【建纬观点】房屋买卖交易中阴阳合同的法律风险

作者介绍李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，同时是北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班的第一期学员。主要执业方向为房地产与建设工程、国际工程、PPP、收购并购、公司业务等领域，具有长期到大型工程项目现场提供全过程法律服务的经验。

【摘要】由于受利益驱动与监管缺失，我国不少领域已普遍存在阴阳合同，而阴阳合同的存在不仅会损害国家与他人的利益，对于当事人本身也是蕴含着巨大的法律风险。受篇幅所限，本文中笔者主要探讨房屋买卖交易中阴阳合同的法律风险，希望能为本文的读者提供一些参考与帮助。【关键词】房屋买卖  阴阳合同  规避税收监管  骗取贷款  法律风险一、对阴阳合同的一般理解阴阳合同，又称黑白合同，其并不是一个专业的法律术语，目前尚无统一的定义。笔者认为，阴阳合同一般系指在房屋买卖交易中，合同当事人基于某种特定目的，就房屋买卖交易的同一房产签订两份或以上的内容不相同的合同，对内的合同被称为阴合同，往往是合同双方的真实意思表示，其合同形式或为书面，或为口头，而对外的合同则被称为阳合同，往往不是合同双方的真实意思表示，而是基于规避税收征管、骗取贷款等特定目的而签订。笔者未能找到阴阳合同这一表述的准确出处，但可以肯定的是，阴阳合同这一表述主要是在1999年我国的《招标投标法》颁布后才大量出现的，发承包双方为了规避《招标投标法》的强制性规定，在招投标前、中或后，私下另行签订了一份或以上的不同于中标合同（或备案合同）的阴合同。在建设工程领域，阴阳合同比较典型的表现是，发承包双方就同一工程项目的价款、工期或/与质量等实质性条款另行作出不同于中标合同（或备案合同）的约定。后来，随着我国市场经济的迅速发展，该种做法普遍应用到了房屋买卖、股权转让与劳动关系等众多民事领域。在下文中，除非另有特别说明，笔者所指的阴阳合同仅限于房屋买卖交易范围内的阴阳合同。二、阴阳合同的主要类型及表现形式实践中，比较典型的房屋买卖交易的阴阳合同主要有以下两种：（一）以获取贷款为目的的阴阳合同。在此类阴阳合同中，合同当事人用于向银行申请贷款的阳合同的价格一般虚高于合同双方实际履行的阴合同，并以该阳合同作为申请贷款的依据，以此达到多申请贷款从而减少首期款的目的。（二）以规避税收征管为目的的阴阳合同。在此类阴阳合同中，合同当事人用于向房地产管理部门进行合同备案及完税的阳合同的价格一般虚低于双方实际履行的阴合同，并以该阳合同作为办理房屋过户登记手续的依据，从而达到减少缴纳国家税款的目的。在上述两种阴阳合同中，以逃避税收征管为目的的阴阳合同在我国二手房屋买卖交易中普遍存在，并且产生了大量的民事纠纷。而司法实践中，由于我国几乎没有法律直接对阴阳合同进行规定，法官享有比较大的自由裁量权，所以对阴阳合同效力问题的处理做法不一，也增加了合同当事人选择违约并进而通过诉讼方式解决的侥幸心理。三、阴阳合同的法律效力问题

（一）主要法律规定目前，关于阴阳合同的法律效力问题，尚无明确的法律规定，无论是理论界还是实务领域，主要引用的法律规定为我国《合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、第三款“以合法形式掩盖非法目的”、第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，以及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。另外，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”一直是作为我国法院审理建设工程施工合同中黑白合同问题的法律依据，但该条并不能当然推定适用于房屋买卖合同纠纷领域。（二）主要理论观点关于阴阳合同的法律效力问题，理论上主要存在以下几种观点：第一种观点认为，无论是阴合同还是阳合同均为无效合同。理由为两者均违反了 我国《合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、第三款“以合法形式掩盖非法目的”以及第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。因此，两者均应为无效合同。第二种观点认为，阴合同是有效合同，但阳合同是无效合同。理由为阴合同是合同双方的真实意思表示，并未违反《合同法》第五十二条的相关规定，符合合同的有效要件，所以应为有效合同；而阳合同是合同双方为了规避税收征管、骗取贷款而签订的，因其违反了我国税收征收管理法的强制性规定，损害国家利益，同时该行为也符合《合同法》第五十二条第三款以合法形式掩盖非法目的，所以阳合同应自始无效。第三种观点认为，阴阳合同均为有效合同。理由为我国目前并没有法律明确规定阴阳合同为无效合同。而根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。由此可见，即使是在阴阳合同普遍存在的建设工程领域，司法解释也没有规定该类合同为无效合同，而是规定以备案的阳合同作为合同双方结算工程价款的根据。第四种观点认为，阴合同为有效合同，而阳合同中除违反法律强制性条款的约定无效外，如未影响其他部分效力的，其他部分应继续有效。理由为阴合同为合同双方的真实意思表示，并未违反《合同法》第五十二条的相关规定，符合合同的有效要件，所以应为有效合同；而根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，阳合同中如存在规避税收征管、骗取贷款等条款因明确违反法律强制性规定而无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。即合同的部分无效，并不当然导致合同的整体无效。笔者认为第四种观点更为合理，也易于解决阴阳合同带来的社会问题。具体理由如下：第一， 我国民法理论与合同法原理均以民事主体意思自治为基本理念，在无法律强制性规定明确禁止的情况下，合同当事人可就合同的有关事项自由进行约定。第二， 目前我国并没有法律明确规定阴阳合同为无效合同，主张认定为无效合同的法律依据主要为《合同法》第五十二条第二款、第三款及第五款。但根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第三， 阴合同是合同双方的真实意思表示，并未有《合同法》第五十二条规定无效之情形，所以应为有效合同；而在阳合同中，如有违反法律强制性规定的条款，如关于规避税收征管、骗取贷款的条款，则除该类条款因违反法律的强制性规定而无效外，如该类条款的无效并不影响其他部分条款的效力的，则其他部分条款应继续有效。第四， 无效的情形应仅限于违反了法律的强制性规定，如阴合同或阳合同中并没有明确违反法律的强制性规定的，则不应认定为无效或部分无效。（三）司法实践中各地法院关于阴阳合同处理的意见司法实践中，我国不少地方法院都出台了关于审理阴阳合同的处理意见，笔者选取了上海高院、北京高院、安徽高院及深圳中院的一些处理，具体如下：法院名称文件名称具体规定上海高院上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。北市高院北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第十二条：当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。北京高院北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。安徽高院安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见11、当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，因该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而产生争议的，人民法院应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同。深圳中院深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（草案）第八条：房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。第九条：房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。第十条：买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。从上述意见可知，司法实践中对阴合同的效力基本没有争议，但对于阳合同的效力，各地法院则存在不同的处理意见。根据笔者所查询到的案例，对当事人可能存在的规避税收监管等违法行为，一般认为应由税务部门等有权机关依据行政法规进行查处，法院在民事诉讼中对此直接处理的情形较为少见，而对于当事人可能存在的骗取银行贷款的行为，在笔者所参与处理过的案件中，除非银行报案外，法院一般也不主动中止审理交由公安机关处理。另外，司法实践中，法院依据《合同法》第五十二条第二款或第五款的规定而认定双方签订的多份合同均为无效的情况也较为少见。（四）阴合同与阳合同有效部分约定不一致时的处理司法实践中，一般会认定阳合同部分无效，即价格条款无效，那么在确定合同双方真实成交价格上，一般以阴合同的约定为准，但是由于阳合同是部分无效，换言之为部分有效，则在部分有效的范围内，如阳合同与阴合同的约定不一致，应以哪个合同的约定为准就可能存在争议。根据上述各地法院的观点，司法实践中仍以应探究双方当事人真实意思表示，以此为标准判断合同内容，也即阳合同有效部分与阴合同约定不一致时，应以合同双方的真实意思表示为标准判断合同内容。但也有人认为，根据合同法原理，应以签订时间在后的合同约定为准，在后合同与在先合同不同之处，可以认定为在后合同对在先合同的变更。笔者认为，在没有法律明确规定的情况下，以合同双方的真实意思表示为标准判断合同内容比较合理。四、阴阳合同的主要法律风险

虽然通过签订阴阳合同的方式可以给合同双方带来较大利益，但因规避税收监管、骗取贷款等行为一般会导致该条约定无效或合同无效，同时亦往往是违法行为，严重者甚至会构成刑事犯罪行为，所以对于合同双方均存在比较大的法律风险，主要体现在以下方面：（一）行政责任风险根据《税收征收管理法》第六十三条的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。所以，合同双方签订阴阳合同逃避税收监管的，一旦被发现，将可能被追究行政责任的风险。（二）刑事责任风险根据《刑法》第二百零一条逃税罪的规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。所以，如合同双方因签订阴阳合同逃避缴纳税款的金额达到刑法第二百零一条规定标准的，一旦被发现，将可能被追究刑事责任的风险。（三）民事纠纷风险由于阴阳合同往往是合同双方为了规避税收监管、骗取贷款而签订，并不是一种规范合规的行为，受国家对房地产市场监管及合同履行难度等因素的影响，实践中比较容易引起民事纠纷。就卖方而言，如房屋已经办理了过户登记，所有权已转移，而买方的房屋价款还没有完全付清，则在此情形下，买方基于经济利益的考量可能会以实际备案登记的合同为依据主张应支付的房款；而就买方而言，如在阴阳合同的履行过程中，遇到拆迁、市政规划、政府调控等原因导致房屋所在地房价上涨，由于此时选择违约所带来的利益可能远远高于履行合同所带来的利益，所以卖方可能会选择违约，不交付房屋。因此，一旦双方发生纠纷并导致诉讼，由于签订阴阳合同中的逃避税收监管、骗取贷款等行为属于违法行为甚至是刑事犯罪行为，阳合同可能会被认定部分无效或全部无效，因而基于阳合同所进行的过户行为则可能会被撤销。若如此，买方就会面临支付了房款而无法取得房屋所有权的风险。而诉讼中，如买方依据备案合同、完税证明等资料主张应按照备案合同中的交易金额支付房屋价款，而卖方又无法举证证明实际履行的合同为阴合同，则将可能因此遭受重大损失。（四）再次出售的税务风险由于备案的阳合同约定的房屋价格远低于实际房屋价格，所以在买方再次转让房屋时，将面临卖出价与买入价之间差额较大、相应税费被拉高的风险，可能因此承担更多的税赋。（五）房屋抵押时的估值风险由于在抵押贷款时银行一般是按在房地产部门备案的合同来确定房屋的估值，所以如买方以该房屋进行抵押贷款时，所获得的银行估值可能会远低于房屋实际价值的风险。（六）不良信用记录风险由于通过签订阴阳合同的方式规避税收监管、骗取贷款等行为往往是违法行为甚至是犯罪行为，所以合同双方都有可能被相关部门追究责任并将其逃税行为、骗取贷款行为记入征信体系，留下信用污点。五、结语简言之，笔者并不建议合同双方通过签订阴阳合同等违法甚至是犯罪行为规避税收监管、骗取贷款，但如因此发生纠纷导致诉讼，甚至是面临行政处罚或刑事风险的，笔者建议应第一时间委托专业律师协助处理，以避免发生更大损失或承担更为严重的法律后果。

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