《民法典》“居住权”制度解读

2021年1月1日，《民法典》正式生效。在用益物权编当中，新增设了一项用益物权——居住权。这项全新的民事权利的确立必然会迎来各类公职考试的关注。什么是居住权，他有哪些特征会被考察?让我们跟随着本文一起来认识这个新名词。

从渊源上看，居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，主要发挥着扶养、救助的功能。家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与部分家庭成员，以使受遗赠人的基本生活得以保障。

根据我国《民法典》的规定来看，居住权，是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

从居住权性质上来看，它具有以下特征。

第一，居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

第二，居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体(如合伙团体)不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

第三，居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

第四，居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

第五，居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

第六，居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

根据《民法典》新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。

从此来看，居住权的到来使得民法典更具人文关怀，为部分弱势群体提供了相应的权益保护。

文/安徽中公事业单位招聘