2019年是地产行业进入调控的第三年，虽然调控力度没有实质放松，但整个房地产行业依然保持高位平稳发展，也依然是重要的国民经济支柱。国家统计局数据显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%。2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%；房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%。从数据来看，艳姐认为，整个地产行业保持着平稳的发展态势，房地产投资额继续高位放缓。不过，行业的平稳发展并不代表房企也会一马平川，2019年有多达500多家房企破产，但龙头房企依然高歌猛进，行业马太效应持续显现。
今天《2020中国房地产开发企业500强》测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已经连续开展了12年。我们一起研读下这份榜单发现五大亮点，以此探寻过去一年地产企业的成绩单。2020年的前十房企座次尘埃落定，今年的排名总体变化不大。恒大凭借全口径销售金额6080亿元的优势，再度摘得桂冠。而两家知名房企万科和碧桂园则互换了位置，碧桂园升至榜眼，万科下滑至探花。其他位次方面，融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。2019年，TOP3房企门槛突破6000亿元。随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显，预计头部房企市占率将继续提升。另外三家央企房企继续位列前十，突显了央企稳健的经营策略。其中，保利地产在净利润增速方面达到了近10年的新高；华润置地和中海2019年实现合约销售金额2425亿元和3771.68亿港元，分别同比增15.1%及25.21%。而受黑天鹅事件影响的新城控股也及时走出了困境，排名位居第八位，销售金额达为2747亿元。与大型房企形成鲜明对比的是，中小房企日子越发难过，不少退出了地产圈，其中不乏上市房企的身影，如银亿集团、新光集团、中弘股份、华业资本等。艳姐认为，作为一个资金密集型行业，房地产开发需要大量资金支持，一旦运转中的环节出现资金问题，多米诺效应被触发，将迅速蔓延导致房企经营困顿甚至倒闭破产。2019年的中国房地产行业仍然呈现了强者恒强的格局，前四大龙头房企的市场份额达为13.25%，而2013年仅为6.93%，六年时间几乎份额翻倍。另外，从本次500强测评结果来看，2019年10强房企开发企业销售总金额约占500强销售总金额的33%，销售面积总计约占500强销售面积的36%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额70%、83%、92%。所以大型房企依然是稳如泰山，无论销量还是利润都处于主导地位，这种趋势在未来将延续，龙头房企市占率会继续提高。在每年测评时，会将500强开发企业按成长类型分为四类：销售金额大但增速较为缓慢或出现销售下滑的企业归类为平稳发展型；销售金额小且增速较低或者增速为负的企业归类为滞后发展型。数据显示，2019年滞后发展型房企房企占略有下滑，为49.88%；追赶成长型房企占比达到32.36%，较2018年增加2.56个百分点；快速成长型房企占比为5.93%，较2018年下降8.36个百分点；平稳发展型房企占比11.85%，较2018年增加6.59%。2019年面对国内经济下滑压力较大及地产调控、房企资金链紧张的不利因素，中小房企生存空间继续收窄，加上自身抗风险能力较为薄弱，增长速度进一步受到限制，行业的马太效应愈演愈烈。此外，从龙头房企来看，2019年千亿房企数量为34家，较上年多出4家。在经历了2018年的快速发展期后，规模增速趋于平稳。19年新晋的千亿房企分别为美的置业、中国铁建、滨江集团、奥园集团和佳兆业。这五家企业2019年在拿地、融资、产品等方面均表现突出，如美的置业依靠低廉的土地成本和有竞争力的融资成本，2019年实现销售规模25%以上的增长。2019年，销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，其数据分别较上年增长1.18、1.01、1.67、0.64个百分点，各梯队市场份额均有不同比例上升。 2013-2019年房地产企业销售金额市场占有率情况图在调控压力及经济弱势运行之下，中小房企的份额不断遭到蚕食，而百强房企通过精准把握市场节奏，不断加大推盘量，实现了销售业绩持续稳步增长。在房企货值存量方面，2019年，500强房企平均存货货值为427.21亿元，较上年提升19.35%，增速回落11.08个百分点。这是500强房企整体存货货值增长速度五年内首次出现下降，艳姐认为，主要原因一方面是行业整体增速放缓，房地产企业投资趋于谨慎；另一方面土地市场溢价率有所下降。从存货周转率上看，2019年500强房地产开发企业周转水平保持低位，存货周转率为0.13，与2018年持平。近些年，房企高周转策略的周转重心在开工和推盘，从而导致期房销售增速大幅领先于现房销售增速。随着交房硬约束的到来，房企需要花更多的资源在施工阶段，这一定程度上也影响到周转速度。虽然融资环境相对较冷，但大多数房企短期偿债压力不大，整体风险可控。不过也有部分中小企业出现了债务违约，如银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等。2019年，破产倒闭的企业数量创历史新高。不完全统计，截止到12月底，房地产企业的破产数量超过520家，而2018年这一数字为458家。融资规模上看，据克而瑞不完全统计，2019年95家典型房企融资总额为14986亿元，同比增加9.1%。融资成本上看，2019年95家典型房企加权融资成本为6.59%。各梯队房企融资成本呈现分化格局，大型房企融资成本普遍较低，如万科、保利、中海、龙湖、华润、招商蛇口、金地等新增债务融资成本低于5%。但诸多中小房企及部分高周转的龙头房企融资成本超过7%，典型的包括恒大、华夏幸福、阳光城、雅居乐、泰禾、禹州、朗诗、当代、中梁、三盛控股等。因此，融资成本高、市场份额下滑、行业调控等不利因素始终横亘在中小房企头上。这种情况若长期持续，对于中小房企发展极为不利。头部房企稳操市场份额胜券，中小房企也要解决自身“活下去”困局。2019年中小房企通过积极赴港上市谋求发展。从2019年全年情况看，提交招股申请书的房企有11家，与2018年持平；6家内陆房企成功在港交所IPO上市。另外，继物业企业纷纷上市后，宝龙商业在2019年实现了分拆上市，成为内陆首家在港上市的轻资产商业运营商。相对于住宅开发，商业地产近年来发展较慢，分拆上市有利于企业发展，同时对商业板块有较好的导向作用。艳姐认为，中小房企若是有机会上市，那么后续发展机会还是比较大的。但是如果上市不成功，那么从市场竞争的角度看，其实压力还是比较大的。这些年房企们都在实行精细化运营策略，从产品、管理、服务等方面来挖掘利润空间，控制成本上升，达到最佳的效果。500强房地产开发企业三费均值达11.14亿元，三费占营收的比重为11.92%，同比下降0.46%。地产行业高利润、高杠杆的黄金时期已过去，行业进入“白银时代”，调控政策持续从紧，土地成本、融资成本上升，高周转难度大、销售价格下降，导致企业利润空间被蚕食。2019年则进入了集中调整期，比如万科、碧桂园等、阳光城等。减员、降薪和中高管离职潮只是在这场地产行业整体组织架构调整过程中出现的现象。另外，部分房企还通过收并购、合作开发等方式获取项目，以此达到降低拿地成本。房地产行业是资金密集型行业，所以房企的资产负债率是大家十分关注的。从500强房地产开发企业2019年资产负债率均值为79.66%，较上年小幅上升0.65个百分点；净负债率均值为96.70%，较上年上升6.98个百分点，整体保持平稳可控。从近几年来看，房企整体资产负债率增速有所放缓，显示出去杠杆已初见成效，行业负债率可控。龙头房企信誉较好，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。当前，房地产行业经过了高速发展期 后，进入了相对平稳的时期。各大房企也逐渐开始重视产品质量方面的提升。比如2019年7月，绿城成立了规划设计委员会和工程质量委员会，体现了对升级产品力的坚持。设计方面，产品、社区环境加强了人性化考虑。龙湖则是将客研前置，从生活细节入手，为项目增强竞争力且便于优化调整。在智慧社区方面，金茂集团的金茂府产品线则是以科技手段，形成智能住宅，根据不同地域适配新风空调，不断提升人居生活环境。绿色建筑方面，恒大成立了绿色建筑研究基地、万科打造绿色建筑产业链，实现开发建筑全链条绿色。回顾2019年，房地产行业逐渐结束粗放发展时代，500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整，强化内生力增长，调整内部架构和管理模式，提升企业综合能力；
比如2018年，正荣提出“精总部、强区域”六字方针，2019年，集团新成立了客户价值中心和综合管理中心，对下设区域进行差异化授权，权限下放促进各区域提高销售积极性。
世茂集团则是加大公司制结构，提升下设城市公司主人翁意识。此外，新力举办“销冠说”，景瑞组织“说辞比拼”，通过案场标兵等模式提高销售人员的素质培训、能力提升等方面的工作，实现从集团内部自上而下的强化。
横向多业务并行，发掘存量市场机遇，围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局，实现打通各个业务链条，增强彼此联动性。房企的经营动向整体显现出保质增量，稳健经营为主，重回款、重利润。测评报告指出，在行业、政策、市场的变化中，房企的综合能力要经受住考验，首先，需要保持良好的融资能力，探索多元融资途径，获取合理的融资成本。其次，将粗放式发展转换为更为优秀的开发能力，回归"房"的本质，向市场提供更好的产品，在此基础上，提高房地产企业的专业能力，精准获取土储，探索"需求定制"及不同阶层的市场。加强营销力，定向推广，注重营销的内容，深入挖掘客户市场，加强客研工作。此外，通过2019年末来的冠状病毒疫情，房企良好的物业服务显得尤为重要，服务能力对房企来说，也是十分重要的一项能力。
附：2020中国房地产开发企业500强榜单及子榜单
