“唯一住宅”被执行抵债，有这些规定

为保障被执行人的基本生活需要，2004 年最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

这一条款本意在于维持被执行人的基本生活需要，但却成为一部分被执行人拒不配合执行的挡箭牌，有的被执行人欠着一千万的债务，住在价值两千万的豪宅里。

看回2004年最高法规定，用词是 “生活所必需的的居住房屋”，并非特指“唯一一套”。“生活所必需的”说不定不止一套房屋，因为如果需要扶养的家属人数众多，一套房产有可能不够。但在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一住房”，如果只能查封，不能“变现”，那结果就是无法执行。许多被执行人以 “唯一住房”为借口，抗拒执行。

针对以上困境，2015 年 5 月，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,规定了四种“唯一住房”可以被执行的情形：

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。例如儿子是被执行人，但他所扶养的父亲名下有其他居住房屋，并且房屋可以满足生活必需需要的。

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;这种情形针对某些被执行人本来有好些套房产，但为了逃避债务将房产转让他人，一经核实，仍然可以执行其“唯一住房”，

查明事实的情况下，法院将采取集中清场等强制措施，对被执行人的“唯一住房”进行腾让， 保障申请人债权兑现。

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

针对房产查封拍卖后，被执行人无家可归的情况，法院从拍卖所得款项中拨付一部分作为被执行人的安置费用，用于被执行人在过渡期内自行购买或租赁房屋。

（四）执行依据本身就是让被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,给足其租住房屋的时间，如果被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。

但如果被执行人“唯一住房”确实存在面积小、价值低、内有老人小孩或者患病家属居住的情况，无法实现拍卖或“以大换小”方式抵债，法院将不再对其“唯一住房”进行拍卖，并向申请执行人释明，终结执行。

如何判断被执行人的房屋是否超过其生活所必需标准，也应当参照一定依据。根据最高院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》规定临时住房的标准，可以参照当地建设部门公布的上年度人均最低住房标准建筑面积以及建设部发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%”标准制定。

饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

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