法拍房交易十大风险|下篇

不久前我们整理发布了《法拍房交易十大风险|上篇》，今天继续更新十大风险下篇。

我们根据实战的两千多个参拍案例总结出相关经验，整理出了法拍房十大风险，在B站/知乎/西瓜视频等平台都有录制非常详尽的直播视频和大家分享，特整理出文字版方便大家收藏。

我们接着从第六大风险说起：

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法拍房十大风险之NO6-NO10

 NO6：被忽略的成本

有车位强制绑定购买、装修家具强制绑定购买、面积差异等，实际与公告有差异的情况，不去实地勘测、调研，根本发现不了。更甚者，直到审税缴税被拒批，才被发现这些潜在因素。

规避风险方法：

针对第六类被忽略的成本的情况，我们尽调时应该注意：公告，除了文字部分还有照片。房屋实际面积，区分地上地下，区分预售面积与交房面积

解决方法：算清面积差异、装修、车位等所有成本，按照测算总价竞拍

NO7：非理性参拍

下面我们来看几个非理性参拍的情况:

同一套标的，被悔拍后重新上拍，原因在于参拍时冲动，拍中后仔细想想又觉得不值，结果被没收全部保证金。

规避风险方法：

针对第七类非理性参拍的情况，我们尽调时应该注意：二手市场价  法拍历史成交记录  税费成本  清场成本  瑕疵成本  其他费用  贷款上限

解决方法：制作测算表，出价时动态测算

NO8：付款风险

主要分为以下几类：

①法院不接受贷款

②银行未按时放款

③贷款额度发生变化

即使提前做了准备，但是还是可能有些风险不能避免。比如银行关账、银行审批出现问题等一些突发情况。

这个时候就要启动垫资。垫资的周期比较长（2-4个月），成本也较高。

规避风险方法：

针对第八类付款风险的情况，我们尽调时应该注意：最晚放款时间、贷款上限、产证办理时间、房龄、违章信息、查封信息、租赁信息

解决方法：贷款预审、维护好征信、资金B计划（最坏情况的应急方案）

NO9：流程出错

法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。

外地法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错

协执抬头出错

裁定税费承担方式和拍卖公告中不符

规避风险方法：

针对第九类流程出错的情况，我们尽调时应该注意：产权信息  查封信息  交易中心办理手续及流程

解决方法：外地法院协助法官告知流程，法律文书第一时间核对

NO10：选择不适合需求的房源

很多人在选择法拍房时会比较倾向于“好看”的。一些房子里有些脏乱差，有些小区正在整改，道路坑坑洼洼等，这些房子往往很多人不做选择。

但实际上有些脏乱差只是暂时的表象，需要以后长远考虑。

上图这套房子成交价1571万，实际市场价在1300万左右。因为上拍图片拍摄较“好看”，装修也不错，所以溢价较高。

但有些“好看”的房子可能局部存在一定的质量问题或其他未发现的瑕疵，比如房屋破损、房屋漏水等情形，此类情况一定要多加注意。

上图这套房子，起拍价236万，评估价418万，最终354万成交，看上去折扣非常大。其实这套房子的市场价只有242万基本和起拍价持平。不要只看评估价来判断折扣如何，还是要实际调研匹配二手房价格。

对于买第一套房子的朋友来说，没有买卖房经验，评判不好房子的价值和自己的需求。考虑房子的时候应该多加考虑房子的流动性、在市场上的增值性等，而不是暂时的享受性。

规避风险方法：

针对第十类情况，我们尽调时应该注意：实地考察、市场价值、交易换手率

解决方法：网上查找，二手门店调研，做好价格测算，拿数据说话