【建纬观点】重固镇新型城镇化建设PPP合作项目简介
邵万权 上海市建纬律师事务所副主任
PPP简介
重固镇新型城镇化项目概括
重固镇发展前景预估
随着长三角一体化以及上海“四个中心”建设进程的加快，上海新一轮的城市建设逐步拉开序幕。为缓解城区发展压力，郊区城镇将成为未来推动上海城市建设和经济发展的新的增长极。
青浦区西接壤江苏、浙江，是上海与长三角的重要交通枢纽，随着近年来虹桥商务区开发不断推进，以及长三角一体化的加速建设，青浦区与江、浙、皖融合互通增强，向外辐射和吸引能力逐步显现，人口和产业导入增加，当地的住房需求在质和量方面也都随之增加。据统计，2014年至今青浦区共成交经营性用地22幅。其中纯住宅用地7幅，楼面均价10615元/平方米，且仍有上升趋势。
受到国家会展中心板块的产业辐射和带动作用，重固镇地区未来将在商业、交通、社区等设施配套提高完善，因此房地产具有很大的发展潜力;在土地供需方面，随着周边及本镇新型城镇化的持续建设，未来居住和产业人口的不断导入，重固镇项目土地需求市场较为可观，预计土地出让价格将逐年稳中有升。
通过类比周边商业地产项目和土地出让价格，并采用孰低法的保守预测，综合近期的调查分析以及本项目的规划定位，确定项基准地价。结合上海市及国家最新的房地产及土地政策、上海宏观经济及居民收入增长情况，预计年均增幅为8%/6%。
重固镇新型城镇化建设PPP合作协议
重固镇新型城镇化PPP项目合作合同
合作模式
（1）项目合作原则
重固镇新型城镇化PPP项目的合作模式为项目整体采用PPP模式实施，具体按照“1+x”的模式展开：
其中“1”指新型城镇化PPP模式；
“X”是指一级土地综合开发、公建配套、基础设施、功能提升、城市更新、产业发展，以及经营性项目特许经营权授予模式、准经营性项目特许经营权授予与缺口补偿结合模式、非经营性项目政府购买模式。
（2）土地一级综合开发
按照甲、乙双方另行签署的土地一级开发委托协议（附件3-土地一级开发委托协议），青浦区政府授权重固镇政府作为责任主体、项目公司作为实施主体，一级土地开发的动拆迁进度、质量以及与被拆迁人的拆迁安置补偿均由重固镇负责。
（3）经营性项目特许经营权授予
甲方授予项目公司/项目子公司一定期限的经营性项目特许经营权，由使用者直接向项目公司/项目子公司付费，计价及付费机制双方协调确定（详见另行签署的子项目PPP协议）。
（4）准经营性项目特许经营权授予
甲方授予项目公司一定期限的经营性项目特许经营权，由使用者直接向项目公司付费；使用者付费无法覆盖的成本由甲方通过财政缺口补偿给项目公司，由甲方列入中长期财政预算，并通过青浦区人大审议（详见另行签署的子项目PPP协议）。
（5）非经营性项目政府购买服务
按照合作期限，由政府列入中长期财政预算，并通过青浦区人大审议，定期向项目公司购买服务（详见另行签署的子项目PPP协议）。
（6）产业发展
乙方依据产业规划方案积极引入符合政府产业政策导向的相关产业（详见另行签署的单个项目PPP协议）。
投资规模及融资方案
投资规模：预估170亿元，以实际发生额为准。
项目资本金比例及出资方式
项目公司注册资本金10亿元，其中乙方出资7亿元，持项目公司70%股权（中建八局出资4.2亿元，持项目公司42%股权，中建方程出资2.8亿元，持项目公司28%股权），青发公司出资2亿元，持项目公司20%股权，重固公司出资1亿元，持项目公司10%股权。
政府提供的融资支持
甲方授权主体青发公司或其他出资方为合作项目提供新型城镇化基金注资，合计约15亿元。
债务资金的规模、来源及融资条件
（1）项目公司作为项目的投资、融资主体，具体由乙方负责以项目公司作为融资主体进行融资。
（2）由重固镇资产经营公司设立重固镇新型城镇化建设基金（以下简称“新型城镇化基金”），乙方以LP的身份介入新型城镇化基金。基金资金为18.05亿元，其中，乙方出资3亿元[中建八局出资1.8亿元（优先级），中建方程出资1.2亿元（优先级）]，青发公司（LP）出资15亿元(劣后)，重固公司（GP）出资0.05亿元（劣后），乙方分红优先级，按照约定的基础回报率（税后）享有投资收益，用于支持本项目。
（3）新型城镇化基金通过股东借款方式向项目公司投入17亿元，新型城镇化基金向重固公司出借1亿元，用于重固公司作为项目公司注册资本金。
（4）由项目公司成立产业引导基金，打造青浦区产业的新高地，现代服务业的集聚地。
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