非同一农村集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同应属无效非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。2013年7月，林峰将其承包的F县Q乡G村农贸市场建设工程分包给余克奎等三人施工，支付了部分工程款，但双方至今未进行结算。工程结束后，余克奎以18.8万元的价格向林峰购买了该农贸市场东西路东侧的两间房屋，林峰于2013年12月27日给余克奎出具了收取购房款18.8万元的收据，并注明了余克奎所购房屋的位置。2015年1月14日，余克奎将该房屋以10万元的价格出售给F县Q乡Z村的李方针。2020年5月，李方针在对该房屋进行装修时，林峰出面加以阻止，李方针为此向Y县人民法院提起诉讼。Y县人民法院于2020年9月20日作出（2020）皖1226民初3996号民事判决，确认余克奎与李方针达成的房屋买卖合同无效，判令李方针返还余克奎房屋，余克奎返还李方针购房款10万元。
余克奎随后向林峰提出返还购房款18.8万元，在被林峰拒绝后，于2021年3月4日起诉至F县人民法院，请求确认余克奎与林峰达成的房屋买卖合同无效，判令林峰返还购房款18.8万元。
林峰辩称，余克奎是以工程款抵付的购房款，并未实际交付房屋价款18.8万元，余克奎请求返还购房款18.8万元的请求，没有事实和法律依据，并且已经超过诉讼时效期间，请求依法驳回余克奎的诉讼请求。F县人民法院于2021年5月21日作出（2021）皖0421民初1430号民事判决：1.确认林峰与余克奎达成的房屋买卖合同无效；2.林峰返还余克奎房屋价款18.8万元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，余克奎与林峰达成了以18.8万元购买房屋的一致意见并已经履行。余克奎与林峰均具有相应的民事行为能力，买卖房屋的意思表示真实，但根据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国合同法》的规定，确定该房屋买卖合同是否有效，还应当审查是否损害社会公共利益，是否违反法律、行政法规的强制性规定。合同法第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2015年4月19日公布的最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要第35条规定，对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。2016年11月21日公布的《最高人民法院关于印发第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的通知》（法〔2016〕399号）第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。一审法院认为，农村房屋对应的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，具有福利和社会保障功能。按照“房地一体”，即“地随房走、房随地走”的处理原则，农村房屋所有权的转移将会导致农民集体土地使用主体的转变。根据上述规定，法律、法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，农民集体所有的宅基地只能在本集体经济组织成员之间转让。案涉房屋系在农民集体土地上建造的房屋，该土地属F县Q乡G村集体所有，余克奎不属于该集体经济组织的成员，在一审法庭辩论终结前亦未取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格。余克奎与林峰之间的房屋买卖合同纠纷也不属于国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。林峰向本集体经济组织以外的个人余克奎出售农村的房屋，违反了国家法律关于宅基地属于农民集体所有的规定，损害了法律、法规和国家政策关于对宅基地使用权进行严格管理的社会公共利益，故余克奎与林峰之间达成的房屋买卖协议应属无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。林峰给余克奎出具的收据足以证明余克奎履行了交付房屋价款的义务，合同被确认无效后，林峰应当向余克奎返还房屋价款。余克奎无论是以现金交付还是以工程款抵付房屋价款，均不影响本案对余克奎履行付款义务的认定，即使余克奎是以工程款抵付，该工程款也系余克奎对林峰享有的债权，余克奎以其享有的债权抵偿房屋价款并不违反法律规定。双方关于余克奎是否在工程款支付明细中签名、以及是否以工程款抵付房屋价款的争议，对于本案房屋买卖合同的审理没有影响，该争议属于与工程款结算有关的纠纷，应当在结算工程款时进行处理。林峰既然主张领取工程款18.8万元的领款人签名系余克奎所签，当然也就认可其负有向余克奎支付该工程款的义务，在余克奎以工程款抵付房屋价款的情况下，应当视为林峰履行了支付工程款的义务，余克奎对林峰享有的工程款债权已经实现。房屋买卖合同的效力与工程款债权债务关系的效力没有法律上的因果关系，房屋买卖合同被确认无效并不导致林峰履行工程款债务的行为无效，故该房屋价款应当由林峰予以返还，而不是恢复到工程款债权债务关系的状态。余克奎所提确认合同无效的请求属于程序请求权，而非向对方当事人主张的实体请求权，不属于应当适用诉讼时效的情形，林峰认为余克奎确认合同无效的请求已超过诉讼时效期间的抗辩，没有法律依据。因合同无效而要求返还财产的请求权适用三年诉讼时效期间的规定，但应当自合同被人民法院生效裁判确认无效时起算，余克奎所提返还房屋价款的请求未超过三年的诉讼时效期间，林峰认为已经超过诉讼时效期间的抗辩，没有事实依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案房屋买卖合同的订立、履行均发生在《中华人民共和国民法典》生效之前，并且不存在应当溯及适用或者衔接适用《中华人民共和国民法典》的情形，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。
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