害死地产项目的无效成本，都是从哪来的？

地产开发从始至终没有一项工作不发生成本，并不是所有的成本都以金钱来衡量，有的成本则以进度来衡量，有的成本则体现在协调管理的时间损耗。各种各样的成本，如果并没有提高项目的收益，或者成本投放的产出比较小，都可以被认为是无效成本。以设计管理之眼看地产无效成本，其发生的阶段涵盖地产开发所有流程，几乎所有的设计管理工作都有可能发生无效成本：① 土地拓展阶段拿地阶段，绝大部分的开发商都会让设计院”免费“给做强排方案，强排方案的指标数据相对粗放，直接会影响拿地决策；对刚入新地方的开发商而言，也会遇到当地政策、审批流程等各种问题，投资测算同样会受影响。② 概念方案阶段项目拿到之后，概念方案设计中同样会遇到决策性风险。比如产品定位不清晰导致的后续去化困难，比如前期规划条件解读不准确导致的返工，比如产品配置标准不合理导致的各种问题等等。③ 实施性方案阶段实施性阶段牵扯到当地政府部门的报批报建，政府角色导致和开发商的决策向左，极其容易出现在总图、立面、配套等设计上和概念方案不一致，这都会造成方案调整带来的“无效时间”，也会照成方案阶段的目标成本超拿地测算的成本，影响项目整体运营的指标。④ 施工图设计及施工阶段报批报建完之后，进入施工图设计阶段（也有穿插进行设计）。施工图图审会影响建安成本成本，主要是因为图审的尺度偏保守，造成成本的增加，也有很大部分原因在于方案到施工图落地交圈不及时导致的返工时间浪费及错漏空缺造成的成本浪费。⑤ 项目交付阶段项目交付，会有部分投诉带来的管理成本风险。

拿地阶段拿地阶段是地产开发中极其重要的环节，直接决定了开发商的拿地决策。拿地阶段的相关风险比较隐性且时间紧任务重相关风险排查比较困难。拿地阶段的无效成本风险，主要有：① 核心指标控制不严格，方案强排粗狂，成本测算不准确。比如容积率、建筑高度、建筑密度、绿化率、车库面积指标较为粗放。② 政策\规范解读不清晰。比如当地车位配比、配套要求、装配式建筑政策要求、建筑退界、面积测算、代征代建条件。③ 场地条件调研不足。前期周边踏勘及场地地质条件的调研，会对项目产生重大影响，尤其是不良地质条件（泥石流、滑坡、地震断裂带）会对结构成本产生重大变化，影响拿地决策。【案例1】前期拿地调研不严谨

项目周边场地分布大量的公墓和陵园导致项目去化困难【案例2】案例来源于网络资源投资拿地阶段，物业及配套用房与其他配套（幼儿园、学校、医院、肉菜市场）等公配预估不足。在实际方案规划设计阶段时，按实配置后直接导致货值减少、可售比下降与可售成本增加。

【案例3】营销定位不准确，导致方案反复修改（案例来源不详）

市场定位变化，建筑方案三次变化

从2008年11月进场施工至2011年5月桩基施工完毕，先后2次对管桩进行了调价。施工期间，管桩市场价格上涨30%-40%，导致桩基成本提高90万元，对桩基成本影响也很大。

方案设计阶段方案设计阶段主要无效成本发生在：① 产品定位不合理、不清晰、不准确，导致定位后期修改。② 产品配置不严谨、不适配、不精准。③ 项目运营思路不明确，总图布置、产品排布不符合不符合运营要求。④ 规范理解不到位，图纸质量差。⑤ 核心指标控制不严谨，成本超标，比如面积、容积率、单车位面积、可售面积、立面率、窗地比、体形系数、土方平衡、车库层高等。【案例4】案例来源于碧桂园-土方平衡

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。【案例5】方案阶段面积指标考虑不足引发的调整。

【案例6】未考虑验收变化/规范变化引发的设计调整。

【案例7】前期定位不准或其他原因造成立面变化

施工图设计阶段施工图设计阶段的主要无效成本：① 施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异，损失核心指标。② 建筑设计核心指标控制不严谨：如配置标准、门窗幕墙设计、保温设计、建筑做法、栏杆扶手做法、其他部品部件选择、泛光照明设计。③ 结构设计核心指标控制不严谨：如结构构件布置、抗浮设计、桩基设计、荷载取值等。④ 机电设计核心指标控制不严谨：各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用；合理的设计标准和参数、末端点位数量和位置、设备和材料应根据集团控购名录、集团战略合作供应商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家；各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开，总成本将更加节省。⑤景观/室内设计核心指标控制不严谨：景观软硬景比例、材料做法、装饰造型等。⑥ 错漏空缺产生的无效成本。【案例8】面积测算差异导致容积率损失（案例来源网络）① 案例简述：设计单位计算癿面积不测绘单位计算的面积相差较大，导致容积率未做足（少800㎡ ），造成容积率损失。

② 案例简述：某法合项目闷顶面积丌应全部计为计容面积，但设计院计算面积时按全面积计入，导致可售面积比划报批计容面积少3000 ㎡ ，严重影响项目利润。

【案例9】业主投诉产生的管理成本增加（案例来源:济南市12345投诉热线）① 投诉反映：住宅地下车库的车位尺寸偏小，或者地下车库车位靠墙，或者车位旁的墙柱上有消火栓等等，导致停车困难，停车后车门无法开启。

图片来源：杨乃涛《车库设计防坑指南》② 住宅户门开启方向的问题：投诉反映：入户门外开，导致开门时相邻两门相碰；或者自己的入户门向内开，认为存在安全隐患，不合理；或者入户门内开，与购房前期的户型图不符。

来源：胖栋有话说（RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢。