天河东部舒适型住宅总价到1500-2000万才是合理区间
中央经济工作会议后
关于天河东部房价的一些思考与理解
“全文较长，如果想看结论直接跳到04部分即可”
2020年12月16日至18日中央经济工作会议召开，会议重点关注外部环境和疫情等风险挑战、宏观政策定调、扩大内需、强化国家战略科技力量、全面推进改革开放、大城市住房问题等6方面值注。就房地产市场而言，会议提出要解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
01 解决好大城市住房突出问题关系民生福祉
通稿，把大城市住房问题放在第七个问题来阐述。过去的每一次中央经济工作会议，谈房地产是在民生部分用极小的字数为房地产政策定基本基调。这次把大城市的住房问题单独列出来，这也是第一次，重要性也就不言而喻了。
本次原文表述是：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。
1、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
2、要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
3、土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
4、要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
从通稿看，本次会议不仅聚焦房住不炒，更进一步的提出要解决好大城市住房问题，并且提出解决路径，即发展租赁住房市场。重点从增加供给、降低租赁成本等入手。
从当局解决问题的思路看，目前的局面很可能意味着，中央就地产市场的发展模式从香港模式向类似新加坡组屋和德国公共租赁模式的结合体切换。即市场化的商品房和政府主导的公共租赁住房齐头并进。市场的问题由市场机制来解决，而政府则提供部分公共性质住房保障中低收入群体的基本需求。从而确保社会的根基稳定。
02 类新新加坡组屋和德国公共租赁模式的结合体
新加坡住房模式：简单来讲，就是鼓励中等收入和低收入阶层购买政府提供的公共住房（公共组屋），少部分高收入人群通过市场方式来解决住房。新加坡所有的公共住房均由建屋局负责规划兴建，以优惠价格出售（少量租赁），让居民分期付款购买。同时，政府会给符合条件者提供各种购房津贴。
美国租赁模式：以私有产权为主，鼓励居民拥有私人住宅，私人拥有的公寓住房是租赁市场的主要房源；以私人住房租赁市场为主，公共住房租赁市场为辅。对于私人住房租赁市场，政府主要发挥间接调控作用，以市场为主要导向，美国政府管理控制的政策手段主要是租金控制和住房租金补贴两种。而公共住房是指政府开发所有并管理运营的住房，服务对象是符合条件的低收入家庭、年长者以及残疾人。
德国租赁模式：德国租赁市场发达，租房比例高达 50% 以上。政府鼓励民间投资，私人开发商是公共住房的主要供给者，政府对开发商进行了大量的补贴鼓励其建造福利住房。德国租赁权益保障制度完善，通过租金管制、租赁合同保障、租购同权等多种途径和手段保障承租人的权益。同时，政府实施差别化的补贴政策，一方面向最低收入的家庭提供社会福利房，租金仅为市场的一半，另一方面通过提供住房补助金向低收入家庭提供货币补贴，使其可以负担房租压力。
从当前中央经济工作会议透露的信息看， 未来解决大城市住房矛盾的路径极有可能是类似新加坡组屋和德国公共租赁模式的结合体。
新加坡组屋和德国公共租赁模式的结合体：即政府自身主导或引入市场力量开发公共租赁住房，形成公共租赁房源的供给。并通过土地、财政和货币等政策调节供给。对需求方面则后续将建立完善的公共租赁权益保障机制，通过立法确保承租人的准入门槛、公共资源的配套等，以确保公平。
03 新模式会带来怎样的市场反馈
公共租赁租房解决是中低收入群体的基本需求问题，如果将来走的是类似新加坡的模式即市场和公共品出租共存，但仍然会面临很多的问题。包括：
1、如何解决寻租问题：大中城市的公共租赁住房的怎么建、怎么分，怎么管，如何杜绝公共资源跑冒滴漏、为人揩油？
2、土地财政问题怎么办：随着土地出让金占政府年度财政预算的比例越来越高，土地财政依赖症更加明显。公共租赁住房方面的多增加一块土地供给，意味着投放市场招拍挂的减少，也即意味着土地专项收入的减少。如果继续像当前的招拍挂的模式，设置一定比例的政策性住房，则必然抬高土地的入市成本。
3、如何协调公共资源的配给：如果公共租赁租房的资源配给更优，则面临挤占市场化住房，对动辄几百万购买市场化房票的群体是另外一种不公平。凭什么靠自身努力艰辛付出所获得社会资源要比政府公共租赁差？如此，将挫败社会的竞争游戏规则，得不偿失。如果不能确保资源配给（学位和交通）的相对公平，那么公共租赁住房的吸引力必然大幅下降。反而挤占了正常的市场化的土地供给。
04 思考：发展租赁市场将进一步刺激房价上涨
但从历史规律看，不管是新加坡，还是美国，还是德国，只要存在市场化的住房模式，市场化部分的商品房走势都是斜45度角往上。何况在中国还有丈母娘情节。从个人理解来看，政府考虑的是如何解决市场化失灵部分的问题，即在狂奔的道路上照顾下中低收入群体的刚性需求确保执政基础。
而市场化部分的商品房的走势将跟随货币发型的情况呈现自然增长。比如天河东的房价，现在看到底贵不贵？我理解是不贵的，如果你把房价看成权益投资，假设看上广氮片区的投资家庭年收入50万，800万总价的房子，估值PE只有16倍。考虑到我们国家在全球仍然还是成长性的。按照正常成长性股票的静态估值PE给到50-60倍的话，天河东高品质住宅，比如牛奶厂、珠江花城、天河一品等，未来去到2000万一套极大概率事件。
而且，我们的收入也都是不断的增长的，庞大的群体基数加上收入分化、结构性特征，这些都是支撑高品质市场化商品住宅价值的根基。
从另一方面来说，市场是极为聪明的，这些住宅并不会等到大家有足够收入的时候给你入市，它会提前反应未来的变化。这也是为什么天河东的好品质住宅价格不断上扬的原因。短期归因看，大家可能会归因于地王啊、东部学位啊，都对。但长期来看，还是收入和国家经济增长的预期决定的。
按照2035年的经济发展目标，GDP年化在5%左右，收入上涨，物价跟着涨，房价必然也会跟着这些上扬。如果房价的涨幅和名义GDP增速保持一致，大致7-10年左右，广氮片区的高品质住宅在2020年的价位上翻一倍，到时候的珠江花城、牛奶厂、天汇、一品的价格将在10-14万左右，四房套均价在1400-2000万左右。
如果市场因为政策震荡，那么将会像弹簧，压得月底弹的越高。不信，你看看最近和未来一段时间的上海，将是例证。