泛地产观察 | 把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第12期，总第446期）
本周要点>>>
▶ 热点分析
· 如何把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇？
▶ 政策环境
· 中共中央、国务院：高度重视中小企业融资难融资贵问题
· 北京：不会“差别对待”共有产权房
· 石家庄：全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款
· 三亚：今年经适房拟供地55公顷 普通商品房仅占4%
▶ 企业动态
· 越秀地产：收购官湖项目86%权益和引入广州地铁
· 融创：13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权
· 华夏幸福：一季度新增借款252.1亿 其他借款占比91%
· 万科：配售2.63亿股H股完成 77.8亿港元全将用于还债
· 调低2019年目标增幅 40家房企平均目标增长率仅18.36%
▶ 数据解读
· 行业变化：城市典型性不断削弱 分化持续进行
· 土地市场：消化能力差异拉大 均价小幅上升
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
1. 中共中央、国务院：高度重视中小企业融资难融资贵问题
国务院官网4月7日披露， 近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，高度重视中小企业面临的生产成本上升、融资难融资贵、创新发展能力不足等问题，从营造良好发展环境、破解融资难融资贵问题等7个方面，促进中小企业健康发展。
【博志成提示】近年来，国家层面上对纾解中小企业融资难、融资贵等方面的问题采取了诸多举措，并且也在不断的出台有关政策，推动中小企业高质量发展。但中小企业要获得金融机构的支持，还得自身硬，尤其是自身的财务及经营问题。要从根本上解决这些问题需要从企业到银行、政府及信用机构都做出相应的改变。(BMLH)
2. 北京：不会“差别对待”共有产权房
4月1日，北京市教委发布《关于2019年义务教育阶段入学工作的意见》，重申“根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，稳妥推进单校划片和多校划片相结合入学方式”。同时令人关注的是，对于备受关注的共有产权住房入学政策，北京市教委相关负责人明确表示，共有产权住房属于产品住房，其入学政策与其他商品房一致，不会出现“差别对待”。
【博志成提示】共有产权房作为政府保障性住房，主要为满足更多中低收入家庭住房需求。此次教委重申共有产权住房和商品房入学政策保持一致，既保障了共有产权住房家庭子女平等受教育的权利，也令一些位置优越、教育资源相对丰富共有产权住房项目申购人群增加，进一步提高该市场的活跃度。同时有利于平抑同区位学区房市场价格，为学区房“降温”。(BMLH)
3. 石家庄：全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款
4月1日，石家庄住房公积金管理中心发布《石家庄住房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化解风险工作的通知》。《通知》明确，自4月1日起，住房公积金贷款对象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工。不得向购买家庭第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款。其次，在市内五区暂停发放住房公积金异地贷款的基础上，全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。
【博志成提示】石家庄本次公积金新政针对各类需求实行差别化调控政策，满足了首套刚需和二套改善需求，主要对三套购房进行了限制，以遏制投机行为。此次对于公积金异地贷款的调控，实际上是不允许石家庄就业的人到其他城市用公积金贷款购房，此举为避免导致公积金可贷资金越来越少的现象出现，更主要是为了保障石家庄本地的购房需求。(BMLH)
4. 三亚：今年经适房拟供地55公顷 普通商品房仅占4%
三亚市自然资源和规划局近日发布《三亚市2019年度国有建设用地供应计划》，称今年三亚持续收紧普通商品房项目用地的土地供应，大幅增加了经适房项目用地。2019年供地计划则显示，2019年三亚计划供应国有建设用地56宗365.87公顷。其中，住宅用地70.73公顷，占建设用地供应总量的19.33%，包括经适房项目用地54.93公顷，公共租赁住房0.48公顷，限价商品房1.52公顷，普通商品房项目用地13.80公顷，普通商品房项目用地占建设用地供应计划总量的3.77%。
此外，计划供应商服用地135.69公顷，占建设用地供应总量的37.09%；工矿仓储用地60.32公顷，占建设用地供应总量的16.49%；交通运输用地6.67公顷，占建设用地供应总量的1.82%；公共管理与公共服务用地90.48公顷，占建设用地供应总量的24.73%；特殊用地1.98公顷，占建设用地供应总量的0.54%。
【博志成提示】从三亚公布的2019年土地供应计划来看，经适房等满足居民居住需求的民生工程仍是发展的重中之重，也意味着三亚继续保持纯商品住宅供应量紧缩态势，对企业来说，拿地的难度系数会增加。另外，商服用地供应占了近四分之一，说明三亚调整了房地产业结构，同时表明了三亚要打造国际旅游岛精品化战略的决心。(BMLH)
Part-1 : 战略投资
1.越秀地产：收购官湖项目86%权益和引入广州地铁获股东大会通过
4月3日，越秀地产在香港举行股东大会，动议收购官湖项目86%权益和向广州地铁配售30.81亿股股票事项获高票通过。配股完成后，广州地铁将成为越秀地产战略股东。越秀地产董事长林昭远表示，交易完成后，公司将在广州新增土储146万平方米，越秀地产广州土储增加至900万平方米，约占总土地储备的43%，对销售资源和现金流作出重大贡献。而引入广州地铁成为战略股东，将增强越秀地产获取轨交物业资源的能力和优势。
【博志成提示】越秀地产通过引入广州地铁作为战略股东，可以证实并实现其“轨交+房地产”的均衡业务战略。越秀在大湾区的布局以广州为主阵地，与广铁联姻，其业务协同效应对于越秀保持良好的市场地位大有裨益。值得一提的是，与此前万科收购深铁遇阻不同，本次配股及收购或许更接近“天时地利人和”。(BMLH)
2. 蓝光：22.14亿受让成都420亩地块
4月4日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，其下属子公司成都郫都泓璟置业有限公司通过北京产权交易所有限公司公开挂牌，受让成都聚锦商贸有限公司100%股权及65686.9547万元债权，成交总价为221386.9547万元，获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块，土地面积共计约为420.82亩，目前该公司拥有该项目90%的权益，五宗地块均为住宅用地。此外，蓝光发展于2019年3月共新增房地产项目8个，多为位于东部沿海和西南的主要城市。
【博志成提示】
2019年对有品牌、有实力的房企来说，是选择城市、优化土地储备结构、拿地的好时候。蓝光地产本次通过收购获得成都聚锦商贸下属项目，符合公司“聚焦高价值区域投资”的战略布局。交易完成后，将增加蓝光在成都区域的房地产项目储备资源，有利于提升公司市场竞争力和品牌影响力；此外，通过并购、合作开发等多元化投资模式，公司可以获得新的较低成本的可开发资源，有利于提高公司房地产项目的盈利能力。（BMLH）
3. 融创：13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权
4月2日早间，阳光100中国控股有限公司发布公告称，公司全资附属阳光壹佰置业集团有限公司作为卖方，与融创附属公司融创西南房地产开发（集团）有限公司、辽宁阳光一佰、洋浦华电及目标公司重庆阳光壹佰房地产开发有限公司订立股权转让协议。
据此，阳光壹佰置业已有条件同意出售，而买方已有条件同意购买目标公司的70%股权，总代价为人民币13.34亿元。其中权益代价为3.7亿元，须以现金支付；股东贷款为9.64亿元。此外，根据股权转让协议，于交割完成后，卖方应继续向目标公司提供金额约为2.93亿元的股东贷款。
【博志成提示】阳光100本次与融创两项目的股权转让，意在通过对外合作，加快土地储备变现，改善公司现金流，优化财务结构，持续降低财务风险，同时改善产品结构，支持公司从开发商向运营商的战略转型。(BMLH)
Part-2 : 融资融券
1. 首批公募REITs试点产品将推出
近日，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；公募REITs采取公募基金+资产支持证券（ABS）运行模式，底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都在选项中。相关人士表示，目前监管层没有禁止产品设计使用结构化安排，但原则上还是鼓励平层设计，强调资产的股性。
【博志成提示】首先值得肯定的是，在金融供给侧改革的持续推进下，融资渠道与管理创新逐步落实，呼唤已久的REITs正式推出，对于住房租赁等存量物业运营管理企业以及相关投资者，确属利好，也更利于金融风险管控。其次，这也意味着更多优质不动资产能够更好地产生“现金流”，部分项目营运资金压力能有所缓解。从开发运营管理角度来看，房企更要加强底层资产的运营能力和资产证券化能力，不仅要“标配”，还要“高配”。（BTJ）
2. 华夏幸福：一季度新增借款252.1亿 其他借款占比91%
4月4日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，2019年1-3月累计新增借款金额252.10亿元，占2018年末未经审计净资产555.08亿元的比例为45.42%。具体来看，新增借款主要有3种：银行贷款新增余额6.78亿元，占2018年末未经审计净资产比例为1.22%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具15.87亿元，占2018年末未经审计净资产比例为2.86%；其他借款229.45亿元（主要为新增保险资金债权计划和信托借款等），占2018年末未经审计净资产比例为41.34%。
【博志成提示】与新城控股相对更倚重银行贷款（占2018年末净资产比例达17.5%）不同，华夏幸福2019年第一季度融资结构与其主营业务特性和融资策略有关，债券融资比例低于3%，银行贷款比例微乎其微，主要借款来自保险与信托，多为长期资金。在控制总体负债率的前提下，部分专项债、企业债等的发行空间或转化空间较大。（BTJ）
3.融信中国：配股筹资11.83亿港元 优化股东结构
4月4日，融信中国控股有限公司发布公告宣布，于2019年4月3日，融信中国、卖方及欧宗洪与配售代理订立配售协议。配售代理同意代表卖方按照每股10.95港元的配售价配售最多1.08亿股现有股份，如未能成功配售，则由配售代理自行购买。配售股份相当于融信中国于本公告日期现有已发行股本的约6.69%及经认购事项扩大后本公司已发行股本的约6.27%。公告显示，认购事项所得款项总额将约为11.83亿港元。认购事项估计所得款项将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。
【博志成提示】按实际发行股份数量与定向配股数比较，融信此举确有优化股权结构以及降低负债率，但最根本仍在以低成本获取营运资金。成功上市以后，投资者关系的管理与维护更为重要，千万不要以为上市就是终点，恰恰相反，上市是新的、更难的起点。（BTJ）
4. 万科：配售2.63亿股H股完成 77.8亿港元全将用于还债
4月4日，万科企业股份有限公司发布公告称，成功以每股H股29.68港元，向不少于6名承配人，成功配发及发行总数为262991000股新H股，配售所得款项净额约为77.8亿港元，配售完成后每股H股将筹集的净额（扣减所有相关成本及费用，包括佣金及律师费用）约为29.57港元。万科称，拟将配售所得款项净额用于偿还境外债务性融资，不会用于住宅开发。
【博志成提示】据标普最新报告，万科本次配股融资有助于缓解再融资需求，小幅改善资本结构。但也需要注意，2018年以来，万科因债务快速扩张、拿地成本上涨以及售价增长持平因素，利润率将受影响，继而影响评级质量，增加财务成本。从万科方面融资净额用途也可见其偿债压力，尤其是海外业务。此外，配股完成后，对股价的影响也有待观察。（BTJ）
5.新城悦：92.82%股份集中于少数股东
4月2日，香港证券及期货事务监察委员会发布公告称，截至2019年3月21日，新城悦控股有限公司的股权高度集中于极少数股东手中。即使少量股份成交，该公司的股份价格亦可能出现大幅波动。证监会提醒道，股东及有意投资者于买卖该公司股份时务请审慎行事。少数大股东中，公司非执行董事王振华持股比例高达73.17%。
【博志成提示】严格来说，证监会公告提示确实公允、及时，市场方面的表现也确实印证了其建议。在股权高度集中的情况下，股价波动幅度较大，且因单个投资者局部或完全退出引发的动荡较大。对于新城悦而言，合理、安全、高效的资本结构，还需要加紧形成。此外，新城悦的物业收入来源、业务布局也需要加快改善，做到自主扩张、循环造血，过于依赖母公司的弊端或越发突出。（BTJ）
表1：部分企业融资融券情况
（4月1日-4月7日）
数据来源：观点地产网 博志成研究院整理
Part3-人事与运营
1. 调低2019年目标增幅，40家房企平均目标增长率仅18.36%
从房企年报数据看，40家房企中有25家的2019年销售目标增幅低于20%，平均目标增长率仅18.36%。九龙仓则在2018年销售金额228.15亿元的基础上，将销售目标下调至180亿元，降幅为21.1%.首创置业将2019年销售目标下调至800亿元，越秀地产将目标增长率定为17.68%，中海地产目标增长率16.18%。
【博志成提示】“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是2019年楼市政策的重要导向，在市场预期降温的大环境下，房企普遍选择趋于保守的应对策略，调低了销售目标增速，以确保今年在调控环境下能够完成目标。2019年，对有品牌、有实力的开发商来说是选择城市、优化土地储备结构、拿地的好时候。(BXLS)
2. 宋都股份：商品房销售95%后可申请退出项目跟投
4月1日，宋都基业投资股份有限公司发布事业合伙人项目跟投管理办法。在跟投架构上，宋都股份员工成立有限合作制跟投平台；在资金投入上，跟投项目开发所需的资金，由各股东按股权比例采取权益性出资投入；资金退出方面，在项目公司累计净现金流量为正数并保证项目运营所需3个月资金后，满足特定条件时，经项目公司股东会审议可进行利润分配。项目公司的可售商品房销售95%后，“合伙企业”可向大股东提出退出申请，将股权转让给大股东，退出“项目公司”。
【博志成提示】本质上来讲，实施跟投最紧要不在激励，而在全面风险管控，其次才是成就共享。风险与收益同在，牵一发动全身，不是所有房企都可套用跟投办法制度，必须结合各自的战略发展目标，根据运营能力定制合适的原则办法。既要通过跟投来控制风险，也要防范跟投制度与其他调整导致、触发的风险。（BTJ）
4. 其他
（1）绿景中国：祝九胜辞任独立非执行董事 万科境外资金业务首席合伙人莫凡接任
（2）中国金洋：中国金洋拟改名宝新金融 未来将以金融业务为核心
（3）嘉年华国际：嘉年华国际主席景百孚辞去行政总裁职位 由李万乐接任
1、行业变化
【城市典型性不断削弱 分化持续进行】
表2：全国16城楼市成交面积概况（4.1-4.7）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】总体来看，三月小阳春并不意外，但更不具“整体扭转”的意义。按传统的一二三四线城市能级划分，全国楼市成交仍然处于低位震荡期，虽然一二线尤其是二线的同比数据相对乐观。而环比来看，宁波、北京等城市在小阳春后立马由扬转抑；粤港澳大湾区城市中，深圳开始由跌转升，东莞则继续下行，热度明显降低，而惠州则相对稳定。综合而言，典型市场的典型性其实有所削弱，而分化特征愈发明显，企业在投拓前期的城市研究工作难度增加，必须精准把握房地产行业这一过渡阶段的发展特征，做好战略布局。 （BTJ）
2、土地市场
【消化能力差异拉大 均价小幅上升】
表3：全国40大中城市土地市场概况（4.1-4.7）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】4月首周，土地整体市场供应显著增长，成交小幅增长，而成交均价下滑约70%。从推地与成交差异来看，部分地区土地市场消化能力有所提升。但也要注意，二线城市虽然是实力担当，但上周成交总体有所下滑，住宅交易情况尤为突出，成交面积下滑80%左右。各城市中，土地成交排名靠前是广州、杭州、无锡、长沙、宁波等。（BTJ）
【个企拿地萌动 短期溢价飘高】
表4：房企典型拿地一览（4.1-4.7）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
【博志成提示】4月首周企业投资拿地或受“小阳春效应”影响，局部城市与个别企业均有热化。从城市角度来看，粤港澳大湾区拿地主要在广州，少数在惠州和江门，长三角的个企落子继续下沉，且溢价率显著增高，个别地块竞拍次数高达176轮。企业方面，美的置业、华润置地、融创、中海在各自看中的城市展开激烈角逐，碧桂园的“三四线”策略仍在推进，但拿地金额与溢价率明显加强了控制。（BTJ）
如何把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇
导读：4月8日，国家发改委网站发布“关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知”。在“加快农业转移人口市民化”任务中，提出继续加大户籍制度改革力度。对解除不同人口量级城市的落户限制提出一个基本框架：
城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
2019年以来，从1月发改委连同十部门印发的《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案(2019年)》到今年3月《政府工作报告》，指出提高新型城镇化质量，实现今年再进城落户1300万人目标任务，加快农业转移人口市民化。本次“通知”在一定程度上宣告新型城镇化制度机制改革取得了实质性突破。
一位博志成的朋友对此评论：“时代就是在我们不注意的时候，悄悄地前进了。”
关键词：新型城镇化、投资、城市群
要点讨论：
1、如何理解2019年的新型城镇化建设重点任务
2、“放宽与放开”对房地产市场的潜在影响
3、新市民住房问题解决与房企投资布局建议
详情参见博志成地产观公众号，近期即将发布。