金科吞下渝富土地，背后下了怎样的一盘棋？

近日，重庆主城发生了一宗土地收并购：金科拿下渝富大渡口工博土地。

杨一在多方了解完相关情况后，觉得该宗土地收并购还是蛮有意思的，跟大家简单分享下。

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2014年4月，渝富置业成立，注册资本金2亿元，系渝富集团房地产经营平台。

2014年12月，渝富置业通过招拍挂取得大渡口重钢片区原型钢厂L26、L28-1地块，占地约172.3亩，计容建筑面积48.9万平方，土地现状为净地，暂未开发。

渝富置业在房地产业务方面跟3家公司有关联，分别是渝富地产、沙磁巷公司、工博公司。

其中，渝富置业100%全资控股渝富地产。

在2020年，渝富地产将其中近70%的股权转让给融创，也就是现在的融创滨江首岸项目。

渝富置业占沙磁巷公司的控股比例为35%，而渝富置业在2020年时通过公开市场的方式，全部退出沙磁巷公司。

渝富置业100%全资控股工博公司。

工博公司旗下有324亩土地。

在XX年时通过XX的方式，划分为两宗土地，一宗土地占地152亩，由工博公司100%控股。

另一宗土地占地172亩，由渝富置业公司100%控股，也就是如今转让给金科的这块土地。

据了解，因国有资本退出房地产行业要求，渝富集团通过联交所公开挂牌转让渝富置业100%股权及相关债权，实现渝富集团在房地产板块的全面退出。

而这块172亩土地也是命途多舛。

2019年6月30日时，渝富集团找评估公司评判该土地，土地价值约为23.37亿元。

渝富经过一系列的准备，于2020年6月4日通过公开市场正式公开拍卖该土地，起拍价正好是23.37亿元。

那这中间长达一年的时间，为什么在土地评估结果出来之后迟迟没有在公开市场亮相呢？

主要是因为渝富跟某央企洽谈了很久，最终在一些条件上没有谈妥，所以最后也不了了之了。

该172亩土地总共在公开市场上亮相了4次，最后终于成功卖身，投向新主人怀抱。

而代价则是，土地的拍卖价从第一次的23.37亿元，最后降到19.89亿元。

我们看到，最后是金科以19.89亿元拿下了工博172亩地块，平均楼面价为4067元/㎡。

还是恭喜金科，恭喜渝富。

这是该宗土地收并购的一些信息，更多的交易细节暂不知晓。

接下来聊下对该宗收并购的看法。

02

在现如今土地政策集中供应的政策之下，大量开发商的拿地代价都是非常高昂，而金科能以4067元/㎡的价格拿到近49万方的土地，实在是一件性价比很高的事情。

但，该地块真的有这么便宜吗？

杨一查询了该地块的相关土地条件函，该地块总建筑面积为48.9万方，其中居住面积为30.77万方，商业面积为18.13万方。

商业的体量相对较大，会耗费很多现金流。

更关键的问题是，在大渡口这个区域，已经有了万达、九宫庙这种传统商圈了，最近又有13万方的大渡口华润万象汇商业刚开业。

还不要忘了。

龙湖今年4月刚花了66个亿在大渡口拿下了建筑体量86万方的土地，其中含有约17万方的商业商务体量，意图打造大渡口龙湖天街。

问题来了。

整个大渡口区的常住人口仅有42万余人，这42万人到底能不能承受这么大面积的商业体量呢？

从土地成本来看，金科地块要比龙湖地块的优势大的多。

但不能因为这点优势，就能断然做出“金科一定能做的比龙湖好”的结论。

不是这个逻辑。

在大渡口区，金科和龙湖的关系，肯定是合作大于竞争，共同致力于把区域炒作起来。

“大河有水小河满，大河无水小河枯”。

杨一预判，该地块18万方的商业的打造、运营和招商，会有极高的难度。

商业做的好，可以少亏点，然后用住宅来反哺商业；

商业做的不好，住宅赚的那些钱，根本填不完这个无底洞。

商业是该地块的生死线。

03

楼面价是4067元/㎡，表面上金科看着是捡了个大便宜，但其实该地块还有不小的市场风险度。

那么问题来了，金科为什么要拿该地块呢？

截止到2021年5月底，金科在重庆主城的住宅库存总共还有130万方，其中高层库存31万方，洋房库存77万方，别墅库存22万方。

而2021年5月份金科卖了24万方住宅，是重庆主城所有开发商中住宅销售体量最大的。

如果按照5月份现有的销售体量来算，金科130万方的住宅库存，还可以销售5个多月。

5个月后，也就是11月份左右，如果不继续拿地的话，金科在重庆主城就没有可以继续开发的项目了。

地主家没余粮了，那金科它不慌么？

它当然慌了。

重庆4月的土拍中，一共拍卖了46宗土地。

而金科总共参与了24宗地。

光土地保证金都花了42个亿。。。

这24宗土地，基本上主城的很多板块都涉及到了。

两江新区的中央公园、空港、两路、唐家沱，高新区的西永、大学城，九龙坡区的大杨石、滩子口，大渡口的建桥，北碚的蔡家，巴南的界石……

金科参与的这24宗土地，其中11宗土地都没有举牌，就是陪跑了、打了个酱油。

其中9宗土地都是竞拍到最后一轮了，最终成功拿下了3宗，可见金科拿地的决心还是很大的。

只是在这次土拍中，金科遇到了更多和它一样境地的开发商——没地了。

所以大家都只能头铁往前冲。

最后拿下的这3宗土地，分别是在大渡口建桥、高新区西永、唐家沱，总建筑面积为34万方。

唯一可惜的是，这3宗土地都是跟其他开发商合作才拿下的。

按股权平分来看，金科真正拿到的土地为16万方，花了17个亿。

所以，最后金科花了57亿元（42 17-10*0.2亿），买了16万方土地。

虽然最后土拍保证金是要还给开发商的，但是42亿的土拍保证金，还是现金，对开发商来说压力还是非常大的。

你别看现在开发商动不动就是百亿千亿的销售额，但你要让开发商拿几亿现金出来，这样的开发商真的不多，因为开发商们真的拿不出来。

金科为这次土拍都已经准备好了高射炮，结果只打了几只蚊子下来，估计多少还是有些失望。

但转念一想，蚊子肉在小，也是肉啊。

库存紧张、4月土地市场招拍挂失利，这应该才是金科为加大马力去拿下渝富工博地块的原因。

据杨一所知，目前渝富和金科还在沟通具体细节，估计合同的签订就是这段时间的事了，基本板上钉钉了。

04

金科目前在卖的项目合计有20个。

分别是：

西永的美的金科郡、新天宸、金科博翠宸章，

沙坪坝的金科东原青溪林，

茶园的金科南山、金科博翠园、東悦府，

跳蹬的金科集美阳光，

高职城的金科泊云府，

照母山的金科时代中心，

礼嘉的金科礼悦江山，

中央公园的金科美的原上，

空港的金科禹洲府、旭辉金科空港，

龙兴的金科御临河、

蔡家的金科城、博翠山麓、金科博翠未来，

水土的中交金科辰光、金科华宇春和锦明。

一溜排下来，看起来金科目前在销售的项目还是挺多的。

虽然5月份金科共卖了24万方，是重庆主城住宅卖的最多的开发商。

但杨一仔细观察后，发现了一些有意思的现象，跟大家分享下：

这是5月份重庆住宅销售的前40名排行榜。

第一名的中海国际社区，一共卖了16多亿。

史无前例的销售业绩大爆发。

而这40名榜单中，没有金科的项目。

一个都没有。

金科的项目，最先出现是在第67名，是金科东原青溪林，5月份共卖了134套住宅，卖了1.8亿元。

按理说，一家重庆本土的开发商，每年都可以排进前10的开发商，其项目销量排进前40名，应该不是什么大问题吧。

但事实，就是跟我们想象的不一样。

这个事实是否从侧面反映出：金科的销量，是靠项目数量堆积起来的，没有爆品。

只有量的积累，没有质的爆发？