疯狂！艾溪湖边上的房子都卖到2万 ！是虚火还是真价？

2021年第02期【探盘侃楼】
这几年，高新区发展很迅猛。不知不觉间，板块的二手房均价已排在南昌第二了。

其中艾溪湖板块尤其亮眼。五年前，它可能还是偏郊野地，五年后，已经成为集商业、学区于一体的生态宜居地。

而且依靠高新产业优势带动，其商业、交通、公共配套还在不断升级。

曾经看不起它的人，现在可能很难追上了。
这不，艾溪湖首个2万 的楼盘已经诞生：万科海上传奇！
其楼盘到底如何？价格有没有被高估？下面结合实探盘点一下。

01.小区简介

探盘主体：万科海上传奇（二手房）
小区看点：高新三中、艾溪湖生态、地铁4号线、万科物业
地理位置：高新开发区艾溪湖北路，南昌三中高新校区北侧
建筑年代：2013年
房屋总数：3481户
容积率：2.18
绿化率：35%
物业费：3.4-4.0元/平
物业公司：万科益达物业服务有限公司
万科海上传奇整体很大，由多个系列组成，分为御湖居、揽湖居、锦湖居和悦湖居。几个区域独立为小区，建筑分为洋房，高层和公寓。
整体低密、高绿化，居住档次较高。

02.配套测评

一、学区配套
学区有两个：南昌三中高新学区和南昌外国语高新分校。
重点介绍一下高新三中。学校于2013年建立，学校共开设小学共25个班级，初中共28个班级。
据了解，最近三年高新三中一批次升学率都稳定在40%左右，700分以上人数逐年增加。这个成绩放在公办学校中，是非常不错的。
比如2020年，中考成绩700 达到26人，680 达到93人。综合数据在南昌公立学校中排在第三。
似乎，高新三中已逐渐成为南昌家长心中公办初中前三的优质学校了。
二、商业配套
周边有一个大型综合体：高新新城吾悦广场。其涵盖IMAX国际院线、儿童乐园、时尚服饰、餐饮消费、大型超市和步行街等业态。
从地图上看，万科海上传奇距离综合体大概1.5公里。开车只需3分钟便可抵达。
但步行的话，还是有点远。
不过，万科海上传奇底商非常丰富。早餐店、便利超市、饭店、果蔬店等日常需要的微型生活配套应有尽有。
住在这里，逛街、购物和日程生活应该是非常便捷的。
三、交通配套
4年前，万科海上传奇的地理位置算是比较偏的。交通配套也比较差。
没有地铁，去往城区中心或其他板块，需要行车较长时间。
但最近几年艾溪湖板块交通配套大幅提升。目前沿江快速路（环绕艾溪湖北岸）已投入使用。地铁4号线不久也将通车于此。
据地图显示，万科海上传奇离最近的4号线“科技城站”大约700米距离，步行约7分钟。
当下，从这里可借助沿江快速路，绕开老城，快速前往滕王阁和红谷滩板块。未来地铁4号线开通，步行交通也会很方便。
四、医院配套
艾溪湖东岸，临近昌东大道已经建成南大附属医院（高新分院）。小区到医院的行车距离4.6公里，行车时间10分钟左右。
五、生活配套
附近有高新图书馆、艾溪湖跑道；南侧不远，还有艾溪湖露天篮球场和足球场。

03.小区环境

万科物业的名声早有耳闻，实探之前我已经考虑到门卫的严格。
所以为了不吃闭门羹，此次实探也是托朋友带进去的。
实探以揽湖居为主。其内部建筑为高层。
入门门头不大，但周围没有凌乱摆放的电瓶车、自行车，环境很干净。
安保确实比较严。进门需要门禁卡。而且人流、电动车流、机动车流三者分开，入门感舒适。
进入小区。卫生环境很好。小道上、草坪里看不到白色垃圾。内部绿化率很高，树木郁郁葱葱。树丛修剪整齐，草坪也很茂盛。行走在其中，心情舒畅。
小区内设置了儿童游乐场所和健身中心。
根据洋房、高层等不同系列，万科海上传奇分为多个小区，所以每个小区并不大，几分钟就能绕一圈。
步行至揽湖居南侧，可以看到铁栏外隔一条马路就是高新三中（红色房子）。小区同时设有地面停车区。
小区周边环境也非常干净，马路很通畅。路边有大量免费公共停车区。
小区底商是类似洋房的砖红建筑，看上去有质感。不过有一些随意摆放的电瓶车，影响了视觉。但比起老城区来，环境还是好太多了。
从揽湖居出来，只需穿越一条马路，便可以抵达高新三中。小孩上学真是不要太方便。
万科海上传奇北侧不远就是高新图书馆。内部是经典欧式风格，环境很有特色。
向东步行300米，就是艾溪湖湿地公园了（西岸）。其生态就不多说了。大家来看看就知道。

04.小区价格

据贝壳网数据显示，小区高层最新挂牌价已达到2万元，成为艾溪湖板块首个“2万 ”楼盘。
但根据不同的建筑类型，小区价格又分别不同。
比如，北侧为公寓，挂牌均价约为9000元/平。南侧揽湖居是高层，均价约2万/平。
最贵的是御湖居（洋房），挂牌均价已经达到2.6万/平。
说实话，放在5年前，你很难想象这个（曾经的）偏远地段能卖到2万以上价格。
我记忆中，2016年万科海上传奇高层顶多也就1.5万左右。
（图为房天下历史成交价格）
最近三年，南昌二手房价格逐渐向下微调。但万科海上传奇价格堪称“逆势上涨”的存在。其2万 的价格，也让它进入南昌楼盘的“贵族”行列。
那么其到底值不值这个价呢？未来有没有升值潜力呢？

05.估值参考

先对比一下优势和劣势。
主要优势为：优质学区、艾溪湖生态、自身高端品质。
而劣势我认为只有一个：离主城区较远。
至于交通配套，以前算是劣势。但4号线即将抵达艾溪湖北岸，艾溪湖湖底隧道（车轨合一）也正在修建。未来交通配套将'返劣为优'。
如果进行对比，本人认为：当下的综合配套是能支撑2万 的价格。
如果位置在市中心，而同时又具有上述优点的话，它也绝对能列入南昌顶级楼盘。
甚至在自然生态、生活舒适度和公共配套方面，很多所谓'头部小区'难以与其抗衡。
至于为何逆势上涨？这可能是高新校区教育质量提升、地铁4号线即将开通的利好发酵所致。

06.升值潜力

那么这个盘有没有升值潜力呢？
我认为：学校等配套的存量利好已经释放，它的升值潜力取决于艾溪湖板块的发展。
也即是说，艾溪湖发展，它则升值。反之，则停滞不前。
基于《板块说》会重点解读艾溪湖，这里就不详细说了。
但本人可以“预支”一个观点：艾溪湖周边是江西龙头产业的集合地，高新在新型产业孵化方面资金雄厚。如果综合产业发展、人口优势和生态宜居三方面指标，艾溪湖板块的潜力是首屈一指的。
其产业内生力甚至远远超过一些依靠政府支持的板块。
那么至于要不要在这里买房，我个人觉得还是量力而行，毕竟价格已经2万 了。
如果你是想要优质学区又喜欢一线生态的'不差钱'人群，可以考虑选择这里。
如果仅仅看中高新三中学区，但资金比较吃力的，周边也有一些替代性楼盘可以考虑。
如果钟爱高楼大厦，喜欢躺在沙发里看霓虹灯的，那这里就不适合。
（小区详情和房价数据分别来源于房天下和贝壳网）
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