预收款项1433.15 亿，华夏幸福锁定未来的背后逻辑是什么？
艳姐说
在地产圈，华夏幸福算是一家“少数派”。
不同于传统房企，华夏幸福的目标不限于买地深耕卖房，而是坚持产业新城模式，做产业新城运营商。在千亿规模的队伍中，华夏幸福也是唯一一个做产业地产的。
因此，在业务模式、布局情况、盈利结构等方面，华夏幸福都呈现出与众不同的表现和特点。这些，从其业绩报告中可以看出一二。
8月28日晚间，华夏幸福（600340）发布2018年中期业绩报告。
除了销售额、营业收入的持续同比增长外，其预收款项达到1433.15亿元，锁定未来两到三年的经营业绩。
与此同时，产业新城模式异地复制成效显著，非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%，同比提升25个百分点，实现新的业绩增长极。
中报数据显示，2018年上半年，华夏幸福共实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%，保持了2011年上市以来销售额持续增长的态势。
不过，这个增速和华夏幸福前5年的上半年度销售额增长速度相比，并不算突出。
2013年－2017年（上半年），华夏幸福销售额及增速：
2013年：159.09亿元，同比增长92.35%
2014年：242.13亿元，同比增长52.20%
2015 年：301.10亿元，同比增长24.35%
2016年：584.34亿元，同比增长74.95%
2017年：696.20亿元，同比增长19.4%
艳姐猜测，这或许和华夏幸福的主动调整有关。
在今年3月30日的媒体专访中，华夏幸福总裁孟惊曾表示，内部有意识地想再夯实一下基础，2017年-2019年主要目标是提升经济指标的质量。
这么看来，上半年业绩规模增速稍稍踩了刹车，也就容易理解了。
一般来讲，行业内大部分企业的供货集中在下半年，上下半年的业绩比例通常为2:3，这么算起来的话，华夏幸福下半年销售额应该在1200亿往上，全年业绩目标还是很有信心实现的。
在中报里，艳姐还发现一个有意思的事。
以往，华夏幸福习惯将公司的总销售额划分为三块：
产业新城业务销售额（含园区结算收入额及产业园区配套住宅签约销售额）、城市地产签约销售额，以及其他业务（物业、酒店）。
而中报数据显示，报告期内，在华夏幸福805.04亿元的总销售额中，产业新城业务园区结算收入额 151.44 亿元，房地产业务签约销售额 638.12 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 15.48 亿元。
为什么会做这样的改变？
艳姐猜测，往年由于产业新城业务收入额普遍高于城市地产签约销售额，所以在很多人的印象中，华夏幸福就是一家做产业地产的公司，而忽略了其住宅领域的发展。但事实上，在做产业新城运营商的同时，华夏幸福是一家“非典型性房地产公司”。
相对于住宅地产来说，产业地产的结算周期比较长，结算后的回款周期也很长，因此，做产业地产对资金链的要求很高。
不过，从中报数据来看，华夏幸福的财务状况并没有太大负担。
报告期内，华夏幸福实现营业收入349.74亿，同比增长57.13%，高于行业平均增长水平；实现归属于上市公司股东的净利润 69.27 亿元，同比增长 29.05%。
截至报告期末，华夏幸福总资产 3871.36 亿元，归属于上市公司股东的净资产404.73 亿元，分别比上一年度末增长3.00%和9.11%。
本次中报里最值得关注的数字，是预收款项。
简单来讲，预收款项就是企业先收了钱，但是因为合同还没有履行，因此不能作为收入入账。等到企业按照合同规定提供商品或劳务后，便可计入公司的营业收入和利润。所以，预收款项实际上就是真金白银，它锁定的是至少是未来两三年的经营业绩。
中报显示，2018年上半年，华夏幸福的预收款项达到1433.15 亿元。这意味着，即便接下来华夏幸福啥事不干，只确保预收款项的履约，也可以有数目可观的业绩。
在很多人都非常关心的现金流方面，华夏幸福的表现也比较稳定。
报告期末，华夏幸福货币资金 425.89 亿元，大于公司一年内到期的有息负债 275.65 亿元，短期偿债能力有所保障。
2018年第二季度，经营活动产生的现金流量金额实现转正，为17.85亿元；单季度回款率也上升了，达到61.64%，现金流持续优化。
从以上中报披露的数据来看，华夏幸福财务状况良好，资金结构稳定。
不过，随着调控政策的不断收紧，以及融资渠道的不断收窄，在融资方面，华夏幸福还是下了不少功夫。
2018年上半年，华夏幸福展开多项融资动作，比如，公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化等。
报告期内，成功发行公司债券84亿、超短期融资券25亿、境外债2亿美元。
2018年5月，华夏幸福与中信银行签署《战略合作协议》，中信银行向华夏幸福提供总额达315亿元的集团授信额度，其中产业新城授信额度不超过165亿元。
2018年3月，公司与湖北银行签署《全面战略合作协议》，湖北银行将根据华夏幸福投资发展规划以及湖北银行对华夏幸福的信用评估，自2018年至2021年期间，双方合作融资总量累计为100亿元人民币。
截至上半年末，华夏幸福合并口径获得的集团授信额度合计为3,565亿元，其中已使用授信额度约为632.68亿元，授信额度充足。
中报数据显示，2018年上半年，华夏幸福融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%，位于行业较低水平，融资成本可控。
凭借多元化的融资手段和良好的财务表现，华夏幸福也获得了资本市场的看好。
报告期内，华夏幸福已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级；国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。
与传统开发商不同，报告期内，华夏幸福的主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块。其中，产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品。
而产业新城模式，正是华夏幸福的核心竞争力之一。
近年来，华夏幸福一直在不断淡化其房地产属性，将核心产品定位为产业新城。孟惊也表示，“随着产业新城的发展，对地产的依赖程度有所下降。”
2018年上半年，华夏幸福继续坚持“产业优先”战略，不断提升产业创新驱动能力，促进委托开发区域的产业升级。
报告期内，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业445家，新增签约投资额965.6亿，较去年同期分别增长101%和32%。由此可见，华夏幸福的招商能力还是很强的。
值得注意的是，这些新增签约投资额，预计会在未来一两年之内转化为园区收入，能够大概率的保证未来的利润。
华夏幸福如此看重产业新城，自然有自己的道理。
除了可以自我融资、自我造血之外，最关键的是，这种模式开发运营的虽然只是一个产业新城，但是带动的是整个区域、整个城市的升级，为区域及城市经济转型提供了动力，甚至在一定程度上推动了国家区域协调发展战略的落地。
2018年上半年，华夏幸福积极整合资源，吸引了不少世界500强企业和规模型龙头企业陆续入园签约。
比如，佛吉亚（沈阳）汽车部件系统有限公司、绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等。
华夏幸福希望以这些龙头企业为引领，因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群，扩大区域产业影响力。
另外，报告期内，华夏幸福还根据区域特色，有针对性地引进创新资源，为区域打造定制化的创新集群。
比如，华夏幸福在香河打造智能技术与机器人协同创新平台，实现科技成果垂直孵化；联合嘉善县政府、以色列企业共同启动“中以大健康示范基地”，推动两国在大健康创新领域的合作交流。
产学研合作方面，华夏幸福与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；与吉林大学搭建平台促进智能网联汽车产业科技成果转化；与北京第二外国语学院探讨设立“国家文化贸易学术研究平台固安研究院”，推动文化产业国际创新合作。
相对于短期收取土地出让金来说，政府自然更希望有产业进来带动区域发展，给当地带来财政收入，尤其是拥有更雄厚资源背景的“产业新城运营商”，所以华夏幸福的模式广受欢迎。
在产业新城之外，华夏幸福还开始尝试“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，与产业新城一起构成两大产品线；并坚持业务创新，在长租公寓、产业基金等产品体系领域积极探索布局。
在区域布局上，艳姐习惯把华夏幸福分为三个阶段：“大北京阶段”（2009-2012年）、“京津冀阶段”（2013-2016年），以及之后的“全国布局阶段”。
走出京津冀大本营，进行全国化的布局，一方面，可以扩大企业的发展规模；另一方面，也可以防范政策调整所带来的风险。
华夏幸福全国布局一览
中报显示，2018年上半年，华夏幸福新签PPP项目合作协议共10个，其中8个为产业新城项目，2个为产业小镇项目，全部位于非京津冀区域。
非京津冀区域新增入园企业288家，占总数64.72%；新增签约投资额达到745.0亿元，占总数77.15%。
这意味着，华夏幸福正在走出高度依赖的京津冀地区，也印证了产业新城模式的可复制性。
一直以来，华夏幸福给艳姐的印象是，对政策的敏感度相当高。不管是京津冀一体化协同发展、长江经济带发展，还是一带一路建设、粤港澳大湾区，始终紧跟国家战略发展，眼光非常独到且精准。
在城市选择上，华夏幸福也和传统开发商不太一样。它不是什么城市都进，也不是拼命往一二线城市去，而是始终遵循核心城市群聚焦战略。
比如，京津冀区域的城市都位于环北京都市圈，而进入长三角后，在上海之外的江浙皖则选择了杭州、南京、合肥等强二线城市。
另外，华夏幸福并不局限于行政区划和行政管理范围，而是按照与核心城市的交通距离来进行布局。
比如环南京区域，不仅有江苏本省的无锡，还包含安徽省的马鞍山和滁州。摈弃行政区划的限制后，在城市选择上拥有更强的灵活性。
从中报数据来看，这个布局调整是对的。
报告期内，华夏幸福非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分点；环南京、环杭州、环郑州区域1-6月新增签约投资则占比分别为22.94%、18.74%、13.87%，继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为新异地复制业绩增长极。
结语
作为国内领先的产业新城运营商，华夏幸福在业绩表现和运营模式上有着不同于传统开发商的特点。
而在房地产行业逐步进入白银时代的大环境下，华夏幸福正通过不断加大对产业发展服务这块含金量最高的业务投入，积蓄着无与伦比的爆发力。
华夏幸福的未来，或许不止在这份中报里。
END.
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