实现精准投资，进对城市，拿好地，房企这样修炼内功！ / 四六文摘

疫情对各行各业都带来了巨大的影响，大家特别是对于房地产行业的变化比较敏感，不仅是因为房地产行业当前在国民经济中所占比例较高，更是因为房地产行业上下游产业非常多。这段时间中央也出台了诸多的放地产相关措施和政策，以此保证房地产企业的正常经营和住宅市场的稳定，在充分尊重契约精神的同时有助于全社会共同渡过疫情之难关，正所谓“疫情无情人有情”。

此次疫情对于全国地产投资和销售的冲击可能持续2-3个月，负面影响或将持续到五六月份。区域层面，武汉和湖北地区的地产行业都将受到更长时间的冲击，可能持续半年左右，地产企业和工地开工的延后将导致投资在短期将受到一定冲击。尽管疫情高峰期正值地产行业淡季，一季度地产投资仍然不免有所下滑。预计1-2月地产投资的降幅大概率超过25%，一季度地产开发投资增速可能下滑至12%以上。目前中国经济处于一个下行压力非常大的阶段，本来就在采用一个相对积极的叫逆周期调整的政策周期，所以这里会给予很多的刺激性政策，再加上因为疫情，我们看到局部又放松了一些。从这个意义来讲，“疫情对中国房地产反而是一个机会”。黄博文老师认为之前大家都认为2021年是一个新一轮的市场的热点，因为新的100年，可能会有些机会，但是这个疫情的到来，让这个新的市场热潮提前到来。

疫情后，房地产市场投资策略及投拓建议

1、房地产市场趋势研判

房产本身作为低频交易的商品，每年的市场总容量相对固定，因此受到公共卫生事件的冲击是非常小的。房地产本质上是和金融市场、资本市场、货币市场相关，在全世界的房地产市场都体现了这种规律，所以分析房地产市场趋势还是要回到房地产本身和中国经济发展的逻辑上来。

中国房地产市场是政策市，首先要看政策，其次是看货币，与货币的流动性呈正相关。

中国经济处于“三期叠加”阶段，下行压力非常大，房地产市场处于相对积极的逆周期调节的政策周期，受疫情影响，会有更多刺激性政策出台，主要表现为因城施策下的局部区域。因此对于后市的判断持谨慎乐观态度，房企维持既定战略，不需要进行中长周期的调整，密切关注“两会”对此次疫情的定调；近期股市的表现；TOP10房企采取的策略。

2、政策解读

从近期出台文件来看，出现频率最高的是土地出让合同签署、出让金缴纳延期，几乎是所有地方政府都会提到的。排在第二的是开竣工等节点履约困难，可适当延期问题。如果局部市场还未出此类政策，可以和当地政府去沟通，大概率是可以实现的。

从各地方出台的政策来看，首先，不只是头部房企，任何中小型企业都可以跟当地政府去沟通。其次，局部市场肯定会出现更多的刺激性政策，但是全国整体性的放水不太可能。

3、市场机会

土地财政机会：对于后市的投资机会，首先就是土地财政机会。受财政缺口影响，地方政府对土地财政收入会更加依赖，因此肯定会有土地财政机会。

勾地机会。因为政府大概率会加大供地，但是政府不会直接把住宅用地放出来，必然会结合产业和旧改。产业勾地和旧改项目周期长，现金流回正周期长，最关键在于是否能拿到便宜的资金，再去考虑整合产业资源做勾地。

收并购机会。受疫情影响，部分企业现金流风险加剧，收并购机会加大。过去做收并购可以低价抄底、性价比高，核心看利润率，目前各标杆房企都已经动起来了，对于中小型房企，对于今年的收并购机会更应该看重现金流，考虑被收购项目在短期内能不能带来回款，哪怕利润薄一点。这可能是今年跟往年做收并购在逻辑上的不同。

针对土地财政带来的城市进入机会，通过四象限分析工具，选取财政紧张度（财政支出/财政收入）、房价涨幅、地价涨幅、库存四个指标进行分析。

张老师团队独创：四象限分析工具

4、房企投资拓展工作建议

1) 维持既定投资战略不变，加快投资工作节奏；

2) 重新做好资金计划，保自身现金流健康，预留拿地资金；

3) 重点城市，低谷挖人，增加团队能力；

4) 建立标准化规划化的快速投资决策体系；

5) 真实市场容量与有效库存摸排

6) 财政与基建投资计划摸排

7) 后续可供应土地摸排

8) 主动寻找收并购机会

9) 异业合作联盟

10) 投融研一体化

精准研判是关键

1、行业形势分析

回顾过去二十年，中国房地产的本质，其实是一种“资金牛市”。如果房企的融资能力较强，同时做到高周转，那么发展形势良好。

未来二十年，会从资金流增长（只要有钱就会增长）改变为结构分化，结构变化不仅包括风险高低差异，还包括开发策略和经营模式，会变得多元化。未来二十年，在研究和产业策略需要重视起来，而高周转依然是不变的主题。

中国的城市化程度是远远不够的，中国走“维持工业化，大力推动城市化发展的道路”或许是时代的必然选择。城市化的发展需要依赖“城市空间”落地展开，未来房地产需要在中国更广阔的区域发挥更重要的作用，由此带来的行业成长空间不可估量。

2、市场机会分析

开发商会走向两个极端，第一种机构化，第二种散户化。

机构化的开发商更懂得赚经营的钱，风险收益对冲的钱、配置的钱、高周转的钱，持续增长比较稳。散户化的开发商赚行情的钱，但行情无法永远判断正确。未来需要从转行情的钱，转向赚经营的钱。

城市有不同空间类型，投资的结构性机会不同。从市区组合的空间特征区分，有的是单核心，有的是多城接近，有的是多片分散，从城郊组合方式划分，有小郊区、大郊区之别。在不同的空间形态中，投资的结构性机会不同。当房企不可避免需要进行投资下沉，关注更多城市的时候，需要结构化的思考这些问题。

一线城市关注可持续发展的生态；二三线城市和高消费相关，像融创主要布局二三线城市；三四五线和生产相关，大家讨论的产业勾地，其实是为了降低风险；而五六七八线城市和贫穷相关，就业机会有关，房企投资不能无限制的下沉。最好做的区域是二三线城市，所以现在二三线城市竞争激烈。但同时土地价格上涨，需要很强的控制成本能力。未来二十年在结构牛形势下，很难直接给结论，而是应提升判断的能力。

3、投资决策判断建议

1) 在结构牛中，不是研究更多、更复杂，反而是应该尽可能找到关键影响因素。

2) 在2020年6月，部分房企可能出现现金流断裂的可能性，建议做好现金流准备。

3) 企业发展过程中，要制定从区域到全国的发展战略，避免无序扩张。同时要把握新进入城市数量，避免盲目扩张。

4) 优选城市的筛选逻辑及条件（地级市-人口流入型)：

市场端，聚焦增量的市场：规模＞100亿、现状价格＞6000元/平、剔除潜力得分靠后的城市。

周期端，踏准节奏避免高位建仓：降温城市进入有风险、机会关注升温城市、重点关注周期处于弱牛未来周期处于强牛的城市。

企业端，进入的可行性高：每年理论可获地块数量＞2、top50企业进入少于20家、单地块投资＜20亿、单项目产出＞2亿、房价地价比＞2、城市top3房企销售占比＜30%。

5) 城市快速研判的工具：人地关系研判、全国土地品类划分、预判潜在价值区域、城市主流客群、快速研判城市基本面、洞察城市量价潜力、市场可行性研判、城市投资策略初判。

众所周知，房地产行业里，每家房企都在围绕“钱、地、人”这三要素来做文章。房企在资金和土地上的困境，解决核心在监管，从现实角度来讲，能在这两个维度深入挖掘寻求突破的可行性越来越小。只有在“人”这个维度上，房企可以凭借自身努力寻求改变和提升。博志成作为行业领先的泛地产培训咨询行业综合解决方案的服务商，拥有行业最资深的管理和研发团队。博志成通过快速的市场反应能力，领先的产品打造能力，出色的团队战斗能力，疫情期间短短一个月时间，就开发并上线了“悦学月”的公益课程，共完成了36场共计4000余位房企各条线高管在线学习研讨、18位名师实战打磨、帮助100余万人次房地产从业者实现疫情期间的在线学习。赋能居家办公的房企员工，疫情期间也能享受培训服务，为房地产行业做出了贡献，帮助房企实现了特殊时期下人才提升的核心诉求。

疫情推动了线上培训的发展进程，也使得以前那种集中式的培训被逐渐淘汰，传统“培训”走向“死亡”趋势。博志成为了更加精准并高效地服务房地产企业，博志成此番重磅推出了“MLP名师领跑计划”，旨在通过OMO（Online-Merge-Offline）线上线下无缝切换的模式，颠覆传统思维，精准聚焦房地产企业实际需求，引领房地产企业人才发展，推动企业组织效率提升，并根据实际问题制定综合解决方案，带领企业落地实施自己的实战型企业大学。虽然博志成公益月培训已结束，但博志成对地产行业的未来走势、各类政策、企业经营的痛点的研判与解析不曾停止。在与各地产企业领导、代表、各条线负责人等多方沟通与探讨，由博志成的专家组与咨询顾问团队共同精心挑选了11条主线，分别是：战略、运营、投资、工程、营销、设计、成采、财融、人力、物业、文旅。

站在企业战略和经营角度，如何通过投资拓展实现企业发展规模、速度的共同发展，如何通过团队进级、组员搭配破解投资团队数量、质量、结构不足带来的难题，如何通过城市区域选择，保证企业的投资布局完整，企业土地储备充分，如何推进城市选择标准化等，博志成联合“实战投资专家+实战管理专家+课程研发专家+线上学习实践专家”倾心打造“张博士投资拓展领跑营计划”，通过“线上研讨+线下交流+社群陪伴”方式，全程辅导方案落地，最终实现解决全年业务难点、系统提升团队能力。

明星导师

导师：张修枫

G50专家委员会专家

现任：

国内知名投资集团地产投资条线高管

《第一财经》、《澎湃》、《新快报》等媒体的专栏评论员

历任：

碧桂园集团投资和战略条线负责人

中梁、月星集团投资和战略条线负责人

博士领你再没有难拿的地

最具学者范的投拓人，被碧桂园首期未来领袖营吸引来的德国海归博士，又逢中梁千亿之路，通过投拓、战略、产业勾地、投资等历练，成为最为综合的战略性投拓管理人才。

曾任中梁控股集团战略投资中心负责人，分管市场研究、战略发展和新业务研究/孵化，助力中梁房地产板块连续三年业绩翻番，跻身全国房地产企业综合实力30强。现任中民投旗下地产板块投资条线高管。

导师：郑永祥

G50专家委员会专家

现任：

禾略中国CEO

中国房地产大数据研发实战第一人

专注地产投资，战略管理等领域16年，兼具万科总部、上海区域和深圳一线公司的多重工作经历，累计操盘项目逾百个，有丰富的实战经验和业界影响力; 负责万科跨越千亿产品线的创新研究，历任万科集团产品创新小组成员，上海区域产品定位负责人; 2011年至今，持续为万科、华润、绿城、世茂、保利、龙湖、阳光城、旭辉、中南置地、金地、金茂等三十强房企提供区域城市群/城市进入研究、客户细分研究，“房地产+大数据”一体化的项目产品定位等服务。

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