郁亮那些开不了口的建议
艳姐说
两个多月了，每当有媒体抬笔要写万科，“活下去”这个梗横竖都是一个切口。
要“活下去”，6300亿回款底线能不能完成啊？
要“活下去”，收敛和聚焦到底要怎么做啊？
不是要“活下去”吗，大举并购又是怎么回事？
都要“活下去”了，这个冬天究竟有多漫长啊？
能答的、不能答的、答不出的问题纷纷涌向郁亮，他至今都不理解那张照片怎么会让大家这么激动。
就像很多人至今都还没弄懂“活下去”的含义。
有人让郁亮给过冬的同行一些建议，郁亮拒绝了，“我把自己照顾好都很不容易了，对别人我无话可说。”
虽然嘴上没有说，但有关万科的做法，细看来还都是一些很有意义的建议。
“万科是把每一天当做最后一天的公司。”
“如果明天就是最后一天呢？”
“我希望能够跑步，跑步去迎接黎明。”
这是郁亮在万科上海区域年度媒体交流会上同记者的对话。和9月底流出的那张照片一样，危机感仍然不加掩饰地被摆上桌面。只是这一次，郁亮谈的更多地是穿越迷雾的路径。
与“活下去”那张照片一同泄露的，还有9月底的那场内部讲话，在讲话中郁亮提出了万科具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,巩固基本盘。
投入和产出严重不匹配的业务，必须调整；风险和收益严重不匹配的业务，必须要调整；做了三年还没做成的业务，别做了；做了3年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也别做了。
那么哪些业务要收敛？哪些业务要聚焦？
郁亮说，要梳理清楚各项业务各自的基本盘，聚焦在为万科产品买单的客户上、聚焦在好产品、好服务上。
万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海说，收敛不是收缩，核心还是聚焦，以客户价值为核心的聚焦，本质上是让万科的业务变得更强。
万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海
这个回答都说了，也都没说。因为这个问题答案大家心知肚明。
拳头握紧才能集中发力，万科这样的巨型航母，在这个时间提出聚焦主业再正常不过。
就像郁亮给万科的定义——打造一个矢量组织。
矢量就是要有方向。现实就摆在面前，无序扩张的时代已经过去，如果此时仍不能保持方向一致，一切努力的意义就会被消解。
至于在收敛聚焦之上的组织重建、人事匹配，也都是为了保持组织行为在方向感上的一致，能在竞争中获取优势。
郁亮说，万科还在不断的摸索着可持续的发展模式，租赁住宅会坚定地发展下去，但发展什么样地租赁住宅还在考虑之中。
还是在那次内部会议上，郁亮不无忧虑地说，“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
说话的时候，万科的这个回款目标还有一半多没能完成。
两个月后，当再次被问及“6300亿”，郁亮却显得很轻松，“还有32天，今年完成6300亿回款问题不大。”
比按期回款更令郁亮欣慰的是，重视现金流的理念得到贯彻。
在追逐利润的路上，现金流给不少房企出了难题。回款之外，万科还有更加艰巨的任务。
2018年三季报中，万科经营性现金流量净额均为负；短期借款余额、流动负债和应付债券余额较年初均有所增加。
在日渐收窄的政策环境中寻求融资，是囤积过冬粮草的关键。相信万科在这一点上看的更远。
据不完全统计，2018年初以来，万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起，耗资超过230亿元。
在第三季度，按照权益金额计算，万科拿地金额达到458.7亿元，而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。
“激进拿地”、“疯狂并购”，对这些标签，郁亮感到委屈，“如果销售6300亿，正常该拿多少地呢？算下地价占比，大家琢磨琢磨，是不是拿了地就是疯狂？”
在郁亮眼里，这实在是一个数学问题。
而有关并购的话题，郁亮也认为被放大了。
如果往前看，2016年6月128.7亿元收购印力集团；2017年4月收购勇拓地产；2017年6月551亿大手笔并购广信房产资产包……其实万科在并购上的风格早有迹象。
郁亮特别提到，在投资方面，万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。
在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。
行业进入调整期，马太效应进一步加剧，从郁亮透露的现象可见一斑——“现在主动找万科寻求合作的多了起来，我们现在选择的余地也比之前多。”
卖身巨头寻求出路，是这个冬天发生在中小房企身上再寻常不过的故事了。
这个冬天有多漫长，这是身处地产行业的每个人都关心的问题。
郁亮甚至请出了2016年人民日报的权威论述：中国经济呈L形特征，这个走势不是一年两年。
就像说出“活下去”一样，危机感频频被郁亮提，“现在仍未见底，有些人还是太乐观了”，“房地产行业也要过冬，不能寄望于政策再次放松。”
郁亮打了个比方：房地产这个行业以前好比大鱼大肉，现在吃干粮了，对于经常吃大鱼大肉的人来说，改为干粮，这个需要适应，相当于重新活一次。但至少比喝稀饭要好。
为什么这么说？
在郁亮眼里，行业没有太大问题，但是做的东西不一样了，赚钱方式不一样了。住房全面短缺时代结束了，但居住的问题并没有得到真正的解决。房子的硬件有了，但缺少美的生活服务。
这或许提示了房企下一阶段发力的重点。
在上海区域，万科在住宅之外已经有了更大的版图。根据万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海公布的数据：
在开发社区263个、运营20个全日制学校和幼儿园、在10个城市布局了2万间长租公寓、商业平台印力开业项目达53个、产业办公项目开业运营33个经营面积230万平、物流仓储布局了13个城市租赁面积330万平方米、医养服务布局6个城市运营床位3540张、管理844个社区的物业。
郁亮打算“把环境想象得坏一点，准备充足一点”，万科把每一天当最后一天，去奔跑，去穿越经济周期，行业峰谷，政策闸门。
主编：张艳
责编：耿牧风