法院：违反预约合同的赔偿损失以本约合同不能签订的损失为限
作者：初明峰 刘磊 郑梦圆
裁判概述：
签订预约合同的目的是为了签订本约合同，故预约合同不履行所造成的损失，应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不履行的损失为限，在房屋买卖合同中，应当综合考虑交付认购款的比例、市场的价格因素等影响确定赔偿数额。
案情摘要：
1. 石岩因与鑫泓公司签订《内部认购协议》（性质上系预约合同），约定石岩购买由鑫泓公司开发的商品房，并约定了所售房屋具体地理位置、准确房屋面积、确定房屋单价、总价以及付款方式、交付方式等条款,并当场交付了购房款。
2. 其后鑫泓公司拒绝履行协议，将房屋以更高价格卖给他人。
3. 石岩起诉解除合同并要求鑫泓公司返还购房款及赔偿另行购买相同位置、相同面积房屋需要额外支付的购房款差额部分的损失。
4. 一审、二审、再审法院均对差额部分的损失予以驳回。
争议焦点：
鑫泓公司赔偿损失的范围？
法院认为：
预约合同与本约合同的性质不同，法律效力也不同。签订预约合同的目的是为了签订本约合同，故预约合同不履行所造成的损失，应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不履行的损失为限。本案中，作为预约合同的守约方石岩，有权要求解除《内部认购协议》并主张违约方鑫泓公司赔偿损失，但损失数额如何确定，双方并未约定。石岩于2016年6月21日与鑫泓公司签订房屋《内部认购协议》两份。石岩共缴纳20万元认购金，于2018年诉请鑫泓公司返还认购款并支付违约金917,240元。原审法院综合考虑石岩当时交付认购款的比例、市场的价格因素等影响，酌定鑫泓公司返还石岩认购款并赔偿其因不能签订本约合同而造成损失15万元并无不当。
案例索引：
（2020）吉民申199号
相关法条：
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《民法典》（2020年1月1日生效）
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
实务分析：
对于违反预约合同的赔偿损失范围如何确定，实务中有争议，一种观点认为应保护守约方的权利赔偿履行利益，这样可使守约方取得与合同履行后所获得的利益相同，守约方可获得其所期望的将来差价利益；另一种观点认为预约与本约不同，本约尚未订立，不能根据本约确定损失范围，只赔偿信赖利益即可。
最高院在官方释义书中认为，对于《民法典》第四百九十五条的理解应区分情况进行处理：
1. 对于完整性预约，可酌情赔偿履行利益，但这毕竟只是预约合同，应与本约合同的履行利益区分，不能赔偿基于交易成功才可获得的利益，其赔偿范围应小于本约的赔偿范围，该范围应当基于公平原则，包括为签订合同而合理支出的实际费用，也可包括丧失与第三人另定合同的机会所产生的损失。具体赔偿数额，可综合考虑守约方的实际履行的金额、当事人的信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方的获利、守约方的受损以及违约方的过错程度等因素，确定公平、合理的赔偿数额。
2. 但对于简单预约、典型预约，原则上赔偿范围应以信赖利益为限，一般而言，包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用、已付房款的法定孳息等。
本文援引案例虽在民法典生效之前做出，但其裁判尺度与民法典立法精神相一致，对于民法典生效后的裁判依然具有指导意义，特此推荐。