共话科技园区发展02 | 如何做好产业园区的产品定位
编者按：
随着中国经济的战略转型，科技创新成为我国经济发展的新引擎。为此，中共中央、国务院颁布了《国家创新驱动发展战略纲要》，各地政府纷纷把建设发展高新技术产业园区作为区域经济产业转型、升级的重要抓手。各种以集聚高新技术企业为主的科技园区、科技小镇、科技新城等迅速崛起，呈现出科技园区建设发展的新高潮。
作为新时代引领区域产业发展的重要载体，科技园区的运营方式及发展方向越来越受到业内关注，探索科技园区可持续发展的新路径则成为行业前沿的焦点尝试，以期科技园区能成为推动区域经济发展名副其实的创新高地。
鉴于此，2019年春节期间，启迪协信特别推出“共话科技园区发展”系列策划，从研究学者、行业专家、资深媒体人、研究机构的不同视角和观点，分别从园区定位、营运发展、招商政策、运营商、园区服务、发展趋势等方面，展现对科技园区建设发展的深入思考，共同探索行业发展的未来方向。
如何做好产业园区的产品定位
产品定位直接影响到园区要做什么样的产品，如何开发。我从4个层面定义一下今天讨论的主题：
1.容积率容积率是政府给定的规划条件，是产品定位的前置条件。对开发主体来说，产业园区想要突破容积率难度很大。
2.产业链产业链决定产业园区做什么样的产品形态，尤其是通过产业链定位的产品还需要和容积率相匹配。
3.职住平衡也就是产业产品、住宅/公寓产品和商业配套的比例。这关系到开发主体现金流的问题，配套怎么做，做多少，做住宅还是做公寓的问题。
4.分割面积分割面积受政策限制，能不能分割，分割成多大体量。
1.容积率
容积率，本质上体现的是单位土地面积的产值和税收。比如，一亩地上种粮食，对比一亩地上做互联网产业的产品，当然是后者能够产生的产值和税收要高的多。
工业用地容积率是下限管理的，所以容积率对整个产业园的产品定位会产生较大的影响。一般情况下，产业园区的容积率会集中在2.0到3.5之间，比如在上海等一线和新一线的郊区容积率一般为2.0或者2.5，二线及三线城市周边大约在1.5-2.0左右。
另外，政府在对容积率进行一定限制的同时，会限制建筑高度。比如最近我在杭州绕城高速附近的某个地块做项目调研，这个项目的容积率限制是3.5，限高40m。对于这个限制条件，建筑形态大概就是8-10层，建筑密度会比较高。
在2.0-3.5的容积率下，如何去做产品定位，这是我们重点要考虑的。核心就是要招什么样的企业，定什么产业，什么形态，什么产业类型，企业的生产行为是怎么样的。
我们将企业分为两类，第一类是生产型（轻生产和重生产）。轻生产就是电子信息产品，食品加工，纺织等；重生产就是大型装备制造，机床加工等。第二类是高新科技类，可以生产上楼的。
重装备制造、生产加工等重生产类型的企业，一般位于偏郊区的地方，层高在6m以上，有的产业对产品承重要求比较高，有的产业类型设备可能要放在地面，需要加固地面。重生产类型的企业，生产不能上楼，最多做2层，层高控制在8米以下。
轻生产类型的企业，目前来说是市场关注最多的。这类企业大多位于城郊，最高可以做到4-5层。超过4层销售和租赁就比较困难，比如有的厂房因为成本考虑不做电梯，那么产品上下楼，需要靠人力，所以4层以上产品难消化。
这其实和政府给定的高的容积率是矛盾的，但涉及到上位规划，政府无非是两种做法，一种是通过上位规划要求开发商导入一些符合容积率的产品。第二种，政府希望开发商做这样的产品，但是这种产品在当地难以导入，那么政府给定的容积率就让园区运营商比较为难。
轻加工类型的园区容积率一般在2.0-3.5，这种产品在没有限高的情况下，有些比较灵活的处理方式，比如，做些高低配，用一部分高层对冲容积率，其他作为多层。并且将高层放在后期开发，解决某些城郊用地的产业园区招商难的问题。
▲济南山能智城启动区项目总平面图
我们去年做了一个位于济南城郊的轻生产型项目——山能智城启动区项目，定位为智能制造、电子信息、新能源新材料、生命健康和现代服务业五大产业，容积率为1.19，主打产品有3层的合院办公，一栋在1500-1800平；另外，还配置了3层，面积在1200和1800的独栋办公产品，以及5层、面积在3000和5000平的多层办公；规划了9层的人才公寓，18层的酒店和底商。
市场上能够看到的轻生产型产业园区的产品形态无非有四种，纯厂房、研发中试楼、总部小独栋办公、大独栋办公写字楼。研发楼面积段定位比较复杂，有500㎡、800㎡、1000㎡等等。从开发商回现的角度，定在500㎡左右最合适；从政府的角度，当然是希望产品面积段大，引进一些大的企业。研发中试的产品，一般2层到3层，首层6米，二楼以上标准层高4.5m，楼下做研发做生产，楼上老板自己的办公和会所。
产品定位，本质上并不复杂，难就难在，要根据产品定位、企业定位、未来的企业发展、政府规定的容积率，把这些产品进行一个组合。还有一个大难题，就是和设计院的磨合，我们这种从市场角度出发的理念，设计师难以理解，所以我们也会找自己的设计师强排一下，要看一下效果。
2.产业链
产业链，从目前的产业结构和未来的产业结构上来看不会有太大的变化。就如微笑曲线，中间生产，两边是高附加值。如何减小产业链这个斜率，最主要的是提高产业链中下端生产制造环节的价值，这也是我们国家产业转型的一个重点的方向。
产业链是我们做产业定位的很重要的一个环节。比如说做生物医药，我们要知道生物医药在每个城市的环节不一样，产值不一样，产品不一样。比如上海既有研发又有孵化，同时在金山、张江、崇明、启东也有生产；武汉光谷也有生产制造；郑州的生物医药就是以流通为主，不涉及到生产制造和研发。
我们做产业定位，生产研发，中试和制造是完全不同的产业形态，不定产业链怎么定产品。生物医药的生产更复杂，涉及到污染、上下水，尤其是排水这一块。所以，生物医药的厂房大多会在顶层装一些重型设备，那顶层的承重就要重点考虑。
我们在一二线城市做的产业主要是偏向于微笑曲线两端的高附加值产业。而且，国家整体产业转移向三四线城市，即便在新疆，可能已经在承接中部地区的转移了，比如河南企业很多都到新疆乌鲁木齐去了，开发的时候先抓着当地的一些传统的加工制造，同时也想向高端产业方向去培育。更不用说中东部地区了。
3. 产业+配套+住宅,职住平衡的问题
这个命题开发商会比较关注。找我们做咨询的，有很多民营企业、实体企业、园区开发商、政府平台。大家都要考虑一个问题，财务怎么平衡。中国第一波产业就是政府提供免费的地，免费的政策，让大家来做生产，甚至提供税收优惠。对政府来说，能够提高城镇化率，解决人口就业。
但是现在不同，无论是政府平台公司，还是实体经济、民营开发商，都希望拿到一块产业用地，赚点资产的钱（短周期），而不是产业的钱（长周期），所以大家都在关注这个问题。
我们在杭州接触一个项目，当地的一家做新材料的，自己拿了几块地，找我们做定位。可能我会跟他讲一些高大上的，怎么做产业孵化，怎么做产业生态圈，但是他想的是怎么来赚点钱。一开始做了两栋商业公寓，于是政府就对他有要求了，要求他每亩地税收至少得60万，整块地不少于3000万。税收不够3000万，不够的部分补给政府。所以说政府现在有很多招，想在政府这边做点擦边球很难。
所以，从职住平衡上来说，要进行产业园开发，你要考虑职工住在哪里的问题，而不是在这里搞点房地产开发，赚点钱。政府这里有几个紧箍咒，政府现在不考核土地财政了，对投资额、投资强度和GDP的有了考核要求。所以从顶层设计来说，想通过产业地产这个事儿赚不了钱。
住宅肯定不能做，最多产业加一点配套的公寓，满足园区职工的住宿需求，另外配套部分商业。
商业配套怎么做，这个问题要分开来看。在偏郊区的土地上，早期做商业肯定是不成熟的，要放在二期和三期来做，做些超市、食堂、书店等。第二个是城中心的旧改问题，城中心的旧改要加商业配套，需要不断的要跟政府磨。比如，上海现在对商业配套的比例要求是15%，一般开发商会超出一点，但对政府来说，如果引进的产业好，那就多给做一点商业，也能接受。
4.分割
分割多少面积符合当地的产业发展，需要平衡很多关系，平衡好产业的发展，平衡好开发商赚不赚钱，要考虑政府的政绩，考虑当地市场的需求。所以各地针对分割面积的政策也不一样。
分割面积涉及到土地的属性，工业用地的属性非常泛，近几年，各个地方政府有很多的创新型的产业用地，介于工业用地和商办用地之间，各地叫法也不一样，说白了就是让开发主体能够变现，能够做产业。
创新型工业用地，实际上就是给产业用地开了平衡现金流的口子。第一，平衡了企业主独立办公区和生产中试的需求；第二，平衡了开发主体的财务平衡。所以各地的分割面积规定不相同，有的分割到栋，有的分割到层，有的最小不小于300平。
所以，分割面积体现的就是政府和开发企业的一些博弈，以及市场，产业定位，企业的规模定位。企业的规划定位决定分割定位，所以分割面积也是企业关注的一个主要的话题。
摒弃产业园区赚地产钱的思维 脚踏实地做好产业生态圈
目前做园区能挣上点钱的无非三种模式，一种靠控制成本，一种靠规模取胜，还有一种靠资产升值。前两种模式参考联东U谷和中电光谷等，他们就是产业地产界的万科和碧桂园，第三种模式在如今的国家宏观调控下就显得空间不大了，而且大量二三线城市的资产增幅也比较慢。因此大家都在吐槽抱怨产业园区不挣钱，这个活该怎么干。
我始终呼吁一点，希望整个产业链（政府、资本、开发商）从灵魂深处认识到开发园区的核心逻辑是构筑产业生态圈，形成盈利的闭环，推动产业的进步，至于具体怎么做，参考我以前分析过的很多项目，比如洛阳的大学科技园等。
作者：高晓伟
文章来源：克而瑞产城研究
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