希腊人口变迁带来的影响（二）：希腊房地产市场将会萎缩到什么地步？
希腊人口变迁对希腊的影响和改变是方方面面的，要用一篇文章写清楚，根本不可能。
要展望希腊的未来，人口问题一定是最关键、最重要的研究对象。今天，我想基于欧盟的预测数据，聊聊希腊未来30年的人口变迁；明天，我会再基于这些人口变迁，写一篇希腊人口变迁带来的各种改变。 霍庆川，公众号：我们在希腊2020-2050：希腊人口的变迁
今天，我从房地产的角度入手，分析一下希腊人口变迁对希腊房地产的影响和改变：
一、关于希腊房地产市场，我有如下观点：
雅典房地产市场要兴旺、雅典房价要上涨，关键还是要依靠雅典本地人，以中国人为代表的「黄金签证」投资者并不能真正支撑起雅典的房地产市场。遗憾的是，有购房需求的雅典本地人，数量只会越来越少。 霍庆川，公众号：我们在希腊2020-2030年，雅典房价能涨多少？
二、谈到希腊人的买房（自建房）问题，一则是有多少人有买房的需求——理论上讲，可以认为所有人都有买房的需求，一则是他们是否具备相应的经济支付能力。
三、我们假设这样一个年龄与购房行为的简单模型——假设希腊人的“买房行为”全部发生在40岁这一年，低于40岁不会触发买房行动，超过40岁就会永远放弃买房的行为，“买房行为”包括如下三种：
1、获得父母馈赠的房屋（间）；
2、购买房屋；
3、建造房屋；
4、买不起房子。
希腊2020-2050年人口年龄中位数预测——包含了移民因素的影响：：
2020年，45.2岁；
2025年，46.9岁；
2030年，48.6岁；
2035年，49.9岁；
2040年，50.5岁；
2045年，50.8岁；
2050年，50.9岁。
霍庆川，公众号：我们在希腊2020-2050：希腊人口的变迁
四、按照上述模型并结合希腊人口的变迁，我们可以估算出希腊在未来某一个年份的「购房人群理论值」：2035年，希腊的人口将会下降到1010.5万人，其中40-44岁年龄段的人口约为人口总数的5.4%，合理估算一下2035年40岁的希腊人大约有1010.5万人*1%=101050人。
希腊2020-2050年人口数量预测——包含了移民因素的影响：
2020年，1069.7万人；
2025年，1051.0万人；
2030年，1030.3万人；
2035年，1010.5万人；
2040年，991.1万人；
2045年，971.4万人；
2050年，950.3万人。
五、2030年，40岁的希腊人共有101050人。假设其中50%是同居情侣关系或夫妻关系，两方只需要一套房子就可以满足住房需求；50%是单身，每人需要一套房子，那么2035年希腊“新增住房需求”是75788套。
六、希腊主权债务危机爆发以来，希腊房屋自有率从2009年的76.4%降低到2017年的73.3%，未来还会小幅下降。
假设2035年希腊房屋自有率降低到65%，这意味着2035年的76788套“新增住房需求”中有49262套是通过如下三个渠道获得的：
1、获得父母馈赠的房屋（间）；
2、自行购买房屋；
3、自行建造房屋。
2和3都是新增房屋，为了便于讨论，我把2和3合并在一起，统称为“购买房屋”。
七、1995年出生的希腊人，他们的父母大部分出生在1960-1970年，这个年代出生的希腊人属于比较幸运、比较富裕的一代希腊人，他们有能力向子女馈赠房屋（间）。假设60%的“新增住房需求”来自父母馈赠的二手房，那么需要自行购买的房屋大约2万套。
雅典市区盖满了密密麻麻的多层公寓楼
八、在2万套需要自行购买的房屋中，假设其中60%是新房，40%是二手房，则2035年希腊新房销售量是12000套，二手房在8000套。
希腊公共收入独立管理局在2019年发布的一份报告中表示，2018年希腊房地产交易量为26700笔，较2017年的18800笔增长了42%。2008年是希腊房地产交易量的顶峰，交易量达到158000笔，2018年希腊房地产交易量仅为2008年的16.9%。 希腊每日报
九、即便加上海外购房者，2035年希腊房屋交易总量也不会超过25000套，其中新房15000套，二手房10000套。按照新房每套20万欧元，二手房每套10万欧元计算，2035年希腊房地产交易总额为35亿欧元。
决定房地产价格的不是前期投入的成本
而是购房者和租客的需求
十、希腊房地产市场的一个变数就是希腊豪宅市场——如果未来3-5年之后，全球经济又可以迎来新一轮的发展和繁荣，如果希腊的政治、经济和社会可以保持平稳，希腊或许会进入全球富豪购买豪宅的名单。
写到这里，可以做出一个非常确定性的结论：希腊房地产市场规模，将从2019年的超过100亿欧元萎缩到2035年的35亿欧元左右——即便全球富豪纷纷前往希腊购置豪宅，希腊2035年房地产市场规模也不会超过50亿欧元，比2019年萎缩50%。
能依靠自己的收入买得起房子的希腊年轻人，并不多：月收入超过900欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄人总人口的40%，他们买得起【希腊基础住房】；月收入超过1200欧元的希腊年轻人，我估计不超过同龄人总人口的25%，他们买得起【希腊标准住房】。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊年轻人，还能买得起房子吗？
霍庆川
2020年6月1日于希腊雅典
谢谢你的付费阅读。我想基于上述推演，分享一下我对在希腊投资房地产的8点看法：