不是所有的教育地产都叫「东投模式」

导语:江西,素有“物华天宝,人杰地灵”的美誉。用陈东旭董事长的话,教育是隽刻在我们灵魂里的基因和不变的情怀。

于人生得意时选择二次创业,于陌生领域再创新天地。这位老师毅然而然的布局到「教育地产」的发展战略中。

23年的时间里,将东投集团打造成为中国「教育地产」领域一个难得的“样本”。

从追赶者变成了区域领先者,不仅位列江西本土房企第二名,今年3月,更荣膺“中国房地产百强企业”称号。

教育是立国之本,是民族兴旺的标志,在时代更迭的过程中,教育问题始终是每一个家庭都要解决的问题,而“教育+房产”的发展模式,对房地产企业来说是一个不错的发展之道。

东投地产集团这匹“黑马”闯进中国房地产百强,既有自己的优势,也有时代赋予的机遇。

面对教育地产的千亿蓝图,东投是否还有迅速做大规模的战略窗口期?最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门?又该如何才能弯道超车,业绩大增长?

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

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“起跑线”的竞争
教育地产的千亿蓝图

随着社会和科技的飞速发展,互联网+金融、人工智能+制造、VR+购物……越来越多的行业、产品、服务等都可以用“+”来联系起来。小小一个“+”,代表着多维度的聚能、叠加与创新,成为无限可能的代名词。

“教育+地产”,早在90年代就已经有“吃螃蟹”的先驱者了。1994年,碧桂园就在广东的顺德碧桂园项目开办了第一家学校,当时可谓直击消费者痛点——解决小孩读书问题,同时,广纳教育界精英,借势媒体宣传,取得了巨大的成功,不但学校办得好,也进一步促进了项目的销售。

经过20多年的发展,目前碧桂园教育在全国10个省份拥有80所园校和19所英语培训中心,在英国、美国和加拿大拥有8所海外K12学校及10所海外语言学校,碧桂园的教育产业(博实乐)已经在纽交所主板独立上市,市值超百亿人民币,成为全球领先的K12教育集团。

从目前教育产业发展变迁看,「学区房」进化至「教育地产」,已成了不可阻挡的社会进步的结果。

“教育+地产”之间产生剧烈的化学效应,第一,彼此提供稳定的客流:配套教育完善区域,自带客群引力;第二,品牌增值与赋能:高知名度楼盘、985/211高校教育资源、全国连锁/地方/细分领域龙头机构品牌,彼此增值,加强单位价格以及品牌影响力;第三,相互依托与扶持:教育机构预收款模式有效补充地产在发展过程中所需的现金流。同时,地产在租金成本、基建设计、区位规划、管理模式等方面为教育产业提供扩张支持。

各大地产商们对教育产业的千亿蓝海更可谓是趋之若鹜,“地产+教育”也逐渐成为兵家必争之地。当前,TOP20的房企或多或少的都已经进军教育行业。

东投地产以教育地产为特色,它的教育地产模式是广被认可的,长期来看这种模式还是适合企业发展的。

第一,地产+教育社区模式
致力于家庭教育、社会教育、自然教育与学校教育的融合,解决放学之后家长最关心的孩子安全问题、最操心的孩子学习问题、最关注的孩子成长问题,“上学,把孩子交给学校;放学,把孩子交给社区!”,让孩子开心、家长放心、学校安心、政府宽心。
“金太阳教育社区”更是东投集团的精彩原创。创造性地研发构建的“2+3”养成教育模式,是东投地产的核心竞争力之一,开创了中国养成教育先河,引起了社会的广泛关注。
第二,地产+学校模式
关于教育资源问题,东投认为,“哪里都不缺教育,无论是在中国的县城、地市、包括省会,包括发达城市,但是哪里都缺优质教育。”
东投地产集团会和政府机构积极做一些战略沟通,在土地获取、资源开发这方面跟政府保持一致,积极解决政府区域的教育资源的问题。
学校方面有自建的,有的部分是当地政府要求配套的,还有一部分是主动去建造的民营学校,用于整合地产的一些附加值。

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教育地产的“东投模式”
从0到「教育地产的领跑者

一个人的运气往往与他的思维习惯和行为方式密切相关。一个企业也是如此。老板的性格气质、知识结构以及人生际遇左右着企业的格局与行动方略,企业的格局与战略决定着企业的发展。

用东投集团董事长陈东旭话来说,教育是隽刻在灵魂里的基因和不变的情怀。

物理教师出身的他,从教师到企业家,于人生得意时选择二次创业,于陌生领域再创新天地,毅然而然的布局到「教育地产」的发展战略中。

2009年,东投首子“抚州·公元1959”项目启动面世即成为当地标杆;

2012年,永丰·国际都会震撼起航领袖永丰楼市;

2013年,新野一品国际项目启动,开启全国开拓之旅,确立教育地产发展战略;

2014年,用心筑家,用爱助学,确立“名校+教育社区”模式;

2015年,阳新“教育城+太阳城”教育地产大盘启动,奠定中国教育地产领跑者地位;

2016年,成功摘的瑞金、广丰、阳新多个板块8盘联动开发,势如破竹;

2017年,全面拓展上饶区域,首个府系力作上饶·长安街、首个精装羡慕弋阳·太阳城项目启动;

2018年,以雄厚实力,深耕赣鄱,成功布局鄱阳、宜春、安福、吉安、北海等地强势巩固教育地产翘楚地位;

2019年,奋进百强,布局千亿,以百亿为新起点,想着千亿征途奋勇向前;2020年,东投地产集团凭借综合实力、成长潜力、经营稳健性等诸多维度的优秀表现,位列“2020中国房地产百强企业”第98位,跻身中国房企综合实力百强,并获得2020中国特色地产运营优秀企业——中国教育地产领跑者。东投地产集团品牌价值从2019年19亿上升到2020年32亿,同比增长68%,见证了东投地产集团在品牌价值和影响力方面的快速发展。

在去年的G50董事长(南昌)峰会上,东投集团董事长陈东旭首次公开发布了酝酿已久的打造“城市书房”战略计划。

陈东旭认为,城市是一个大平台,也是一个大家庭。中国的城市发展即将进入第三个建设与发展阶段。在第一个阶段,主要是以经济、商业发展为核心,着力打造城市的“卧室”和“厨房”,解决住和吃的基本需求问题;第二阶段,重点在于城市的环境、面貌建设,着力打造“城市客厅”,开门迎客,提升城市的形象;现在将开启城市进一步升级的第三阶段,即提升城市的品味、塑造城市的文化、构建城市的精神家园。这就像是一个家庭,迎接客人的地方是客厅,但是真正体现家庭品味、修养和文化的地方在于书房。

东投集团的“城市书房”计划,将以教育、科技、文化为核心,以“教科城”+“文化宫”+“K12学校”为标配,配套政府的城市建设与发展升级规划,打造教育、科技、文化综合体,构建城市的教育标杆和文化高地。

打造“城市书房”计划,将使东投集团实现产业的转型和升级,由开发商向城市配套商、服务商和产业运营商转变。

陈东旭表示,东投集团将以“城市书房”计划为载体,实现做中国教育地产领跑者的目标和宏愿。以打造“城市书房”为引领的全新教育地产理念和模式也已经形成,以G50峰会为契机,东投集团展现出了面向未来的大目标、大格局、大战略。一个崛起的东投地产,将像金太阳教育一样,成为响亮全国的企业和品牌。

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快速发展的东投地产
5年实现从20亿到205亿的跨越

最近几年,在调控时代与存量时代碰撞的大背景之下,地产“马太效应”愈发凸显。
在豪强的倾轧下,东投地产依托教育基因背景,10年聚变,从2017-2019年,3年完成百亿规模布局,2019年实现205亿,从25亿、70亿到205亿,创造令人惊叹的“东投速度”!
截止2020年5月,东投地产集团全国拓僵江西、湖北、河南、广西、浙江等多地,进驻30余城,开发打造60余个精品项目。
以做教育闻名,这是东投的拿手活。以金太阳教育品牌为引领,聚焦教育地产,在地产细分领域中独树一帜。
把地产与教育相融合,做到教育推动地产稳健发展,或许你看到的只是表象,如学区房、幼儿园等,东投地产作为中国教育地产的领跑者,真正的内核在这里,快速成长的三大优势:

第一,定位优势

5年能够快速发展,东投地产避开大开发商厮杀激烈的市场,选择利润高、货值高的县域深耕,75%的项目已经在县域,做好了长期当乡下人的准备。在细分领域具有比较优势,有利于吸引行业内的资源,增加品牌价值。构建县域市场理念优势,避开竞争热点成功突围。

第二,品牌优势

在“教育地产和地产大营销”战略的推动下,营销成为“东投教育地产”三驾马车中的一匹黑马,是“以销定产”战略的主力军。公司首创的“行销+愿景营销”的模式,并且在市场的检验下收获丰硕的成果。满城尽带黄金甲,主动出击,首战必胜,确保开盘销售率80%以上。

贴心的五星物业配套,“一楼一形象,一城一标杆”,确立区域化物业服务领先地位。

品质好的企业会更加凸显市场价值和抗压能力,这也是企业实现弯道超车的最佳机遇。经过10余年的积累和发展,东投地产已经成为规模化的地产企业,形成了“城系”、“府系”、“院系”、“瑞系”和“城市综合体”等产品系,累计开发面积超1000万方。目前同时在江西、湖北、河南、广西、浙江等多地,布局26个城市开发50余个项目。

第三,效率优势

高周转是企业的标配。实现“5610”快速周转,即五个月展示,六个月开盘,十个月现金流回正,用少资金撬动大货值,同时规避风险。

快速成长密码之三大动能:

第一,资本动能,合作是必由之路,与国企建立合作关系与平台化;第二,运营动能,职业团队与体系化,核心团队职业化、运营体系不断升级、培训学习持续发力;第三,机制动能:奋斗文化与共享化,以奋斗者为本,引入项目跟投机制——简单明快、即时兑现、兜底保障。

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博观思考
中小房企突破路径战略方法最重要

千磨万击还坚韧,任尔东西南北风。新冠肺炎疫情带来的冲击并未改变东投地产冲刺千亿梦的目标。

薛敏勇表示,东投地产在学习碧桂园“高周转”模式的同时着力对标新力地产,立足教育地产,主动与标杆企业差异化竞争,力争用三到五年的时间冲刺千亿房企。

当地产市场从狂热中趋于理性,外部环境愈加风云变幻,如何掌握市场主动性,如何继续策马奔腾,在不确定的环境中,谋求确定性的成长,是当下东投地产集团的重要课题。

面对教育地产的千亿蓝图,东投是否还有迅速做大规模的战略窗口期?最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门?又该如何才能弯道超车,业绩大增长?留给时间来检验。

在房地产行业严重分化的当下,众多小房企提前纷纷转型,甚至转行求生;而露头房企一边冲击6000亿,8000亿规模,另一边加速多元化布局,探索新战。然而,唯独百亿级的中型房企,不大不小,最尴尬!

博志成地产观认为有三点思考:

1、正确的企业战略,有助于正确判断外在危机与机遇,明确企业核心竞争力,优化整合企业人力资源,提高效率,也有助于树立品牌形象,明确目标市场。

2、大型房企的布局策略、运营体系、团队建设及资质等方面都比较稳定,并且具有一套随机应变的机制,可以实现在做好当下的同时聚焦未来。

3、对于还处于中小型的百亿房企来说,受限于资源整合能力较弱,需要聚焦战术、兼顾未来,因此应该把重心放在战术上,把关注放在落地上,并按照一定逻辑、结构把战术串起来。

部分参考资料:

[1]《陈东旭:重塑教育地产》 见地

[2]《东投地产“黑马”炼成记:跻身中国百强房企,三到五年冲刺千亿》 风云财经NEWS

[3]《【G50东投董事长、总裁专访】教育地产的千亿蓝图!》东投地产集团

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