细数【法拍房】十宗“问”
近段时间，我们搜集了各大平台对于法拍房的困惑，发现有些对于法拍房的问题，其实都在我们的法拍课程中解说过。
今天，我们再次仔细解答一下，大家对于法拍房的一些疑惑吧！
No.1
法拍房能买吗？
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当然能买！购买法拍房的门槛较低，只需要本人身份证+保证金，就可以报名参拍上海法拍房。
并且法拍房与二手房的房产性质一致，不管是办理按揭贷款还是过户交易，都是按照正规流程走的。
从购买资格方面：
上海的法拍房是完全不受限购政策限制的，不需要上海户口，不需要结婚，不需要缴纳社保，只要本人身份证+保证金就可以参与购买。
从安全性方面：
如果是担心安全问题，害怕买了法拍房之后没法过户，没法住进去，甚至买了之后还有人上门找茬，不敢买。
这种担心是有可能的，但也是完全可以解决的。解决办法就是在参拍之前做好房屋尽调，掌握房屋的实际情况，像是能不能过户、过户有没有风险、房屋本身恶性事件发生等，都可以通过前期调研了解到。如果发现不能解决的风险，那就放弃这套房子。如果风险可以解决那就在参拍前准备好方案，大胆拍吧！
从价值方面：
法拍房第一次拍卖的起拍价格是市场评估价的7-8折，一拍流拍之后第二次拍卖时的起拍价格是第一次拍卖起拍价格的7-8折，基本上就是市场评估价的五折左右。
因为上海法拍房的价位段比较高，所以这样的折扣是非常令人眼红的，并且这些折扣空间也是完全有可能实现的。
在保证安全的情况下，法拍房是很值得去挖掘一下的小众房产市场，说不定就能捡漏，市场价七折就能买到不限购的上海房产。
No.2
法拍房能贷款or能按揭吗？
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法拍房与二手房一样，都可以按揭贷款购买。法拍房一旦过户到买受人名下，这套房子就是二手房，可以进行正常的商业抵押贷款。
不过有几个和二手房贷款不一样的地方：
①法拍房贷款的放款时间特别短，通常是7-14天就需要全款到法院账户；而二手房贷款的流程是2个月左右。
②法拍房按揭贷款需要引入第三方担保公司，万一你买的法拍房办理不了产证的时候，保险公司会第一时间给银行理赔，然后再向买受人追偿，这样银行才肯在没有拿到房产他项抵押权证的情况下，放贷款给买受人。
③能贷款多少，主要受征信流水及购房资格约束：
在上海，如果你有首套房资格，你可以贷款65%；如果是二套房资格，你可以贷款30%；首套房资格的评定标准是“认房又认贷”，必须要满足名下没按揭贷款记录以及名下没有上海房产，才能有上海的首套房资格。
No.3
法拍房的网站有哪些？
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近期又新增了陆金所旗下的拍卖网站，因此，法拍房的官方上拍网站一共有八大平台。
其中上海的绝大多数法拍房都是来源于三大平台是：公拍网、阿里拍卖、京东拍卖。
其余的网站，如果有营销声称自己有独家法拍房源，千万要谨慎。特别是涉及到打款交保证金之类的，一定要去官方网站。
蓝鲸法拍的房源小程序，是方便大家选房的小工具，涵盖目前在上拍的&已成交的所有上海地区法拍房源。
相比八大网站单独上拍的零散房源，使用小程序检索更为便捷。
No.4
法拍房是什么？
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法拍房是一种来源较为特殊的房产类型，是由各类民事、刑事等案件涉及到的需要司法部门强制执行拍卖的房产。
基本上发生在我们身边，产生法拍房的几种情况有：
经济纠纷，欠债不还、老赖等；
房屋抵押，贷款还不上、欠银行钱；
离婚财产纠纷，共同财产分割；
继承纠纷，不满继承财产分配等；
贪污受贿，国家强制收缴个人财产等，
总之一切涉及到以房屋为对象的纠纷，都可能会“制造”出法拍房。
由于目前越来越多的城市开始实行限购政策，而大部分的法拍房是不受限购政策约束的，所以近几年选择买法拍房的人越来越多。
No.5
法拍房の过户流程及费用？
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过去三年时间里，我们办理过三百多套全流程法拍房的过户，依据我们的经验总结下来，法拍房购买需要八个流程：
①确定资金方案&购房需求
②筛选房源&安全尽调
③报名竞拍&指导出价
④资金转至法院账户
⑤拿到法律裁定等文书
⑥节省税费&审税核税
⑦缴税过户&拿到房本
⑧清房交房
费用方面：
贷款买房，需要首付+贷款额的1.5%（担保费）+税费+物业欠费
全款买房，需要全部房款+税费+物业欠费
No.6
法拍房限购吗？
目前，北京深圳等城市的法拍房都已经被限购。
而上海法拍房，是中国所有一线城市中仅存的，法拍房不限购城市。
在上海，只需要身份证+首付资金，就可以快速上车！
但未来会不会突然被限购谁也说不准，就像北京的法拍房，在2017年3月以前是不限购的，但是也毫无征兆的纳入到限购范围。所以趁现在，能上车赶紧上车吧！
No.7
法拍房为什么中介在卖？
法拍房虽然属于二手房，但是由于法拍房的来源比较特殊（法拍房都是由于司法案件涉及的房产），不被大众广泛接受，所以目前还是个小众市场。
中介并不能售卖法拍房，法拍房是人民法院在官网上发布的真实房源。
在宣传房产的时候，并不会刻意宣传法拍房，因为法拍房与正常的二手房是没有性质差异的。
法拍房既可以正常过户正常居住，也可以正常办理按揭贷款抵押贷款等。只是由于了解的人少，所以造成法拍房只有中介在卖的错觉。
No.8
法拍房的税费怎么算？
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关于法拍房的税费计算，请看这篇文章：
总结下来，法拍房购买的税费有两种模式，一种是买受人承担全部税费，一种是税费各付。
目前上海法拍房基本都是税费各付，买受人只需要承担契税，但是需要先帮上家垫付税费，之后凭借税费收据到法院报销。
房屋的税费计算的方式与二手房市场一致：
以上是需要原业主（被执行人）缴纳的增值税和个税。
这张是买受人需要缴纳的契税。
普通住宅的首套契税为总额1%、二套3%；非普通住宅的首套契税为1.5%，二套为3%。（普通和非普通的区别，是建筑面积是否为90平米）
No.9
法拍房能写几个人的名字？
通常情况下，谁报名参拍，产证上就写谁的名字。
如果是夫妻俩，可以一个人报名，之后拿到房产证后再加上另一伴的名字。
如果不是夫妻，想一起购买法拍房，可以在竞买时去法院做好竞买申明，想写几个人的名字就可以写几个人的名字。
No.10
法拍房都被谁买了？
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因为上海的法拍房不受限购政策影响，所以上海的大部分法拍房都是，“被限购”的人买走了。
买法拍房的门槛比较低，只要有身份证+首付资金，就可以启动买房。
目前找我们咨询买法拍房最多的几类人群：
有一定积蓄但是被限购的单身人士；
已婚外地户籍社保不满五年的夫妻；
看中上海国际学校教育、医疗资源等的外地有实力家庭；
希望孩子大学毕业或者留学归来在上海工作的父母；
想为孩子买个学区房但是房票不够的家庭；
家里老人有首套房资格，或者夫妻中还要首贷资格的家庭，待结婚情侣；
有闲余资金但在股市、基金等理财方面不擅长的富裕家庭，可以通过上海优质房产配置保证财富保值升值；
想在法拍房市场投资捡漏，收租、出售赚差价、自住都行的客户。
如果你有其他关于法拍房的咨询问题，请联系我们！