193万买房却无权居住 一着不慎钱房两空！ 买房必懂这些！
据长沙晚报报道，上海浦东的羊师傅今年68岁，妻子胡女士63岁。夫妻俩和两个儿子一起住，儿子成家后有了自己的孩子，一大家子8口人挤在70平米的房子里。老两口每个月加起来共4000元退休工资。在大上海，这点工资日子实在很拮据。
因为想要改善住房，羊先生决定用70平米的房子换一套大一点的房子。去年六月，在房屋中介的推荐下，他们看中了一套位于浦东鹤沙航城的一套房子，房价为190万元。
因为这套房屋是动迁安置房，按规定三年之内不能过户。
为了稳妥起见，羊先生的妻子胡女士在中介的建议下，与卖家石磊一起到黄浦公证处办理了房屋委托公证。
一切进行得似乎非常顺利，羊先生夫妇很快与房主石磊签订了购房合同，并将自己原有的房屋售出。在一个多月的时间里，羊先生陆续将辛苦凑齐的193万的房款全部付清，拿到了房子的钥匙。然而，当羊先生的儿子在来到这套新房时，却发现房子已经被人撬门而入，而入侵者称自己也是这套房屋的买家!
原来，房主石磊曾经以135万的价格把房子卖给了第一位买家黄女士，但是因为房价上涨太快而要求加价。黄女士不愿接受加价，谁料，石磊一不做二不休，在没与黄女士解约的情况下，又在2016年7月初，以193万的价格将房屋出售给了羊先生。
更令人意想不到的是，此时，又有一个人出现，声称自己拥有这套房屋的居住权，此人正是这套房屋的租客陈先生。
两个买家一个租客同时要求住进房子，三方闹得不可开交。问题集中在了石磊身上，可此时，石磊已如人间蒸发一般，不见了踪影。羊先生一家退无可退，无奈只能搬到车库里面居住。
嘉宾：云南硕欣律师事务所主任 王菲律师
方弘：一套房子先后卖给两个人，这套房子到底应该归谁？
王菲律师：在一房二卖中，两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有。而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。在本案中，由于两次买卖合同签订后均未办理过户，因此这套房子目前仍属原房主石磊所有。
原则上讲，此种情况下买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。羊先生和黄女士均可向石磊请求履行债务。
但在实际操作中，就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记在先的买受人优先行使登记请求权；同时请求的，约定履行期之日在先的优先；
因此本案中，由于黄女士的合同订立在先，因此其优先享有取得房产的权利。
一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同买受人可以随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；
均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权。但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。
但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
因此本案中，由于黄女士的合同订立在先，因此其优先享有取得房产的权利。
方弘：第一位买家黄女士率先向法院起诉了石磊，要求其承担违约责任，并要求取得房屋的居住权，获得了法院的支持。黄女士为什么没有起诉获得房子的所有权，是因为她买的是一套动迁安置的房子吗？
王菲律师：黄女士的诉讼请求可能有一些问题，她的诉讼请求是主张居住权。但是，她应该主张继续履行合同，要求石磊履行房屋的所有权变更及房屋的交付手续，而不是起诉居住权。
法院判决的居住权也是基于她实际购买并支付房款的情况。因为动迁房需要在行政机关登记，而这个房子目前没有办法办理产权变更登记手续，所以就先判居住权给黄女士。
方弘：如果黄女士变更了诉讼请求，请求取得房子的所有权，那么这套房子也没有办法办理变更登记，怎么办？
王菲律师：在法律上有一个诉讼请求叫确权。2016年，最高人民法院针对物权法的司法解释。这个司法解释规定，这类房子实际上可以提出两个诉讼请求。
第一，要求石磊继续履行房屋买卖合同，也就是交房。并且协助办理变更产权证。
第二，确认房屋所有权属于黄女士。
方弘：黄女士没有提出房子所有权的主张，是不是羊先生可以起诉获得房子的所有权呢？他起诉主张房子的所有权是否可以获得支持？
王菲律师：黄女士起诉在先，羊先生起诉继续履行购房合同，客观上不可能。所以，羊先生后面这个诉讼请求，法院也没有办法支持。因为黄女士已经了诉讼，并且法院已经判决。这就可以确认羊先生买房行为是在后。
方弘：如果是黄女士起诉在后，房屋的所有权也会因为黄女士主张在后，羊先生的请求也很难得到法律支持吗？
王菲律师：这个也要形成法律的证据。法官判案会根据法律的证据来判。如果说在羊先生起诉的过程当中，没有王女士的起诉，也不知道黄女士是在先买房，法院是可以依据羊先生的购房合同进行判决的。
方弘：羊先生要想获得房子的所有权，事实上可能性非常小，基本上就不太可能了。那么他该怎么维权？他能要回193万的购房款吗？何况石磊又找不到人，他该怎么办？
王菲律师：这种情况下，实际上因为石磊签订的第一个购房合同没有履行，黄女士的诉讼请求也没有提起确权请求以及履行购房合同，房子还是石磊的。
第一个维权的手段，羊先生可以通过民事诉讼程序要求石磊返还购房款193万，并赔偿相应的损失。
第二个维权手段，可以向公安机关进行报案，石磊的行为涉嫌合同诈骗罪。
方弘：实践中，石磊有可能没有能力还款或找不到人，那么这笔辛苦钱就很难要回来。这也是血的教训，打算买房的过程当中，如何避免类似于一房二卖情况发生，最后导致人财两空，住也没有地方住，钱也要不回来。在最后王律师会给大家一个提醒。
本案还是涉及到一个租客陈先生，他该怎么办呢？
王菲律师：陈先生是租客，《合同法》规定，买卖不破租赁。什么意思呢？我跟房东租了房子，房东即便想卖房子，也不影响我的租赁关系。不管他卖给谁，我的租赁关系依法成立。我可以一直居住到我的租赁期间届满。
租金怎么支付呢？
如果租金一次性支付给房东了，买房人就是要接受这个法律事实，尊重法律关系。
如果没有一次性付租金，由先前的房东跟买房子的房东双方进行协商，租金到底有哪一方来收取？没有约定的话，实际上还是由原房主来收取。
方弘：黄女士要住进来必须要等到陈先生租期届满。看来买房子的风险还真是挺大，本案涉及到一系列的问题，那么作为买房人来说，在打算买房之后，怎么避免一房二卖这种情况？以及房子是否存在租赁情况？如果是动迁安置房，又该注意哪些问题？我们请王菲律师作一个提醒。
王菲律师：随着这几年大城市房价的飙升，由于经济利益的驱使，很多人在卖房的过程当中，会非常不理性。还有一些情况是经商过程当中的资金链断裂，出现这种情况有人就会铤而走险，甚至于不惜触犯《刑法》。作为购房者，我们一生的积蓄，很多家庭买一套房子，就是把所有的身家全部压到房子里面。
动迁房是按照房屋置换的方式来补给被拆迁户，政府出台三年之内或者五年之内不允许转卖或者变更产权的政策，目的是保护被拆迁人一方的利益。使被拆迁人在房屋拆迁以后有房屋可居住，维护社会的稳定。虽然，动迁房的价格会比一般的商品房价格低一些，但是，我不主张大家去买这个房子。
第一，如果一定要买这种房子，最好委托一名或者是两名律师作为购房的置业顾问，由律师全程参与来购房。这样对风险的防范就会好一点，毕竟律师可以进行一些调查，对房屋的现状、租赁情况，包括合同条款的设计会有很大的帮助。
第二，尽量购买一般的商品房。因为一般的商品房在房管部门也就是不动产登记中心有登记，在购买之前可以先行委托律师对该套房屋进行房屋产权的查询。
第三，卖房过程当中的一些中介机构，最好可以记录音或者录像，进行一些初步的证据固定。
第四，一定要买现房，一房二卖发生在二手房交易的情况比较多。一定要去看房，看房的时候可以了解房屋的居住情况，房屋里面有没有人是否空房这些情况，进行详细的查证，还有物业费、水电费，煤气费交到什么时间，什么人交，这可能对避免发生类似的情况会有一些帮助。
节目外的精华补充，王菲律师出大招：
羊先生的遭遇提醒我们在买房时要注意两方面的问题，
一方面是，如何避免“一房二卖”的情况发生。可从以下三点着手：
一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”；
二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。其他的购房者在看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。
因此购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生；
最后，购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。
另一方面是，动迁安置房的交易问题。
动迁安置房的安置对象一般是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。
如果动迁安置房已经取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
但是，如果是没有取得产权证，或者是刚刚取得产权证但按规定处于限制转让年限的房子。这样的安置房买卖的风险很大，甚至是没有保障的。因此，动迁安置房虽然比其他房屋有价格优势，但买卖过程中存在诸多风险，一天不过户就存在一些潜在风险，比如：
1、 家庭成员内部可能对动迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能会起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定；
2、 无产权的动迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；
3、 因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很难实现购房目的，只能主张债权了；
4、 在购买方等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。
所以，在涉及房产买卖等重大财产的处分行为时，尤其是动迁房买卖，涉及法律方面的问题及各种限制更多，还是建议广大购房者委托专业房产律师提供陪购法律服务。
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