尾房代理销售的税收处理及筹划
根据国税发【2009】31号文规定：
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
1.受托方只收取手续费,严格按照委托方规定的价格销售商品。在这种代销方式下,委托方在收到受托方的代销清单当天开具销售不动产发票;对受托方收取的手续费收入,应按“服务业——代理业”征收增值税。
举例:A企业委托B代销商销售商品房1万平方,合同协议价2000元/平方,该商品房允许扣除的土地及开发成本为1200元/平方,B代销商按协议价格出售给顾客,A企业按售价的10%支付B代销商手续费。B代销商销售了全部商品房,并向A企业开具了代销清单。
(1)A企业的税收：（假定老项目）
增值税：2000*5%=100（万元）
城建税100*7%=7（万元）
教育费附加100*3%=3（万元）
（地方教育费附加略）
假设房地产开发费用按土地价款及开发成本的10%扣除,由此计算应缴纳土地增值税:
应缴与转让有关的税金: 7+3=10（万元）;
应扣除房地产开发费用:1200×10%=120（万元）
加计20%的扣除为:1200×20%=240（万元）,
允许扣除项目总额=1200+10+120+240=1570（万元）
增值额为:2000-1570=430（万元）,增值率=430/1570=27.38%由此计算应缴土地增值税:430×30%=129（万元）。
(2)B企业的税收:
增值税=200*6%=12万元
城市维护建设税=12*7%=0.84万元
教育费附加=12*3%=3.6万元
（地方教育费附加略）
2.受托方将代销商品加价出售,与委托方按协议价结算,不再另外收取手续费。这种代销商品房业务可以视同买断的一种情况。
代销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收增值税。
承上例,B代销企业实际售价仍为2000元/平方,与A企业按协议价1800元/平方结算,不再另外收取手续费,其他条件不变。
(1)A企业税收:
增值税=1800*5%=90万元
城市维护建设税=90*7%=6.3万元
教育费附加=90*3%=2.7万元
由此计算应缴纳土地增值税:
应缴与转让有关的税金为:9万元;
房地产开发费用按土地价款与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,
应扣除房地产开发费用:1200×10%=120万元;
加计20%的扣除为:1200×20%=240万元,
允许扣除项目总额为:1200+9+120+240=1569万元,
增值额为:1800-1569=231万元,增值率为:231/1569=14.72%,由此计算应缴土地增值税:231×30%=69.3万元。
(2)B企业的税收:
增值税=200*6%=12万元
城市维护建设税=12*7%=0.84万元
教育费附加=12*3%=3.6万元
总结：从上面两种代销方式结果看,受托方代销方的税负不变,但采用“视同买断”的代销方式,房地产开发企业一方面可以少缴增值税、城市维护建设税及教育费附加:110-99=11万元,另一方面少缴土地增值税:129-69.3=59.7万元,合计可节约税收成本70.7万元。
因此,房地产企业在选择商品房代销方式时,应采用“视同买断”方式。实践中，不同买断价格和手续费用，视同买断方式税负并不绝对低于收取手续费的方式。
代销公司在与开发商谈判时，要注意以下几点：
1.项目增值额较高，土增税税负压力大，税务筹划势在必行
2.进入尾盘销售，成本基本确定，土增税的降低主要考虑分解降低收入
3.贵司可在与代销公司合作方式时，应先对收取手续费与视同买断两种方式进行税负测算，以正确确定可以降低税负的交易价格。
4.贵司在确定买断价格时，如果代理公司为贵司的关联企业应考虑关联价格是否公允，从而避免被税局调整价格，增加税负的风险。
5.为降低税负，贵司可在调查论证的基础上，考虑在税收洼地设立销售代理公司。
本文转自:智慧源