【建纬观点】地产案例评析-商品房销售合同补充协议中格式条款被判定无效案
作者简介
蒋烽 上海市建纬律师事务所房地产部资深律师，中国人民大学法律硕士；同时兼任宁波仲裁委员会第六届仲裁员，中国房地产业协会调解中心调解员，绍兴市新昌县人民检察院民事行政检察监督案件专家委员会专家；执业以来专注于不动产领域的诉讼与非诉讼法律服务，已为包括住宅、商业综合体、厂房、教学楼、物流仓库、桥梁、商场、公租房、酒店等业态在内的众多项目提供了包括收并购、合作开发、施工、销售、索赔与反索赔等服务。
地产案例评析系列-商品房销售合同补充协议中格式条款被判定无效案
——基于周显治、俞美芳与余姚众安房地产公司商品房销售合同纠纷一案之评析
年初受新冠肺炎疫情的影响，可以预见的是在今后很长一段时间内，众多待交付楼盘出现逾期交房与逾期办证的风险将增加，届时，购房业主诉请房地产开发商要求其承担逾期交房与逾期办证违约金的争议案件也将相应增加。
双方对簿公堂后，面对《商品房买卖合同》与《补充协议》中涉及逾期交房与逾期办证责任的格式条款，就如何认定格式条款的效力从而平衡购房业主与开发商两者之间的利益等焦点问题，便是摆在司法裁判者面前无法逾越的难点问题。刊登于最高人民法院公报2016年第11期的本案所确立的裁判规则，对类似案件的裁判具有一定的指导作用，司法裁判者、诉争双方的开发商与购房业主都需要引起高度重视。
1、商品房达到交付使用条件后，开发商的交房义务包括应当按照合同的约定以书面的方式通知业主办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，而不仅仅局限于交付钥匙。
2、商品房买卖合同的补充协议约定了逾期交付与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
2012年11月12日，原告周显治、俞美芳（买受人）与被告余姚众安房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，悦龙湾E08-02），商品房房款合计5162730元，买受人按其他方式按期付款；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付放价款的1%承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。
2012年11月12日，原告周显治、俞美芳出具《双方同意书》一份，言明：“本人俞美芳、周显治购买悦龙湾E08-2房源，本人知晓该房原先为众安房地产开发有限公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续，经本人与余姚众安房地产开发有限公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取E08-2钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08-2作为众安房地产开发有限公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺。”
2013年9月23日，原告至被告众安房地产开发有限公司处就房屋的质量瑕疵问题与被告交涉，被告众安房地产开发有限公司的工作人员（黄志亮）在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》上书写说明：“2013年9月6日悦龙湾E08-2经业主与房产公司在交房前进行现场勘查验房发现并确认以上未打“×”26条问题，房产公司承诺在2013年10月5日前整改完毕，打“×”7条问题在经业主与房产公司进一步核实设计图纸和有关证据后确认，房产公司承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。”
2013年3月9日，被告余姚众安房地产开发有限公司登记取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的房屋所有权证（初始登记）；2013年3月25日，被告余姚众安房地产开发有限公司取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的土地使用权（土地使用权分割登记）。
原告俞美芳、周显治依照合同约定将房屋价款5162730元支付给被告余姚众安房地产开发有限公司。
至起诉之日，被告余姚众安房地产开发有限公司未与原告俞美芳、周显治办理房屋交付手续，亦未向原告俞美芳、周显治交付房地产权属证书。原告俞美芳、周显治于2013年12月31日诉至法院，请求判令：
被告立即履行2013年9月23日出具的《悦龙湾E08-0××号房产所在问题》维修单确定的维修义务，维修结果应与图纸相符，达到国家标准；
被告立即向二原告交付余姚市城区岳龙湾E08幢0××号房产，并承担自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向二原告支付已付房价人民币5162730元的万分之二的违约金（暂算至2014年1月1日违约金为：376879.29元）；
被告立即向二原告交付余姚市城区岳龙湾E08幢0××号产房的《房产所有权证》和《国有土地使用权证》（即被告立即将余姚市城区悦龙湾E08幢0××号房地产权属证书，登记的现房屋所有权人和土地使用权为：余姚众安房地产开发有限公司，变更登记为：周显治、俞美芳。因办理过户所需应当由买方缴纳的税费由二原告承担），并承担自2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止按日向二原告支付已付房款人民币5162730元的万分之三的违约金（暂算至2014年1月1日计违约金：425925.23元）。
原审法院认为：本案争议的焦点有二：一是涉案房屋的交付；二是违约责任的承担。对上述两个争议的焦点，原审法院认定如下：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依据原、被告双方所签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
被告余姚众安房地产开发有限公司认为依据原告周显治、俞美芳出具的《双方同意书》，被告已就房屋交房情况向原告作了明确说明，原告已经知晓被告无须再在2012年12月31日前另行书面通知原告办理交房手续。
原告周显治、俞美芳在该《双方同意书》上言明“经本人与余姚众安房地产开发有限公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取E08-2钥匙等物料”，该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作，即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务，因此商品房达到交付使用条件后，被告余姚众安房地产开发有限公司仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，且不仅仅局限于“领取E08-2钥匙等物料”。被告余姚众安房地产开发有限公司辩称原告在该《双方同意书》上已向被告承诺将于约定日期即2012年12月31日前配合被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续，现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违约行为，但被告未提供证据以证明确系原告不配合导致被告无法完全交房。且在2013年9月23日，原告就E08-2号房产的有关车库、地下室、进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告众安房地产开发有限公司处交涉，被告方的工作人员在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》上进行了说明，并提出整改意见（在2013年10月5日前整改完毕）。可见，双方事实上也认可涉案房屋尚未具备交付条件，该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。同时，依据原告周显治、俞美芳在该《双方同意书》上的承诺“本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08-2作为众安房地产开发有限公司工程部办公使用待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺”，可推断出原告方同意将涉案房屋延迟至2013年7月1日交付。综合分析上述情况，认定被告余姚众安房地产开发有限公司尚未依照约定将涉案房屋交付给原告周显治、俞美芳，故被告余姚众安房地产开发有限公司的逾期交付行为已构成违约。
原告俞美芳、周显治认为被告应当承担逾期交房和逾期交付房产证、土地证的违约责任；被告余姚众安房地产开发有限公司认为被告已经于2013年3月9日取得涉案房屋所有权证，于2013年3月25日取得土地使用权证，上述均属于合同约定2013年3月31日之前，只有在买卖双方办理完毕交房手续后上述权证才可以过户到原告名下，因原告原因导致产权证无法过户，即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间应当相应的顺延。
首先，《商品房买卖合同》载明：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，该内容明确被告余姚众安房地产开发有限公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告方，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证（将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下），现被告余姚众安房地产开发有限公司已逾期交付房地产权属证书，显然与此相悖，被告余姚众安房地产开发有限公司亦未提供证据以证明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书。
其次，依照合同约定，被告余姚众安房地产开发有限公司负有按时交房与按时交付权属证书的义务。现被告以合同中的条款（补充协议第6条第2款）“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系被告方提供，其内容显然置原告方的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被告方按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效，故被告余姚众安房地产开发有限公司不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。
原告周显治、俞美芳要求被告余姚众安房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金以及逾期交付权属证书的违约金；被告余姚众安房地产开发有限公司认为，即使认定构成违约情况下恳请按照法律规定适当减少违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，原告周显治、俞美芳与被告余姚众安房地产开发有限公司之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。本案中，原告周显治、俞美芳已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给被告余姚众安房地产开发有限公司，为防止被告余姚众安房地产开发有限公司怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告余姚众安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾E08幢-2号房屋；
二、被告余姚众安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周显治、俞美芳交付余姚市城区悦龙湾E08幢-2号房屋的房地产权属证书（即被告余姚众安房地产开发有限公司办理余姚市城区悦龙湾E08幢0××号房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由原告周显治、俞美芳承担）；
三、被告余姚众安房地产开发有限公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5162730元从2013年7月1日起按日万分之二向原告周显治、俞美芳支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（2013年7月1日至2014年1月1日，违约金为191021.01元）；
四、被告余姚众安房地产开发有限公司按原告周显治、俞美芳已付购房款5162730元从2013年4月1日起按日万分之三向原告周显治、俞美芳支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止（2013年4月1日至2014年1月1日，违约金为425925.23元）；
五、驳回原告周显治、俞美芳的其他诉讼请求。
宣判后，被告余姚众安房地产开发有限公司不服，向二审法院提起上诉，称原审认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二审法院基于与一审法院同样的理解，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审裁判。
本案,刊登于最高人民法院公报2016年第11期，其裁判结果对开发商具有重要警示意义,主要体现在以下两方面。
第一、开发商自行制定的商品房买卖合同补充协议中属于免除开发商责任、加重业主责任、排除业主主要权利的格式条款被认定无效因有了公报案例基础，其被认定无效的风险将增加。
实践中，在用于备案的《商品房买卖合同》（示范文本）之外，制定明显有利于开发商的《补充协议》已属房产开发行业之常态。《补充协议》约定的内容或是补充《商品房买卖合同》中不尽完善的约定，或是变更《商品房买卖合同》中的约定，或是直接明确不予适用《商品房买卖合同》中的约定等等，不一而足，概有想囊括已有或未来可能产生的争议，不留任何纰漏给业主的设想。其内容篇幅少则十几页，多则几十页，相较《商品房买卖合同》，实有过之而无不及。
在签约环节，开发商往往会要求业主在签署用于备案的《商品房买卖合同》（示范文本）的同时，签署《补充协议》。即使购房业主提出修改《补充协议》的建议，一般多会被开发商销售人员以《补充协议》属公司范本无法更改等为由予以拒绝，几无协商余地。在此环节，购房业主多处弱势态势，无论是否情愿，都得签署《补充协议》。
本案中，就案涉《商品房买卖合同》补充协议第6条第2款“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。”之约定，两级人民法院兼依据《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”与第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，作出了：“该补充协议的格式条款系开发商提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对业主利益不利，导致业主权益处于不确定状态，免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。”的认定，继而判定开发商应承担逾期交付与逾期交付两项违约金。
笔者在整理以往几年全国范围内的商品房买卖合同纠纷的案例中，发现有类似的将补充协议中免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的霸王条款作格式条款认定的案例，但未见类似案例刊登于最高人民法院公报之上。而今最高人民法院选录并刊登此案例于公报，指引类案同判,起到引导裁判思路转变、发挥政策导向的作用，此已不言而喻。可合理预期的是：今后类似案件，业主一方援引此公报案例，请求人民法院确认开发商自行制定的补充协议中属于免除开发商责任、加重业主责任、排除业主主要权利的格式条款无效的情形将大大增加，而一旦法院确立了公报中的裁判思路认同该等格式条款无效后，将使开发商原本期待通过《补充协议》尽善尽美的维护自身权益的设想落空。
第二、在逾期交房、逾期交付两证等数项独立的违约行为并存的情况下，开发商被判承担多项违约金的风险将增加。
本案中，位于前序的交付义务无法如期履行导致后续办证义务亦相应延误，在案涉《商品房买卖合同》补充协议第6条第2款约定有效的情况下，如前述分析，办证期限可相应顺延。但因该格式条款被认定无效，故办证期限无法顺延，仍应按《商品房买卖合同》的约定计算。在开发商既存在逾期交房的违约行为，又存在逾期办证的违约行为时，案涉开发商即被法院判处应同时承担逾期交房与逾期办证的两项违约金，一项逾期交房违约金暂定为191021.01元，另一项逾期交付两证违约金暂定为425925.23元，两项之和将近63万之多。
因此，此公告案例发布后，不排除此等风险将增加：在开发商存在数项违约行为时，数项违约行为均被判处承担违约金！
建纬房地产业务部在全国首创了包括项目发展初期的土地一级开发和土地使用权流转、房地产项目收购、合作建房、房产租售及抵押、银行按揭等在内的房产开发经营全过程法律服务模式，并在传统房地产开发项目之外，不断开拓新的服务领域。
上海市建纬律师事务所副主任、高级合伙人邵万权律师任部门主任，部门成员先后为名列世界500强前列的日本丸红株式会社在上海的房地产投资项目（好世樱园、好世凤凰城、好世麒麟园、好世鹿鸣苑等）的建设、销售、租赁、物业管理提供全过程法律服务及法律顾问服务；为上海证券交易所、中国金融期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司投资建设的“上海国际金融中心项目”提供全过程法律服务及法律顾问服务；为上证所金桥技术中心基地项目开发建设提供全过程法律服务；为远东宏信广场项目开发建设提供全过程法律服务；为桂桥路115号金桥印刷厂改扩建工程项目等提供专项法律服务，具备丰富的房地产相关的法律服务实践经验。
题图来源 | 摄图网