暴踩|深茂铁路旁，备案价2万+！西区全新高端盘，到底怎么样？

近日，有网友疯狂@房频君，西区越秀项目备案价格破2万+，怎么看？

Emm……

仔细想了想，房频君决定用无人机带大家看看，可能更加直观加客观。

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越秀·天樾湾

备案价公示

18/19栋最高2万+元/㎡

先说说备案价，日前，项目18/19栋住宅备案价公布。

旁边一些楼盘也反应迅速,马上跟进，以期这个备案价最高破2万的项目，推动西区彩虹片区的整体房价。

△借势海报截图

根据公示信息，项目此次率先备案的两栋为18层小高层，两梯三户布局，共计102套，包含88㎡和106㎡两个户型！

房频君梳理发现，其公示价格为带装修18442-20442元/㎡，总价在166万-218万之间。

△部分备案价截图

最高备案价是18栋1603和19栋1601，均是20442元/㎡，最低的是18栋201和19栋203，均是18442元/㎡。同一栋楼最高和最低价差为2000元/㎡。

根据越秀推广名越秀·天樾湾可知，这是越秀高端品牌“天”字系列，加上其拿地时贵为西区总价“地王”，同时，地块还要求现售，似乎按照这个价格备案无可厚非。

02

深茂铁路项目旁边经过

需注意噪声影响

但从项目公布出来的效果图中，不难发现，项目北侧有铁路经过。

△越秀·天樾湾效果图，后有铁路

房频君查阅资料发现，这条铁路正是中山人民期待已久的深茂铁路。

6月8日，西区办事处发布了新的《中山市西区彩虹片区控制性详细规划调整》草案的公示，其中最大的调整为深茂铁路调整！

在调整之前，深茂铁路紧贴着北外环，而现在最新的线路调整后，明显向南移，从迪卡侬和越秀项目中间的空地穿过！

△调整前后对比，深茂铁路明显南移

为了让大家有更清晰的概念，房频君用卫星将附近的标志性建筑标示出来！

△位置示意图

深茂铁路深江段近期动作频频，包括横栏段已经开启征地、先行段即将动工等，可以说本次线位调整后，大概率就定了。

△调整后的彩后片区规划图

在规划上，可以看出越秀·天樾湾畔旁还会规划有一条37号路，按照道路等级推算，路宽大约30米左右！而深茂铁路在项目附近的部分与该规划路有重合的部分，也就是说，项目与深茂高铁之间较近。

△实景航拍图

而通过百度地图测距，整个楼盘约在深茂高铁300米的影响范围内。

△图源：百度地图测距

房频君在之前公布的深茂铁路《环境影响报告书》中了解到，离线路30米距离，列车经过测出音量为81分贝！

△图源：深茂铁路环境影响报告书

根据国家相关标准，标准的洁净室内噪声应符合下列要求：(1)动态测试时，洁净室内的噪声级不应超过70分贝。(2)空态测试时，乱流洁净室的噪声级不宜大于60分贝；层流洁净室的噪声级不应大于65分贝。

从这个角度来看，项目需要特别注意噪音的处理。

03

高端备案价刚需户型？

航拍：布局较密

项目是越秀在西区的首秀，当初拿地总价18.89亿，楼面地价10600元/㎡，头顶着西区成交地块总价记录的光环！

从推广资料及项目推广名可知，该项目的定位是天字系高端产品！

而天字系落地到中山，似乎“味道”不太一样。

需要注意的是，按照备案价公示的户型，比较受高端人群青睐的小高层并未配备传统意义上的改善型户型，面积为88㎡和106㎡基本面向刚需一族。

另据相关政府网站公示的备案信息，项目用地面积59410.9㎡，总共包括19栋住宅，具体为3栋34层+3栋33层+13栋18层！

△越秀西区项目备案公示信息

因为规划了19栋楼，航拍显示，楼间距显得略为不足。

目前已有部分建筑到建设到地面层，真实楼距如何，大家可以通过鸟瞰视觉感受一番！

△越秀·天樾湾建设现状

事实上，有2万/㎡的购房预算，中山可供选择楼盘非常多，甚至包括学校资源最好的东区。

在西区彩虹片区，此前合景招商映月台、天誉虹悦1925、博达外滩、棕榈彩虹等项目接连对2万元/㎡进行冲击，但目前基本回落稳定在1.5-1.6万之间！

当然，备案价不等于实际售价。

按照中山备案价政策规定，当实际售价高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法网签。

如果按照高于备案价15%来卖，项目的价格区间为21208-23508元/㎡，假设按照最低价（即85%）售卖，住宅区整体均价达15675-17375元/㎡。

未来，项目的售价会有比较大的调整也说不定。

最后，对于该项目，大家还有什么看法，欢迎留言讨论！