房地产｜房屋买卖“阴阳合同”的效力认定

法盛金融投资

来源：广东省高级人民法院

当事人在房屋买卖交易中以实际价格签订房屋买卖合同后，又以避税为目的签订虚假价格合同用于网签备案，该行为并不导致当事人实际履行的房屋买卖合同无效。

当事人隐瞒并逾期提交证据，但该证据与案件基本事实相关的，人民法院应当采纳，同时应对当事人予以罚款。

●当事人为了避税在房屋买卖交易中签订虚假价格合同用于网签备案，是否影响实际履行的房屋买卖合同的效力。

●当事人隐瞒并逾期提交的证据，人民法院是否应当采纳。

2011年6月，张某明与林某文签订买卖合同，约定张某明购买林某文案涉房屋，张某明支付了300万元。此后，林某文又于同年8月18日与林某荣签订了《广州市房屋买卖合同》，以1655万元的价格将案涉房屋出卖给林某荣；但为避税，双方另行签订了用于网签的《存量房买卖合同》，虚假约定房屋交易价为1080万元；两人于同月22日向房管部门办理了产权过户递件手续，当天，林某荣支付了1607万元并占有了案涉房屋。

经张某明申请诉前保全，执行法院于2011年9月9日查封案涉房屋。同月21日，房管部门以案涉房屋被法院查封为由，向林某荣、林某文作出不予过户登记的决定。之后，张某明起诉要求解除其与林某文签订的买卖合同并返还购房款，法院判决林某文向张某明返还300万元及利息。张某明据此申请强制执行前述查封房屋。执行过程中，林某荣以其在房屋查封前已签订房屋买卖合同并已支付全部价款为由向执行法院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行并解除查封。执行法院经审查，认定林某荣执行异议成立，作出解除涉案房屋查封的执行裁定。

　　张某明不服，于2014年6月11日起诉请求撤销该执行裁定，许可法院继续查封并依其申请强制执行前述房屋。

广州市天河区人民法院一审认为，林某荣提供的《存量房买卖合同》约定房屋成交价为1080万元，但林某荣已支付1607万元，二者差额巨大而林某荣未能作出合理解释，无法证明其在查封前已签订合法有效的买卖合同，判决撤销解除查封的执行裁定，许可案涉房屋作为林某文的财产予以执行。林某荣不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。二审宣判后，林某荣向广州中院申请再审，并提交了《广州市房屋买卖合同》作为证据。

广州中院再审认为：虽然林某荣提供了《广州市房屋买卖合同》，但该证据材料在一、二审时已经存在，并不属于再审程序中的新证据，对该证据不予采信。据此，判决维持二审判决。再审宣判后，林某荣向广东省人民检察院提出申诉，省检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。

广东高院再审认为：林某荣逾期提供其与林某文签订并实际履行的房屋买卖合同，但该合同与案件基本事实相关，应予采纳，但同时应当依法对林某荣予以训诫、罚款。林某荣与林某文虽然在交易过程中签订了虚构价格的网签合同，但该行为并非认定双方房屋买卖合同无效的依据。双方签订并实际履行的房屋买卖合同不存在合同无效的情形。林某荣在房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有房屋，已支付部分购房款并已将剩余价款按照法院要求交付执行，房屋未办理过户登记非因林某荣自身原因所致。因此，林某荣对房屋享有排除强制执行的合法权益。据此，判决撤销一审判决、二审判决以及原再审判决，驳回张某明的诉讼请求。同时，对林某荣隐瞒证据的行为处以罚款10万元。

司法实践中，对于当事人为避税而签订“阴阳合同”是否导致买卖合同无效，以及故意逾期提供的证据是否失去证明效力等问题，认识并不统一。该案例厘清了相关问题，对类案裁判具有指导意义。