央行调整新发放商业性个人住房贷款利率政策解读，LPR啥玩意儿。
老粉都知道，我622文章关于利率，就写了一怕啦，之后很多文章都写过利率会改革。说今后利率的玩法今后可能会不一样了。但我没想到这么快，毕竟我不是银行，所以确实搞不懂政策的出台时间。本来以为咋说要等到年底嘛，尼玛，结果挑这个时间。这篇文章有点尴尬，不方便配图，哈哈哈，因为文字性特多，大家做好细细研究的准备。我也是看了一堆讲解学习总结的。
果不其然，现在玩大了。🤣
这里首先给大家解释哈何为LPR，我举例网上一个解释。
估计95%以上的网友没看懂，最多是看到“降息”的字眼就有些激动，我试着通俗简洁的解释一下，简单说，LPR=MLF+利息差，那MLF是什么呢？
比如银行缺钱，但手里有1亿国债，可以把这批国债抵押给央行，借得一笔现金，为期1年，1年后除了还本金外还得支付一笔利息，这类质押操作就是MLF。目前MLF的一年息是3.3%左右，会小幅波动
LPR=3.3%（会波动）+利息差，那利息差是多少呢？这个由18家银行来报价，每个月报次，去头砍尾取个均数，通常利差都在1%左右。第一期己经出来了，4.25%，这个会有具体数字给你呈现的！
所以下个月的1年期LPR出来，大概率是在4.3%时近，和现行的货款利率4.35%其实没有区别，算不上降息，所以借此大肆宣扬政府放水、刺激房市，我觉得多半是巨额房货在苦苦支撑的人着急了。。但这个政策有降息的预期！！！！！
央行之所以推LPR，目的是让货款利率更灵活。以前是国定的死数，比如一年期4.35%，那除非央行加虑或者降息，否则不变。以后变成PR每个月都要报价更新一次，可以这个月涨，下个月跌，央行操控自如！
这种新闻说不严重也不严重。因为你看数字估计没问题。
原来首套基准利率4.9，成都上浮15%～20%。现在，LPR首套4.85；二套+60个基点，5.45%，等于原来基准上浮11%。利率来说，成都还降了，高潮不？哪有那么便宜？
严重因为你可以理解到这次央行为啥会突然做这么大的改革？这种改革背后一定是有宏观的深层次意味的，如果我不是为了未来来准备？我何苦这么玩？
我发现很多大v与散户都在以自己的经验主义玩分析。经验主义就是认为以前咋玩，今后也咋玩。这种思路是有风险的，有点太看好我国的周期不变规律了。经验主义分析一个最大的问题就是原有系统，如果启用新系统。你原有系统的所有逻辑都可能会错。
今天（8月25日）央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。从计算逻辑上，中国家庭的住房贷款告别了“基准利率”，挂钩LPR利率，发生了里程碑式变化。来，我们一条一条解读，我看了微博——拆哥买房后，用它的解析。
为了方便理解，我们都按本周一公布的LPR利率（4.85%）举例说明。
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
房贷方面，“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后，也没有“上浮多少倍”这个说法了。比如“加点多少点”，将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。
1个“基点”是万分之一，100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%，加点100，就是到5.85%。大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同，那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同，就参考11月20号的，以此类推。
这条我个人单独重点解读哈！因为这条很重要。因此里面有几个，特别那个合同期限内不变，这个条款特牛逼。简直是最黑的。
首先国家，长期基本利率肯定是慢慢的会往下的，类似美国，世界上任何国家。日本与瑞典已经负利率了，很多国家都会跟进。
这里的重点不是银行间利率的问题，而是个人房贷的贷款利率建立在什么样的基础利率之上的问题
过去我们的贷款利率是跟着国家的中长期利率走的，如果买过房子的都知道，每一次国家的加息与降息，各位房奴的贷款支出也是跟着涨，或者跌的，但按照新的政策，若十月后各大银行与房贷者签约的贷款利率基于中期的lpr，并且约定好随行就市，那么问题就来了
当10月后lpr模式生效，请注意政策的规定是，不管lpr如何变化，以签订贷款合同时的利率为准，什么意思，就是假设10月后你按照6%的lpr的标准贷款了房产，同时在中长期的时间内，央行的基本利率是下行的，但是你的房贷利率是不会减少的，是锁定的
因此10月8日后，若央行开始遵循市场原则逐渐压低利率，降息的好处是享受不到的，能够享受降息的好处的人是10月8日前的购房者，而房贷一般15-30年起步，很多人是25年，在这漫长的经济周期内，央行的基础利率伴随供给侧改革长期看应该是下降的，这个好处与10月8日以后签订合约的贷款人是无关的。
这里估计很多人会问几个问题，
1.10.8也不一定降息，越晚买岂不是利息越低？
答：首先，你是不是刚需？二套房要加利率的。其次你猜的准何时降息么，最近最后一次降息还是你抄底的好时机。
我们多久没降息了，等你等到降息，房价多少了？成本多高了，现在你100w贷款上车，和你今后如果房价暴涨，你贷款200w上车的成本一样？？？？现在买价不高，固定利率（基准利率），以后降息越来越少，房价越来越高，多好？所以的贪便宜必须基于房价不涨的风险，这样你让那些盼涨的，你不就挖他们祖坟了？
2.第二条虽然规定约定加点数值在合同期限内不变，但是公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限，应该也是一年一调。
答：首先有些规则写出来是为了灵活，至于灵活这玩意儿就是破坏规则的，合同是规则，去银行办个屁事我相信大家也是体会过的，劳资是vip都烦得要死，材料一大堆，你觉得银行会不会跟你一年一谈？以及你想不想一年谈一次？这种玩法谁敢？我遇到欠劳资钱的给我频繁谈条件，一句话，爬！爬！爬！
3.可不可以几年谈一次？因为长期看贷款利率ipr也是走低。
答：这个可以，但这个要看你的眼界了，因为合同会写的，你能预测？你能预测但你怕不怕麻烦？人性都是害怕未来的，实际操作中。我保证大部分人会去签一个不调。因为大部分人怕麻烦，银行也怕，反正大家自己谈，银行最怕麻烦，爱放就放，不放就滚。你签一个固定的，人家最满意最省心。
4.哪种模式最划算？
答：全款，我难得和讨厌的银行打交道。借钱终归不好！
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
你知道的，以前加息或降息，第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了，有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。还是以“加点100”为例，如果要调，比如4.85%降到了4.6%，那么有可能第二年也跟着下降，变为4.6%+1.00%=5.6%。当然我前期单独解读已经写了，没人敢和你一年一调。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
这次等于国家直接向你明确，首套房贷只能高不能低，世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%，结果是多少？答案是5.45%。这是明确的国家级窗口指导。不过喃，这对成都来说反而降了。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
还没完，还有第二次加点！5.45%只是国家的下限，比如到了房价上涨压力大的某省，再加25个点，那就是5.7%了！
这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%，否则就是违规！
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
你正要问，“加点100”怎么来的？5.7%还不行，比如你到招商银行办贷款，如果你的资质不够优秀，那就需要再加15个点，那就变成5.85%了！看明白了吧？加点要加三次！100=60+25+15。一次国家指导（60个点），一次各省把控（25个点），一次各银行评估（15个点）。当然我们要明确，“加点”不一定都是正值，大于等于0即可。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
加按揭，是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务，加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，最高可达房屋评估价值的70%。这种贷款目前市面上已经不多。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
放心吧，还有一个多月的缓冲期。老房老政策，新房新政策。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
商业、办公楼、商住，也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。房贷利率到底是升是降？如果处于降息通道，至少不会比现在高。当然，房价热点城市，肯定不会低。
这个改革深层次的影响在哪？
lpr的好处对银行是明显的，因为贷款人在10月8日后签约，贷款利率定死了，长期资产证券化就好操作，有利于机构按照市场化的原则，早放贷早享受央行压低利率带来的好处，举个例子，假设某银行在10月9日放出6%的贷款一笔200万给老王，不管以后央行利率如何变化（其实长期看央行利率必定往下），他永远都是6%的收益，那么长期央行利率下行，这个银行的息差是扩大的，他的好处会越来越大
房价永远是上涨的，即便是隐含价值，还是交易价值，早买早好
为啥我说房价是绝对会涨的？很简单的两个条件。
1.gdp一直涨
2.不断在印钞
二套房利率是无论如何都会涨的，会增加购买者的交易的成本，短期看是“压涨”的，但并不妨碍中长期的上涨。
如果你不相信会涨的逻辑与前提，我给你个侧面暗示就对了。
1.为啥各地会试点推出共有产权。如果居民能买得起完整产权，共有产权不就鸡肋了？肯定要预期你居民买不起啊，但现在你还买得起啊
2.为啥人才公寓5年前原价卖给你，5年后价格跌了。你不是在坑人才接飞盘么？
3.地价都这么高了。
此外体现了利率市场化的原则，其实这个东西不单单影响到贷款人，对银行的银行也是很大的
央行非要制定一个大家都一样的固定利率，那么银行间如何体现出竞争优势呢？银行无非就是卖理财产品的，房贷其实也是种产品，你买国债每个银行利率都不一样，大额存单也是。但每个银行又不一样，资产负债情况不一，资金成本也不一样。所以，在房贷市场，有的银行的房贷的产品可能就没有优势了，不管他是打算就按照lrp的定价来呢，还是想往上涨一点，比如中长期lrp定价在4%，有些就按照这个价格可以盈利，但是某些银行就不能，他必须加到5%，加到5%有的银行勉强赚钱。因为每个银行资金成本不一样，这点你要理解，有些银行拉存款的资金成本很高。现在房贷利率统一这个标准。所以，对于房贷这种优质资产，有的银行就吃不到肉，而有的银行会笑嘻嘻，lrp的出现让各家银行有了市场化的压力，有可能会出现一个现象，就是有些银行就不做房贷了，而有的银行还可以做，皆因银行自己的成本问题。不相信，你们看到，越来越多银行可能不贷款了。
lrp的出现会加速银行的分化，不仅仅是在房地产商贷市场，中长期的很多贷款都会影响，好的银行越活越好，成本没有干下去的，恐怕就不太开心。
最后关于购房者的建议！
1.房子这东西最重要的是成本！无论自住与投资，今年成本一定会是最低的，但利率的选择就看你了，是打算走lrp还是基准，打算走基准吃红利的抓紧买。国家并未给我们太多喘气的机会，10月8定下来。最近打算吃基准福利赌长期的10.8定下来。吃基准福利得是为了赌未来的降息。
2.如果跟上lrp节奏的，我建议要和银行好好谈谈调整时期。这样今后你的利率是不变的，相当于你签了一个固定利率的借款合同，利息可能不变。
3.越早买越好。后期门槛风险成本太大了，虽然房住不炒会保护刚需，但刚需往往会彻底被淘汰暴涨前夜。但我还是确信现在短时间没有暴涨的动能。
4.政策太尼玛阴晴不定了。突然来个黑的。