“代建第一股”绿城管理今日挂牌：为绿城系第三个上市平台
逾一半募资款用于偿还关联方债务。
据IPO早知道消息，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）于今日（7月10日）正式在港交所挂牌，成为绿城旗下继绿城中国（03900.HK）和绿城服务（02869.HK）之后的第三个上市平台，也是中国内陆首家以代建为主业的上市公司。
绿城管理本次发行4.7756亿股股份，厘定每股发售价为2.5港元。扣除相关费用后，绿城管理募资净额为10.97亿港元，倘10%超额配股权获悉数行使，所得款净额将增加至12.13亿元。在此前的认购阶段，绿城管理录得适度超额认购，公开发售获认购约11.2倍，国际配售获认购约5倍。
此次绿城管理引入苏泊尔产业资本、祥来2家基石投资者，合计认购8327.5万股股份，占发售股份总数的17.44%及完成发售后已发行股份的4.36%。瑞信和德意志银行集团担任绿城管理IPO的联席保荐人。
绿城管理基石投资者认购情况（来源：发行结果公告）
早在2017年，绿城管理上市一事即被酝酿启动。绿城管理总经理李军曾表示，由于寿柏年清空绿城中国股份，为保证交易，公司暂停了绿城代建业务的上市。直至2019年7月，绿城管理上市计划才被再次提出，前后历经三年的准备，绿城管理总算上了岸。
绿城管理表示，所得款项净额约53.8%将用于偿还绿城中国的债务、约20%将用于透过内生式增长及对代建价值链的经挑选业务、约12.2%将用于发展商业资本代建、约4%用于开发生态圈、约10%将用于营运资金。
地产代建一哥
自成立以来，绿城管理经历了中国房地产市场及中国代建市场快速发展以及对优质物业开发的强劲需求带来的显著物业增长。仅以2019年为例，该年绿城管理拥有72个新订约项目，新订约总建筑面积约为16.0百万平方米，占中国代建市场的市场规模份额达23.7%，这一规模已是第二大市场对手的两倍以上。
截至2019年12月31日，绿城管理于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为67.5百万平方米。尽管受到新近卫生事件影响，2020年一季度绿城管理仍录得6个增量项目，管理总建筑面积增至69.8百万平米，其中分类为待建、在建和已建成的面积分别为26.3百万平、38百万平以及5.5百万平。
绿城管理代建面积情况（来源：发售资料）
相关情况也在财务业绩上得到体现。2017-2019年绿城管理的收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，复合年增长率达到40%；同期持续经营业务所得利润分别为2.56亿元、3.63亿元及3.89亿元，复合年增长率达到23%。
一切的取得，与绿城管理强劲的品牌效应、卓越的精细化运作有关。
绿城的产品力在业内有口皆碑，脱胎于绿城集团，绿城管理能以相对低廉的价格使用[绿城]（Greentown）及相关商标。据悉，绿城管理与绿城中国订立长达十年的商标许可协议，头三年只需支付30百万元、40百万元及50百万元，第4年至第10年各年均为60百万元，后续续约则视同情况而定。
2016年绿城管理首创代建4.0管理体系的概念，包括品质信用协定[QR协定]及价值分享计划[VS计划]。QR协定透过品质认证、高品质服务及品质保证，以此为房屋业主提供具成本效益的高品质物业及生活服务；VS计划透过建立协同上下游行业参与者的行业生态圈，使得项目拥有人及供应商均能享有价值链的更佳效益。
而在2018年3月，绿城管理更是推出[绿星标准]，从产品、服务、营运及承包商与供应商四个维度着手，成功解决主要因缺乏具说服力及有效的行业标准而令业内市场参与者面对的苦恼。
轻资产之路
地产步入白银时代，规模、利润逐步见顶，“由重到轻”成为房企的一致诉求。除绿城管理之外，金地集团、蓝光发展、建业集团等房企纷纷试水代建，其中看重的就是代建的潜力。
自2015年至2019年，代建行业的收入及净利润增长迅速，年复合增长率分别为34.9%及37.8%。中指院预计，2020-2024年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长，并于2024年的市场新订约总建筑面积达到193.9百万平方米；与此同时，代建行业的合约销售将从3.6万亿元增至8.8万亿元。
来源：聆讯后资料；中指院
而代建行业集中度非常高，于2019年中国28间大型代建公司承接项目已订约总建筑面积合共约275.6百万平方米，其中行业TOP5、TOP10代建的比例为59.0%及71.1%。集中度越高，进入门槛相对越高，反而愈加有利于绿城管理这种在位者。
近年来绿城中国确立“轻重并举”的发展导向，推进公司发展动能从重资产资产“单一引擎”向“轻资产、重资产”双引擎转变，代建已成为其主营业务之一。2016-2019年绿城管理代建业务销售额分别为181亿元、430亿元、552亿元及664亿元，占同期绿城中国总销售额比例的15.89%、29.39%、35.29%及33%，占比持续增加。
此前，多数于中国开展的代建项目皆位于三线及四线城市，占2019年总建筑面积的57.9%。而据中指院报告，由于三线及四线城市的住房存量高且面临去存量的压力，未来一线及二线城市的代建比例将增加，而三线及四线城市的比例将下降。