将房产销售改为股权转让进行纳税筹划
纳税筹划思路
自2018年1月1日至2020年12月31日，按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。上述所称整体改制，是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企 业，并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移时双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
上述所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
企业可以充分利用上述税收政策来进行纳税筹划。
法律政策依据
纳税筹划图
纳税筹划案例
某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一处五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司以140000万元的不含税价格购买该酒店。该房地产开发公司需要支付土地出让金20000万元，房地产开发成本70000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元城建税为7%。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。请计算该房地产开发公司应当缴纳的土地增值税和企业所得税，并提出纳税筹划方案。
筹划方案
该房地产开发公司取得土地使用权支付成本20000万元、房地产开发成本70000万元。
房地产开发费用合计：（20000+70000）×5%+5000=9500（万元）；
房地产加计扣除费用：（20000+70000）×20%=18 000（万元）；
允许扣除项目合计：20 000+70000+9 500+18000+7000+700=125200（万元）；
增值额140000-125200=14800（万元）；
增值率：14800÷125200×100%=11.82%；
应当缴纳土地增值税：14800×30%=4440（万元）。
不考虑其他税费，该房地产开发公司利润总额：
140000-（20000+70000）-9500-4440=36060（万元）；
应当缴纳企业所得税：36060×25%=9015（万元）。
该房地产开发公司的净利润：36060-9015=27045（万元）。
该房地产开发公司可以出资10亿元投资组建全资子公司——甲公司，由甲公司购置土地并自行建造该酒店，需要支付土地价款2亿元、房地产开发成本7亿元、房地产开发费用9 500万元。建成之后，该房地产开发公司再将甲公司以14亿元的价格转让给该酒店投资企业。
该房地产开发公司需要缴纳印花税：140000×5‱=70（万元）；
企业所得税后利润：（140000-100000-70）×（1-25%）=29947.5（万元）；
增加利润：29947.5-27 045=2 902.5（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房费不含税，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，不含税装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。
则土地增值率：400÷300=133%。
应该缴纳土地增值税：400×50%-300×15%=155（万元）。
不考虑其他税费，该房地产公司的利润为：700-300-155+300- 100=445（万元）。
经过纳税筹划，减轻企业税收负担：445-360=85（万元）。
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房住不炒”的定位，对房地产融资和拿地精准调控，今年下半年国家又不断调整土地出让规则，企业预期利润下降，导致土地市场遇冷，各地频频流拍。
1、新形势下，以往“高周转高负债”的开发模式不再包治百病，部分房企未来将被 迫淘汰出局。
2、今年材料成本不断上涨，但楼市金九银十不再、售价不断下行，低利润成为了房企不得不面对的现实，某知名上市房企就曾表态，对新拿地块“努力做到1%-2%的净利润水平”。
3、土地出让金收入大幅下滑，地方政府财政压力山大，最后还会传导到纳税大户房企，企业税务风险剧增。君不见，今年各级税务机关加大了偷漏税、发票虚开的打击力度。
税收成本业不可忽视，成为继土地成本、开发成本后的第三大成本，当前房地产企业的盈利空间，取决于企业的税务管理水平。
合理的顶层架构、合法的纳税规划、优秀的方案设计，能帮企业节税、规避风险，关键时候还能救命。
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牛老师从事房地产财税咨询实战14年，见证房地产发展，熟知房企的税收难 点、痛点；本次课程结合日常税收筹划实践，在房企开发全流程中精选50个影响重大的税收问题，从企业顶层设计、过程精细化管理、筹划落地三个维度层层展开，通过案例教学，分享筹划实战经验，课程内容系统、全面，实用性强；学员可以快 速理解、轻松掌握、合理运用，企业实施后即可见效。
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员， 注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
牛老师：
知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询14年，擅长房地产财税风险检查、土增税模拟清算、全程税收筹划，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房企成功实施税收筹划、土地增值税清算方案，代表企业有万科、首开置业、四川蓝光发展、河南建业、鲁商置业、国华置业、奥伦达特色小镇等。涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。编著出版有多部房地产财税著作；主讲课程《房地产全程税收筹划策略》、《土地增值税清算实战与筹划应对》、《房地产税筹50个爆点剖析与应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。
一、当前房企面临的困境和税务形势
二、房企设立环节的税收筹划
01、开发主体的选择与风险应对
02、股东身份的选择与合伙企业
03、注册资本金额的确定
04、账套设置的筹划因素
三、房企拿地环节的税收筹划
05、招拍挂常见问题与税务应对
06、红线外配套设施的税收筹划
07、财政返还实践与筹划应对
08、“限地价、竞配建”风险与筹划
09、土地投资、转让的筹划思路
10、在建工程程序处理与税务应对
11、股权收购风险与溢价应对筹划
12、企业分立税收筹划与场景运用
13、旧城改造与拆迁的税务与筹划
14、合作开发与项目部的运用
15、一二级联动涉税风险应对
四、项目立项、报建与涉税
16、项目立项、证照办理与筹划
17、项目分期规划与税收筹划
18、错误分期的后期补救
19、公配建造时点的规划安排
五、常见融资方式风险与税收筹划
20、民间融资的风险与应对
21、向关联方拆借资金的筹划
22、统借统还的运用
23、产业链融资的思考与运用
六、建设施工环节的税收筹划
24、供材模式的选择与税收筹划
25、混合销售风险与规避
26、材料供应商的选择
27、建筑施工挂靠业务的税务处理
28、合同签订技巧与税务处理
29、合同违约条款的设计与税务处理
30、建筑发票备注的税收筹划
七、预售、销售环节的税收筹划
31、销售合同关键条款影响应对
32、限价产品的价格分解策略
33、售楼部与样板间的税务处理
34、买一赠一的风险与应对
35、老带新的风险与筹划
36、销售代理公司设立的筹划
八、项目清算环节的税收筹划
37、土地增值税清算时点的选择
38、地下车位的税务处理与筹划
39、建安预警值的运用与应对
40、敏感性分析的运用与筹划
41、成本分摊方式的选择与运用
42、公共配套设施的筹划应对
43、装修装饰业务的税收筹划
44．低价销售的设计运用
45、尾盘与关联交易筹划与运用
46、核定征收运用思路
九、物业运营环节的税收筹划
47、自持物业的运营与税务规划
48、出租业务的税收筹划
49、售后回租业务的运营思路与筹划
50、旧房的税收规划
十、实战筹划案例剖析与答疑
【时间地点】2021年11月24日至26日（24日下午报到，25-26日两天课程）
南 京.曙光国际大酒店（南京市玄武区龙蟠路107号）
【课程说明】如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）
【本期课程培训费用】3880元/人次 。（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
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