加强对住房租赁市场主体长效管理

近年来，国家高度重视住房保障工作，积极培育发展住房租赁市场，建立“租售并举”住房新体制，各地积极推进，取得良好效果。但也出现部分房屋租赁中介机构哄抬租赁价格、侵害房屋权利人和承租人合法权益甚至卷款跑路现象，住房租赁市场存在市场供求不匹配、市场主体准入门槛较低及专业化水平不足、市场监管机制不健全等问题，市场发展亟待规范提高。

为此，民建中央建议：扩大住房租赁市场供给，激励多主体房源供给。从供给侧加大利用集体建设用地开发租赁住房力度，鼓励存量房转租赁房。给予适当税收优惠，加快建立多主体供给的住房制度。

设置行业准入门槛，实施住房租赁企业备案制度。健全房屋租赁法规，要求从事住房租赁的市场主体必须在完成注册登记后，到行业管理部门备案，纳入行业监管范围。严格实施住房租赁合同备案制度。依托房屋租赁服务监管平台，强化对长租公寓的房源的总备案，以及住房租赁企业的房屋托管合同、住房租赁合同实施网签备案管理。

完善住房租赁市场监管制度，推行风险保证金与租金监管制度。一是建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，协调银行、市场、房地产、公安机关等多方信息，建立住房租赁经营主体信用档案，实行红黑名单分类与公示制度，逐步实现纳入统一信用平台共同管理。二是对住房租赁企业资金链条加强监管。从源头上加强对流入住房租赁企业资金的审核监管，加强对住房租赁企业的经营财务监管。对住房租赁企业利用银行贷款等融资渠道获取的资金实行专户管理。严格监管“租金贷”，借鉴房地产抵押登记，实行“租金贷”登记制度。对以代理、托管方式出租住房的“二房东”经营模式的租赁企业、长租公寓实施租金监管制度，设立专管账户，进行专户管理，由托管银行对租金进行监控，并按比例冻结部分资金作为风险保证金。三是规定必要的居住空间标准，明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住，保障承租人应有权益。