一文说清！不动产查封登记必须知晓的9大问题
01
如何确定首封机关
如何确定首封法院，关系到谁对不动产有处分权。而相关规定对此并不明确，造成理解不同， 相应确定的首封机关也不同。《不动产登记暂行条例实施细则》第91条规定，两个以上查封机关查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达法律文书的机关办理查封登记，对后送达执行文书的机关办理轮候查封登记。根据此规定，应以登记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封，在后为轮候查封。如首封查封到期未办续封登记，则排序在后的轮候查封开始生效，生效时点为首封结束时间。如首封办理了续封登记，则轮候的查封仍不生效，不计算查封时间。例如，甲乙丙3家法院分别于2015年3月1日、4月1日、5月1日分别查封同一不动产，查封期限3年。如甲法院没续封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到期失效；乙法院查封生效时间为2018年3月1日，至2021年2月28 日，丙法院仍为轮候状态。如甲法院在2018年2月1日办理了续封登记，则甲法院作为首封，有效期延长时间为2018年2月1日至 2021年1月31日，乙、丙法院为轮候状态。
02
轮候查封是否需要续封
轮候查封，是指对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封。轮候查封是否需要续封，对此认识不一，有的要求办理续封登记。笔者认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15 号）第28条第1款规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后， 该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到期，也就不需要进行续查封登记，只有在首封状态下的查封才有续封登记问题。
03
处置查封的不动产法律文书种类
《不动产暂行条例实施细则》第90条要求查封不动产时需法院协助执行通知书，根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30 号）第 12 条规定，查封土地、房屋等涉案不动产的，应当经县级以上公安机关负责人批准，制作协助查封通知书，明确涉案土地、房屋等不动产的详细地址、权属证书号、权利人姓名或者单位名称等事项，送交国土资源、房地产管理等有关部门协助办理，有关部门应当在相关通知书回执中注明办理情况。侦查人员到国土资源、房地产管理等有关部门办理土地使用权或者房屋查封登记手续时，应当出示本人工作证件，提交查封决定书和协助查封通知书，依照有关办理查封事项。但在涉及处分查封不动产时，法院往往直接下达裁定书和协助执行通知书，对先前查封的财产进行处置实现清偿，要求协助办理转移登记，实现解除查封登记效果。此时登记机构需审查法律文书的形式，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条规定，登记机构可以办理转移登记的生效文书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。只有上述文书才能认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的后果。现实中，有的法院送达解封令要求办理转移登记，该文书形式不符合法律要求，凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关查封，更不能办理转移登记。
04
首封处置是否要解除轮候查封
如果首封法院对已查封财产进行全部处分，是否要先行解除该不动产上的其他轮候查封，实践中有不同的认识。笔者认为，根据最高人民法院司法解释相关规定，轮候查封自始未产生查封效力，因为轮候查封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。但如果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处分，所以轮候查封并非自首封解除后生效，而是自始未产生效力。首封法院无需先行解除该财产上的其他轮候查封，可直接进行处分。当然，该法院的处分文书必须是发生效力的改变原有物权关系的法律文书。
05
如何确定统一不动产登记前查封顺序
不动产统一登记前土地和房产分别由不同部门进行查封登记，《不动产登记暂行条例》实施以来，全国房、地逐步实现由不动产登记机构统一登记。但在此之前土地和房屋分别查封登记的，如何确定查封顺序？笔者认为，根据《城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（《民法典》第397条规定与《物权法》第182条规定相同）。该两条法律规定体现了“房地一体”原则，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，查封土地及其地上房屋，反之亦然。确定查封顺序应按登记的时间先后统一计算排序，同一天在不同部门登记，且无法确定时间先后的视为同时登记。
06
房屋登记后附着的土地能否查封
实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房屋附着的土地进行查封，根据“房地一体”原则，房屋办理不动产登记时，其附着的土地不应视为独立于房屋存在，应视为同一权利。正如开发商取得土地使用权后，在其土地上开发房屋并销售，房屋销售登记后， 土地权利主体已不再是开发商，而应为全体业主共有。此时土地使用证虽显示为原土地权利主体，但原开发商已不能再行使土地使用权，如抵押、转让等。当然也不能单独查封土地，而应查封地上建成的建筑物不动产。对地面建、构筑物行使权力效力自然及于其依附的土地，达到房地一体处分效果。
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开发房地产的土地不宜查封的时点
现实中房产交易及土地管理分属两部门管理，信息尚不能完全共享，查封登记容易造成矛盾。如土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取查封信息，仍同意继续销售房屋，或房屋销售后土地又被查封。房屋建成之后购房者在办理不动产转移登记时，因土地被查封无法办理转移登记造成社会不稳定现象。同样，法院在处置土地时，因地上房屋已出售涉及大批购房者权益，易引发群体上访，也无法实现生效法律文书确定的债权，影响司法公信力。笔者认为，开发商在取得房屋预售许可证时，以此为时间节点，土地使用权便不宜再单独查封，而应查封地上已获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查封，具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造成房、地主体不一的矛盾，处置房屋时也一并处置了附着的土地，实现债权时也不会冲突，化解了可能产生的矛盾和风险。
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过期查封如何处置
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 92条规定，查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书 注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。对于查封期限届满未续封的，登记机构可通过内部程序，采取适当的方式在登记簿上记载其已经自动失效，以解除该查封对其他登记的限制，不影响直接办理后续的其他登记。
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登记机构审查的义务
协助法院执行生效裁判文书，本质上属于履行生效裁判的行为，是登记机构必须履行的法定义务。登记机构对法律文书不进行实质审查，仅对协助执行文书中载明的不动产权利人、坐落、证号是否与登记簿记载一致进行核对，如法院查封不动产权利人已网备、拆迁还原给其他权利主体以及是否超额查封，当事人提出异议的，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》向法院提出执行异议，登记机构无权审查或改变生效法律文书内。