导语：这一个年报季，各家的情况不尽相同，但绝大部分都有一个共同的问题，就是净利润增速大幅低于营业收入增速。销售增长虽然仍是主流，但大多数房企的毛利率、净利率开始下滑，甚至出现了千亿房企净利润与归母净利润1亿的现象。营收增长VS利润下滑，背后的原因是多元化的，房企如何破解“增收不增利 ”困局？
房企陷入“增收不增利”的困境
增收不增利，已经成为2020年年报中的常态。
销售额如7000亿的万科、5752亿的融创、5700亿的碧桂园、5072亿的恒大，毛利率与净利率都出现了不同程度的下跌。据相关数据显示，2020年，百强房企的净利润率均值只有11.1%，净资产收益率均值为15.9%。最惨的还属禹洲地产，此前，禹洲集团发布盈利预警公告称，2020年度的综合纯利将显著下降。2020年，禹洲集团全年合约销售达到1049.67亿元，2020年收入为人民币104.11亿元，实现毛利4.79亿元，实现归母净利1.17亿元。对于业绩下降的原因，禹洲集团表示：一是受疫情影响，若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期，导致收入及利润递延确认；二是一些房地产相关调控措施导致物业项目的售价低于预期，毛利率减少。
招商蛇口2020年销售额2776亿，时隔十年，终于又重回前10。
但是，随着招商蛇口销售额增长，营业收入也首次突破千亿，但是，归母净利润却同比减少了23.58%。
这是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。
2020年，祥生控股实现收入466.38亿元，较2019年同期增长31.3%。尽管在企业的官方宣传中，祥生控股称当期实现业绩稳步增长、公司的盈利空间逐步释放，但根据最新财报，该公司在净利及毛利等相关利润指标上的表现却相对逊色。具体来看，2020年祥生控股年内溢利为30.53亿元，较2019年同期下降约4.8%；核心纯利率为6.6%，较2019年同期的9%下滑2.4个百分点；毛利润总额约为84.35亿元，同比降约0.5%。毛利率的下滑幅度相比更大，2020年毛利率为18.1%，较2019年同期的23.9%下滑5.8%。祥生控股将2020年公司毛利率减少的原因解释为，年内确认的二线城市项目土地单价较高。业内则将激进扩张、高溢价拿地视为该公司2020年增收不增利的主因。总体而言，2020年房地产行业增利不增收的原因能主要归结为以下四点：1.大部分房企2020年是在结算2018年所销售的房源，而这批房源所用土地的拿地时间大部分在2016年至2017年。而彼时地价正值大涨，地王频出。2.2017年-2018年，全国主要热点城市大部分实行限价制度，高价拿地低价卖房，拉低了利润率。3.2018年下半年楼市整体去化承压，大量房源被以成本价或低于成本价的方式甩卖，两年后清算时暴露问题。4.受2020年疫情影响，房企的各项费用支出骤增，尤其是营销费用以及管理费用。而疫情所造成的工期延迟，也相应地抬升了单个项目的成本占比。
“三道红线”成为房企必答题
曾经房企老板最爱说，“三年规模冲击千亿、双千亿”的豪言壮语。
但是在今年的业绩会上，众多房企却无一例外地开始强调规模、利润与风险的均衡性，甚至有不少房企明确表示：规模不再作为企业最为看重的指标。
去年下半年，“三道红线”融资监管新规出炉，迅速引爆舆论，对于普遍高负债、高杠杆的房地产行业形成一定威慑力。
“三道红线”的长远影响将贯穿企业的总体投资战略以及每年度的投资策略，具体影响表现在拿地、开工建设、销售、结利、融资(包含资本市场)以及企业人员组织机构调整等方面。
房企一方面面临着降负债降杠杆的压力，另一方面中小企业运营管理精细化和标准化普遍都缺失的问题。承压规模压力，不得不拿一些利润率比较低，只为了能周转的项目。
尤其是对于踩线的中小房企，政策将对其在区域方向选择以及企业未来发展增速等方面产生较大影响。而已经“转绿”或者始终维持“绿档”的房企则将拥有更多的拿地和融资机会，甚至使得企业获得“弯道超车”的可能。
纵观2020年各大房企财报，大部分房企在“三道红线”上均有不同程度的降档。
业绩会上，“三道红线”的达标情况成为房企管理层的“必答题”。企业是否实现“绿档“或是“降档”，成为房企主动对外释放的信息重点，而仍未达标的企业管理层亦给出了明确的“转绿”截止线。
今年供地“两集中”政策推出之后，“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企的融资限制到达了前所未有的程度。加之当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力。
“三条红线”的压力下，房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。房企在今年普遍规模降速、部分负增长的情况下，2021年企业增速将普遍下降，不排除将出现更多业绩负增长的企业，甚至龙头房企。
一份份年报出来，才发现增速放缓原来是行业普遍问题，对于多项财务指标增速放缓的情况房企也不容忽视。
在市场竞争下，中小房企增长空间进一步受限。中小房企需保持自身财务状况稳健，依靠地缘优势和差异化路线避免过快被淘汰。
微利时代的房企破局
对于大型房企来说，虽然营收增速变缓，但利润增速不会有太大下降，ROE保持缓慢回调或者基本持平的可能性比较大。
但对中小房企来说，失去了靠低利润率去抢地的法宝，营收与利润双降的可能性都会远远大于头部优秀房企，有些企业甚至可能出现断崖式下降，这是需要提防的。
无论是何种类型的房地产企业，一年内至少要对经营、投融资、运营节奏，管理体系和团队进行两次复盘，高管团队要重点关注企业节奏、结构及现金流。在“集中供地”政策之前，有先见之明的企业，其中也包括中小房企，已经开始对企业发展速度与节奏、发展与风险的平衡等这些战略层面的问题，进行重新思考与动态优化。建议中小房企，重新去研讨企业战略、节奏、布局、目标实现路径、管理优化路径要点、团队升级策略。企业内部投融产销构成的经营结构，一定要与外部的大节奏与大结构相匹配。匹配不好就会出现投资错误，该拿地的时候没钱，不该拿地闲置大量资金。老板不能把精力全部放在如员工考勤等鸡毛蒜皮的小事上，或工程现场，一定要重点关注企业的节奏与结构。大企业的投资能力要能够支持在短时间内对大量地块做出研判，也要具备下移非热点城市的能力。对于小企业来说，投资能力要能够支持企业进入大城市，也要能严守根据地。房地产管理红利时代，修炼内功是一个重大课题。房地产企业内功包含九种：管理内功（体系、机制、团队、文化与品牌）、业务内功（各专业条线内功，尤其是成本）、产品内功、服务内功、运营内功、现金流管理。既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以通过加大合作力度发挥合作型、并购型杠杆的作用。无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。目前百强企业大部分都在加强向泛地产领域渗透，因为泛地产能在一定程度上规避调控负面影响，获取调控红利。但泛地产也对企业的多元化投融资能力提出了更高的要求。对于小型房企来说，由于以往积累资源不足，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。坚持“现金流为王”原则，审慎的根据市场的整体形势，公司销售回款、财务资金的情况，来决定每一宗、每一块土地的投资。
