上海房产市场成交火热，被限购好着急怎么办？

看到房产市场持续放量，对于被限购还没上车的家庭，特别是眼睁睁看着2015-2016这波行情的，忍不住开始焦虑。

上周四在B站蓝鲸法拍，蓝蓝&陈宇老师和大家一起分享了一场《上海房产市场回暖，被限购好着急该怎么办？——十大破限购方法大比拼》的直播。

今儿我们再用文字的形式带大家回顾一下近10年上海楼市年度成交数据和近4年月度成交数据，看看楼市到底怎么个热法，以及十种破限购大法，你最适合哪一种。

错过直播的朋友也可以文章末扫码看回放哦。

01

上海楼市十年

2009-2019，回顾上海楼市的激荡十年。

2009-2012年初，3年多时间，从08年全球金融危机后的“救市”暴涨，到2010“史上最严调控”拉开帷幕，市场快速冰封，直至2012年货币政策放松才开始逐步恢复平稳。

这个小周期，上海二手房成交套数峰值为27.8万套，网签均价1.6万（实际市场均价约2万）。

2012-2014年末，3年时间，2013年货币政策刚放开不久就造成市场大力反弹，不得已2014年货币政策收紧，市场急剧萎缩。真是一放就跳，一管就“死”。

这个小周期，上海二手房成交套数峰值为29万套，网签均价来到了2.1万（实际市场均价约为2.6万）

2015年初-2019年初，4年时间，经济增速下行压力大，一场全国范围内的“去库存”政策拉开大幕。2015年初，二套首付降至4成的政策，让改善买房点爆整个市场。

这个小周期内，二手房成交套数峰值为35.8万套，网签价格站上了4万（实际市场价格约为5万）。

把时间轴线拉近，我们最熟悉的这4年里。

2017年上海楼市，从2016年的高位受到暴击：社保2年变5年、重启认房又认贷二套7成等一系列政策打压后，市场立马“凉凉”，进入长达3年的冰封期。

一开始只是成交量的萎缩，成交价格依然坚挺。但是到了2018年下半年，一手房的严格“限价”，导致新房和二手房倒挂的现象出现，二手房的价格开始松动。

2019年开春，楼市开始有了转暖的迹象。最早是16年被社保2年变5年的这些刚需家庭首先“解禁”，市场维持了大半年的回暖后，下半年回暖动力又有些疲软。

2020年抗疫大战拉开，一季度大伙儿出不了门自然也没啥交易。但从4月开始，市场立马呈现不一样的状态。

不同的是，这波先由学区、中高端豪宅改善带动。上海3月学区新政尘埃落定后，公办小学学区以及以前没人重视的中学学区，都以一月一价的态势发生着变化……

但和每轮房价上涨背后相同的驱动力是，超宽松的信贷政策。虽然扶持小微企业的贷款资金严控流向地产，但银行就看你房产抵押物才肯放款100万以上的大额长期贷款啊。

企业经营性抵押贷款，最低利率有3.65%-3.85%，比首套房贷款利率还低啊！那些原本需要首付7成，贷款利率5.25%的家庭能不心动么？

至此，你看到的才是2020年9月上海二手房成交量近4年来新高，高达3.1万套的月度成交量。

02

上海房价将迎来大涨？

翻看过去的房产市场，确实存在3年、4年一个大周期，房价平台式上涨的规律。

所以我们会听到非常多的观点去支撑，2021年房价大涨。

面对房价明年大涨不大涨这种问题，若不是基于实打实的政治、经济政策分析，恐怕都只能是猜的成分更多。我们认一个道理就行：货币宽松，房价就捂不住。

我们当然是更加希望房价平稳，跑赢通胀就行。对于有很多有房的家庭，没考虑要买房换房的家庭，对房价的关注没那么密切。

但是对于还被限购的家庭来说，这不是一个谁预测准了房价涨还是不涨，涨多少的问题。

而是真正关切到，今年的200万首付，到明年是能买两房还是三房，是能买在外环内还是外环外。焦虑，在所难免。

明年房价将迎来大涨？我现在到底该不该买房？

就问问自己能不能承受，万一房价大涨而你没上车的这份可能性。

03

上海破限购的十大方法

缓解焦虑的办法，当然是寻找解决问题的路径啦。

落户、赠予、公司买房、驻沪部队、在读博士，这几个路径，对于绝大部分人来说，要么实施路径过于艰难，要么操作成本过高。

能够实施的还有：

1、结离婚；2、临时补税；3、提前买保障房；4、找人代持；5、法拍房。

每种路径我们在直播中都分享了实施步骤、难点、风险、应对方法，优劣势。

文字写起来，估计得突破一万字了……