公有房屋承租人；而私房在拆迁时私房的权利人的地位为：被征收人。

2. 拆迁时对房屋的评估价格（第一块砖头）计算方式有区别：私房拆迁时的第一块砖头评估价格为单价✖️面积；公房私房拆迁时的第一块砖头评估价格为单价✖️面积后，最终要再✖️0.8（系数）。俗话说公房比私房在第一块砖头上打了八折。

第二块砖头和第三块砖头的钱是一样的。

3. 动拆迁款的内部分割区别：

公房的拆迁补偿款是在承租人和同住人之间分割，承租人肯定是有份额的，但同住人的份额以及同住人的认定问题上有很大的不确定性，要考虑很多因素。

私房的拆迁补偿款是在私房的产权权利人及权利共有人之间分割，并且要安置私房的房屋使用人。

上海市政府第71号令 第四十四条

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

也就是说，在没有第四块砖头的前提下，公房的动拆迁中公房承租人肯定是有动迁份额的，至于除了承租人以外的户口在公房里面的人是否有份，就要看该人是否被认定为同住人了，同住人的认定比较复杂，不在不再展开，会单独写一篇。

私房的动拆迁，私房的权利人或共有人肯定是有份的，至于除了权利人以外的户口在私房里面的人是否有份，就要看该人是否被认定为该房屋的实际使用人了。

所以很多人认为，私房里面的“外人”的户口都不能分到动迁利益是错误的认识。

4. 空挂户口的结果也有区别：

在私房里空挂户口肯定就不是法律上所谓的私房的房屋实际使用人，除非该私房所在的户被认定为居住困难，而从“数砖头”改为“数人头”了，否则私房里空挂户口（从未居住）肯定是没有份额的（除非当事人自愿给付）。

而在公房里空挂户口，原则上也是没有份额的，但还是有一些希望被认定为同住人的，虽然希望不一定多大。因为公房没有实际居住可能是因为家庭矛盾、房屋面积太小等因素。

以上就是一些简短的总结与归纳。

关于公房和私房动迁还有很多问题没有展开交流。

比如：同住人的认定依据及司法实践？房屋实际使用人的认定依据？承租人与同住人之间关于拆迁款是均分还是承租人应多分一些？私房的被征收人安置房屋使用人以什么标准安置？未成年人的同住人认定与成年人有何区别？曾享受过福利分房是否就一定不能认定为同住人了？