四大利空来袭，2020年房价拐点已经出现

今年一晃又进入到了第四季度了，虽然全国房价还处于上涨阶段，但目前已经明显露出疲劳状态。毕竟房价已经涨了二十多年了，也该停下来歇歇脚了。其实，国内高房价快不行了。央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备，将是每个人都要面对的现实。

实际上，各地也开始对高房价展开比较严厉的调控，希望房地产市场能够降温。根据公开资料显示，2018年房地产调控出台了450次，2019年达到620次，而2020年1-8月份，全国房地产调控出台次数已经达到了368次，与去年同期的367次基本持平。但进入今年9月以来，又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。若是按此趋势来看，第四季度的调控次数要远超去年同期水平。这说明，决策层并不希望过高的房价，给中国经济的未来带来太多的不稳定性。

可能很多人感到奇怪，现在国内多数城市新房价格都在上涨，经济增长形势也在全面复苏中，房价根本没有下跌征兆，又何必如此看空楼市呢？而我们却认为，国内房价下跌趋势已经形势，有四大利空出现，预测了国内房价在今年底，明年初要开始出现较大调整，先是三四线，然后再逐步发展到一二线城市。先是东北、华北、华中等地房价下跌，再蔓延至长三角、珠三角地区。这已经是不可阻挡的大趋势。

利空一：上半年销售困难，下半年开发商挥泪甩卖

2020年是房地产史上最艰难的一年。前3个月，由于受到新冠疫情的影响。房地产销售处于停滞期，不少房企出现了零成交的情况，房企整体在一季度完成销售目标仅为12.7%。进入到第二季度后，伴随着复工复产的开始，房地产开始有所复苏，但上半年整体目标完成率均值仅为41.1%。而对于房企来说，第四季度需要加快推盘节奏，以及加快销售步伐，才能完成预期的销售目标。

而随着“金九银十”的到来，房企之间开始打起了价格战。比如，恒大推出7折优惠，一套100万的房子，70万就可以拿下，这也意味着，其他房企若是不紧跟其后，那么市场份额很可能会被恒大全部抢走。可能很多人会觉得，房企降价实际上也不会降多少的。但今年，央行推出了房企融资的“三道红线”，而对于现在多数房企来讲，贷款、发债这些融资的道路都被套死了，再加上房企的债务高峰期正在到来，所以只有降价促销，回笼资金，把财务指标降到“三道红线”的标准以内，才有可能继续生存下去。从目前来看，“金九银十”的销售情况并不好。

利空二：二手房有价无市，降价销售却仍无人问津

随着新冠疫情的过去，炒房客有大量的囤积房源抛向市场，二手房出售数量达到12年来最高。最近，网上有位炒房客表示，他在今年4月份挂出一套房子，当时总价270万，如今5个月过去了，房子已经降到了230万元，但依旧没有卖出去。这位炒房客表示，已经跌到成本价了，如果房价再跌下去，真的要亏本割肉卖房了。现在真的很后悔投资了这套房产。显然，从2017-2018年在顶部区域炒房的人，现在基本上都被套住了，因为房价只要不涨，房子又抛不出去，房贷照样要付，炒房者当然是心急如焚了。

利空三：存量房足够14亿人居住，国内住房已经过剩

目前国内存在着大量的空置房，根据西南财经大学统计出来的数据，目前全国住房平均空置率是22%。如果按照总量3.11亿大计算，仅空置房就高达1亿套，可以满足4亿人居住，如果再加上小产权房、农村宅基地等，早就够全国14亿人居住。截止2019年，我国城镇化率超过了60%。按照中国国情，城镇化发展已近尾声了。显然未来住房需求有进一步下降的趋势。而各城市拥有大量空置房，往往都是高房价的心腹大患。

利空四：各城市涨跌开始分化，部分城市出现“白菜价”

现在国内房地产市场出现分化，部分城市房价已经出现下跌，甚至还有部分地区房价如“白菜价”。比如，鹤岗、铁岭、阜新等城市。更关键的是，一些二线城市房价也开始出现了下跌，如郑州、石家庄、武汉、青岛等地的二手房价也出现了下跌。全国楼市出现分化，人口流出量大的地方，房价下跌得较快，这已经是不争的事实。

从目前情况看，现在不仅是新房开发商要打折促销，而且还有二手房业主也要降价甩卖，而另一头各地房子已经趋于饱和，全国平均空置率达到22%以上，城镇化率也到达尾声。现在，国内房价已经呈现分化状态，东南沿海地区房价比较抗跌，而人口流出较多的地区房价都会快速下跌，这意味着靠开发商和炒房者赚大钱的时代已结束，而2021年随着央行房贷规模的收紧，全国房价将会出现进一步分化。会有更多城市加入到房价下跌的队伍中来。