开发商逾期交房违约责任纠纷的裁判路径分析
开发商逾期交房案件纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或现售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
一、关于逾期交房违约责任纠纷相关问题的裁判观点
（一）关于对商品房交付条件的认定
商品房交付条件或标准一直都是购房人与开发商争议的焦点。审判实践中发现，多数情况下开发商在合同中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件。由于商品房买卖合同和法律法规并未对“该商品房经验收合格”的具体含义和标准予以详细释明，导致案件进入法院后，双方对其理解发生争议。全省各地法院判决认定标准也不统一，主要有以下三种审理思路：
1.以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》认定“商品房经验收合格”。主要理由是：工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，就可交付使用。规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。
2.以开发商取得建筑工程《竣工验收备案表》认定“商品房经验收合格”。主要理由是：竣工验收合格只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。
3.五方验收加规划、消防、环保许可文件。“商品房经验收合格”不能等同于取得建筑工程《竣工验收备案表》，只要通过五方主体验收合格，并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可认定“验收合格”。
（二）开发商履行房屋交付义务的认定
1.开发商交付不合格房屋，购房人接受后要求开发商承担逾期交房责任。开发商在房屋未经竣工验收合格的情形下，于合同约定期限内通知购房人办理交付手续，购房人接受交房（即领取钥匙），但事后又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。关于上述情形下开发商的逾期交房责任问题，实践中认定不一,争议颇多，主要有以下审理思路：
（1）购房人领取钥匙不视为开发商房屋交付的义务已经完成，购房人主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。理由：竣工验收合格是法定交付最低标准。购房人已领取钥匙，仅表明开发商履行了交钥匙这一项义务，不能视为开发商房屋交付义务的完成，不免除开发商的违约责任。另外，要求交付标的物与主张违约责任是购房人基于合同而享有的两项不同权利，在购房人未明确表示放弃相应权利的情况下，不因购房人接受房产而导致其他权利灭失。
（2）购房人领取钥匙应当视为开发商房屋交付的义务已经完成。理由：移交钥匙成为社会公众普遍认可和接受的移交方式。购房人在明知案涉房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，仍然领取钥匙，应视为其同意接受房屋，由此产生的相应民事责任应由购房人承担。也有观点认为，开发商在房屋未验收合格之时就交付，属于合同法上的瑕疵交付行为，购房人有权拒收房屋，但购房人领取了房屋钥匙，应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定。
2.开发商在合同约定的时间内提出交房，购房人以商品房质量不合格拒绝收房。实践中一般认为，在“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”两类情形下购房者可拒绝收房，但对于后一种情形中房屋质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”，大部分法院对质量问题严重影响居住使用的认定标准较为严格，主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其它质量问题通常不会认定为严重影响居住使用。例如（2017）赣09民终544号案件中，原告以房屋存在地板起翘、墙面渗水、空鼓等问题拒绝收房，法院认为上述问题在房屋建筑工程中属一般质量问题，并不符合法律规定“严重影响居住使用”的条件，应由开发商依合同约定承担保修、维修义务，原告以此为由拒收房屋，不符合法律规定和合同约定。相反，在（2016）赣01民终2446号案件中，法院则认为煤气管道穿过卧室存在安全隐患，严重影响正常居住使用，故而认定原告以此拒绝收房并无不当。
（三）开发商的免责抗辩
1.天气等自然气候原因。总的来说，司法实践中通常有以下三种做法：
（1）大部分法院认为降雨、高温等恶劣天气只要未达到灾害性天气的程度就不能构成不可抗力的免责事由。其理由是，天气原因并不属于施工合同签订时不可预见的情况，对于有资质有经验的房地产开发企业来说，应当对其开发项目所处地区的气候条件及其可能对工程施工及交付造成的影响有所预见，并且应当据此安排施工工期，避免影响，确保按期交房。
（2）也有法院认为对于恶劣天气的可预见是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则不能一概认定不构成不可抗力。
（3）个别法院认为只要有证据证明因天气原因造成了停工，均予以免责。
2.政府原因。开发商与购房人签订的房屋买卖合同中通常有“政府原因导致开发商逾期交房免责”的约定。“政府原因”并非一个明确周延的法律概念，包括以下几种情形：
（1）因执行政府交通或施工管制等政府命令导致的停工。实践中具体的做法有：
①因执行政府命令造成的停工，属于开发商无法预见的客观事实，属于免责事由。如（2017）赣04民终1940号案件中，法院认为因涉案房产暂停销售的原因系配合纪委办案，系当事人订立合同时无法预见的客观情况，故对之后期间的违约金不予计算。
②开发商应举证证明政府命令与逾期交房之间存在因果关系，只针对因执行行政命令造成的逾期时间予以免责。
③对于可预见的政府命令，如高考期间禁止施工，有法院认为，虽然高考期间停工属于因政府命令停工，但该禁止施工命令是开发商制定施工计划时明知且应当预见和提前安排的，故对该免责事由不予支持。
（2）因政府政策法规变化导致逾期。履约过程中的政策法规变化一般是开发商无法预见且不可避免的客观事实，只要能证明与逾期交房之间的因果关系，法院一般认定免除开发商违约责任。如（2016）赣07民终3455号案件中，法院认为，依据《龙南县房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，房地产交付条件的标准由单体验收变更为综合验收，客观上延长了开发商为达到龙南县政府规定的交付条件而花费的时间，属于因政府行为导致工期延误，可予免责。
（3）因市政工程建设、市政配套设施延误导致逾期。市政工程建设造成开发商违约的，法院一般均认定可以相应免责，但开发商需要举证证明案涉房屋建设工程延期与市政工程之间的因果关系及原因力大小，在一定范围内予以免责。
（4）政府执法行为导致延期交房。政府的执法行为通常存在合法行为和违法行为的区分，实践中的做法有：
①如果是政府针对开发商的违法违规行为合法行使执法权，则系开发商自身原因导致的逾期，不能免责。如（2018）赣04民终2156号等系列案中，法院认为，开发商违法欠交规费导致政府相关部门不予验收，属于政府行使执法权的行为，开发商因此逾期验收逾期交房，不可免责。
②如果是政府的违规行为导致逾期交房，开发商可以免责。如（2019）赣06民终117号案件中，法院认为，开发商在竞拍时对该地块包含铁路用地的情况是无法预见的，也无须知道，因此造成验收延误的主要责任在于政府部门，符合不可抗力的法定事由。
③也有法院认为，虽然政府行为违法或者未依法履职导致开发商延期交房，却不应该将政府责任转嫁给购房人承担，开发商并不能因此免责。
3.购房人自身原因。通常来讲，购房者自身原因导致逾期的，应当属于开发商违约抗辩而非免责抗辩的情形，但有些法院在审理中也将其作为免责抗辩情形予以考虑。
4.第三人原因。开发商逾期交房还可能因为第三人的侵权或违约行为造成，司法实践中的做法有：
（1）因第三人侵权行为属于开发商无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的情形，故由此造成的逾期交房开发商可以免责。
（2）也有法院认为开发商与第三人之间的侵权或违约纠纷是另外的法律关系，不能因此免除其对购房人的违约责任，有法院认为，施工方人员被羁押审判，开发商完全可以采取补救措施保障工期按时完成、工程竣工验收顺利进行，不属于不能克服的情形。
5.其他非开发商原因。商品房买卖合同通常会有“其他非因开发商原因导致的延期免责”的约定，司法实践中的具体情况有：
（1）因停电停工造成的逾期。法院一般认为停电停工属于客观发生的事实，若非开发商原因造成，应当予以免责。
（2）验收、审批迟延。开发商进行商品房开发，在多个环节需要相关部门验收审批，因验收审批环节异常迟延导致逾期交房，若非开发商原因，法院一般认定开发商对该期间的逾期免责。
6.购房人与开发商重新订立免责合同或作出免责承诺。对于在合同履行过程中，开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，司法实践中具体判法有：
（1）主流的裁判观点是尊重双方意思自治，这符合契约自由、禁止反言的基本原则和价值倾向。
（2）也有法院会考虑在开发商已然违约的情况下，双方重新达成的免责约定是否存在开发商利用自己履约过程的优势地位，强迫购房人接受免责承诺，故对重新达成的免责协议是否属于利益失衡的格式条款予以审查。
二、裁判路径分析
（一）合格商品房的交付条件
笔者认为应以“完成竣工验收备案”作为认定开发商向购房人交付的合格商品房的基本条件。
其一，尽管没有法律法规明确规定了商品房交付的必须满足的标准或条件，但却有多部法律、法规分别对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。例如《消防法》第十三条、《环境保护法》第二十六条、《环境噪声污染防治法》第十四条、《城乡规划法》第六十四条对不符合消防、环保、规划要求的房屋，禁止投入使用，甚至应当停建、拆除。
其二，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》以及建设部颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》明确，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关行政主管机关提交如下材料办理建设工程竣工验收备案：备案表，工程竣工验收报告，规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。房屋作为重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房屋投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大财产损失，而且还威胁着公共安全[2]。《竣工验收备案表》并非简单意义上一页纸，其体现了一个建设工程各方面的综合验收结论，涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求，因而，其具有表明该建设工程符合国家相关强制验收标准，可以投入使用的法律内涵。
其三，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。且2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条对商品房的交付条件作出了严格限制性的规定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“该商品房已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。从住房和城乡建设部的上述通知以及其制定的合同范本亦可以看出对购房人权益加大保护力度的趋势。另，办理房屋产权登记时，房地产行政主管部门也大都要求提交竣工验收备案表，不能提供的，将无法办理产权登记，这也再次体现了竣工验收备案表的重要性。
（二）开发商履行房屋交付义务
1.交付不合格房屋的法律后果。
开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人的情况下，购房人领取钥匙不应视为开发商房屋交付的义务已经完成。首先，从诚实信用的民法原则分析，开发商明知到自己的房屋未完成建设工程竣工验收备案，不符合商品房交付条件，却通知购房人办理交付手续，理应承担因违背诚信而产生的民事责任。其次，开发商作为房屋的出卖人，向购房人交付合格的商品房是其法定义务。房屋未完成建设工程竣工验收备案，工程质量是否合格尚无结论，此时开发商不能将其投入使用，也不能出售给他人使用。购房人即使接收了房屋，也不构成商品房的有效交付。再次，购房人作为弱势一方，非建筑专业人员，如果过分加重其验收责任，无疑纵容开发商，不利于维护弱势方的合法利益，有违法律的精神要旨，也可能导致房屋质量问题产生的纠纷源源不断。
对于购房人是否明知房屋不符合交付条件，往往很难查实，故不能简单根据购房人接收房屋的行为便推定购房人明知房屋不符合交付条件而予以接受。且对于举证责任的分担，因取得建设工程竣工验收备案登记系开发商的责任，作为非专业人士的购房人对此并无优势，此时对购房人是否明知或应当知道的举证责任，应由开发商承担。
2.关于购房人拒收房屋的处理。
笔者认为，只要开发商交付的房屋存在质量问题，影响使用，购房人即可拒绝接受。购房人拒收不符合合同约定的商品房，系针对开发商的履行瑕疵行为，而非履行根本违约。购房人拒收房屋也不是主张解除合同，因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力，其后果是开发商的交付不成立，开发商履行合同的迟延。法律赋予了购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验，并有权选择对开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时，购房人拒绝收房并要求开发商修复的行为，是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋，则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明，反而不利于纠纷的解决，增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下，在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房违约责任，有利于保护购房人利益，敦促开发商尽快解决房屋质量问题。
（三）开发商免责问题
在开发商逾期交房纠纷中，开发商主张免责抗辩的事由既包括不可抗力这一法定免责事由，也包括合同约定的具体免责情形。我们认为针对开发商逾期交房免责抗辩事由，可以按以下思路审理：
首先，从举证责任看，应当由开发商对其主张的免责事由承担举证责任。法院首先应当审查开发商所提交的证据是否能证明其所主张的可以构成免责事由的事实存在。
其次，法院应当审查开发商提出的免责事由是否成立。重点在于开发商举证证明的事实是否可以构成法定的不可抗力，或者符合合同约定免责情形。购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件[3]。
再次，法院应审查开发商主张的不可抗力事实或者其他免责事实与开发商逾期交房（办证）违约之间的因果关系及原因力大小，按照原因与责任相适应原则，认定开发商是否可以部分或者全部免除责任。
开发商提出的免责抗辩事由一般包括两大类，一是不可抗力事由，二是第三人导致逾期的事由。具体情形下裁判思路如下：
（1）天灾、地震、海啸等灾害性天气造成逾期交房。一般的降雨天气或者某段时间降雨偏多的气候等，因为不属于不可预见的自然事件，故不构成不可抗力。对于天气或气候因素的可预见也是基于一般正常标准，如果天气的恶劣程度达到超出正常预期的情况下，则应当认定为属于不可抗力的灾害性天气。如2008年的异常冰雪天气造成的冰灾、今年强降雨天气造成的洪灾等。
（2）突发性公共卫生事件造成逾期交房。《突发卫生公共事件应急条例》规定，突发公共卫生事件是指突然发生，造成或可能造成社会公共健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。如今年新型冠状病毒肺炎作为一种烈性传染病，对广大人民生命健康、安危有重大危害，且爆发至今，没有直接有效的药物治疗和确切有效的治疗方法，也没有直接有效的方法彻底、完全阻止其传播。新冠肺炎疫情系开发商在签订房屋买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，属于可以免除开发商违约责任的不可抗力事件。
（3）政策法规变化造成逾期交房。在广义的政府行为中，政策法规变化应当属于不可抗力的范围。首先，在开发商与购房人签订购房合同后，政策法规的变化属于开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其次，政策法规变化造成开发商不能如期履约，不能归责于开发商。再次，开发商并不能因政策法规变化造成违约的损失向政府主张权利。
需要注意的是，即使存在不可抗力的情况，开发商还应根据合同法第一百一十八条的规定积极履行“不可抗力的通知义务”，以便让购房人及时采取措施尽量避免损失，否则开发商仍应就扩大损失部分承担责任。
（4）因第三人原因造成逾期交房的。因政府的市政工程建设、市政配套设施建设延误造成开发商逾期交房，除非双方在合同中已将该类情况作为免责事由予以约定，否则开发商应与政府通过行政途径或民事侵权等方式来解决，不应将此责任转嫁给购房人来承担，开发商在此种情况下不能免责。
（5）开发商与购房者重新订立免责约定的情形。从尊重契约自由、意思自治的民法基本原则出发，对开发商与购房人重新达成的关于免除开发商违约责任的约定，一般予以认定，但对开发商利用优势地位、采用欺骗手段或其他不合理方式签署含有免除开发商逾期交房责任内容的文字或条款，法院应审查购房者是否基于真实意思表示、购房者是否知悉书面文件中的相关内容、开发商有无向购房者明确说明免除自身责任，依据格式条款的规定作出处理。
三、小结：类案裁判方法建议
1.关于商品房交付条件：合格商品房的交付应当以“经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记”为基本标准和条件。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
2.关于商品房交付与接收：交付的商品房不符合上述第一条基本条件的，为不合格交付，购房人有权拒收。如购房人因不知情而接收房屋亦可向开发商主张逾期交房违约责任，购房人因房屋质量问题拒收导致开发商延期交付，开发商应承担逾期交房责任。
3.关于开发商免责抗辩的处理：对于开发商的免责抗辩主张，符合不可抗力条件和开发商对房屋逾期交付确实没有过错的，可以支持开发商免责抗辩的主张。开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。具体可以归纳为：1、因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；2、因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；3、因执行行政命令造成逾期交房或办证的，但行政命令系因开发商原因造成的除外；4、因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。
（摘自江西高院《开发商逾期交房、办证违约责任的裁判路径考察与 类案审理规范建议——基于省高院再审案件、中院二审案件为样本的实证分析》）